Как снизить ежемесячный платеж по ипотеке

Уменьшить платеж по ипотеке можно как при помощи досрочного погашения за счет собственных средств, так и используя специальные программы банка по реструктуризации и рефинансированию, а также государственную поддержку в случае ухудшения финансового состояния заемщика. Сегодня мы поговорим о том, как уменьшить платежи по ипотеке.

Из чего состоит платеж?

Помимо суммы кредита на размер ежемесячного платежа влияют:

• Процентная ставка.
• Срок кредитования.
• Наличие и размер дополнительных комиссий.
• Схема погашения (аннуитетная или дифференцированная).

Также оформление и обслуживание ипотечного кредита несет в себе дополнительные затраты:

• Оплата страховых платежей.
• Оценка недвижимости.
• Оплата комиссии за выдачу кредита.
• Госпошлины, связанные с регистрацией перехода прав собственности на недвижимость.

Все это в той или иной мере влияет на общую стоимость ипотечного кредита.

Способы снижения платы по ипотеке в 2019 году

Сложности по оплате ипотеки могут возникнуть не только в случае ухудшения финансового положения заемщика, но и в силу изменения внешних экономических факторов, таких как колебания курса валют (для валютных кредитов) или изменения определенных экономических индексов, к которым привязаны «плавающие» процентные ставки по кредиту. При любых обстоятельствах есть несколько путей решения.

Программа государственной поддержки ипотечным заемщикам

Постановление Правительства РФ №961 от г. позволило возобновить государственную поддержку плательщикам ипотеки, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Основные условия предоставления:

• плательщиками являются ветераны боевых действий, инвалиды и родители детей-инвалидов, законные опекуны хотя бы 1 несовершеннолетнего ребенка или ребенка до 24 лет, обучающегося по очной форме;
• ипотека выплачивается не менее 1 года;
• ежемесячный платеж увеличился на 30% и более;
• залоговое жилье является единственным;
• существуют ограничения по площади заложенного жилья в зависимости от числа комнат.

В рамках данной программы банк может уменьшить сумму ипотеки до 30% от остатка основного долга (не более 1500000 рублей) за счет государственных средств. Для получения подробной информации и проверки участия банка в программе заемщику следует обратиться в офис кредитора.

Рефинансирование

Данный термин подразумевает оформление нового кредита, сумма которого перекроет оставшиеся проценты и основной долг, а условия выплат новых платежей будут более оптимальные для заемщика.

Чаще всего банки не занимаются рефинансированием собственных кредитов, но воспользоваться данным продуктом можно через другую кредитную организацию. Основные условия для перекредитования:

• прошло не менее 12 платежей с начала предоставления кредита;
• остаток основного долга на момент обращения составляет не менее 500000 рублей;
• оплата на протяжении всего срока производилась без просрочек;
• заемщики удовлетворяют требованиям оценки платежеспособности.

Рефинансирование позволяет перекредитоваться по сниженной процентной ставке, а также увеличить срок полной выплаты, что существенно понизит выплаты по ипотеке.

К примеру, если заемщик ежемесячно выплачивает ипотеку под 12% годовых в размере 36005 рублей, а до полного погашения остается 10 лет с долгом в 2200000 рублей, то при рефинансировании того же кредита по ставке 10,5% ежемесячный платеж снизится до 29686 рублей в месяц.

Реструктуризация

Данный кредитный продукт применяется банками для собственных «проблемных» кредитов. Его суть состоит в изменении параметров договора на определенное время или до конца срока кредитования с целью предоставления возможности добросовестной выплаты заемщиком, испытывающим финансовые затруднения. Реструктуризацию чаще всего применяют в следующих случаях:

• рождение детей в семье заемщика;
• снижении заработной платы или сокращение/увольнение;
• тяжелые заболевания заемщиков, требующие длительного лечения;
• потеря близких родственников.

Поменять размер ипотеки, если уменьшилась зарплата или наступили другие неблагоприятные условия для выплат, можно различными способами при наличии одобрения банка:

• предоставление «кредитных каникул» в рамках которых платеж значительно снижается на определенный срок (чаще всего до 12 месяцев) за счет отсрочки уплаты процентов с увеличением срока полного погашения;
• пролонгация кредита с уменьшением платежа и сохранением процентной ставки;
• уменьшение процентной ставки и пересчет графика платежей по решению банка.

Отдельным случаем реструктуризации является предоставление отсрочек платежа при изменении даты получения доходов. Ряд банков не допускает изменение даты платежа по ипотеке. Но в ситуациях, когда у заемщика изменяется дата выдачи заработной платы (в том числе при переходе на новую работу), оплата ипотеки может осуществляться с опозданием в 1 месяц в силу значительного размера ежемесячного взноса. Многие банки, в том числе Сбербанк, идут на встречу клиентам и предоставляют «кредитные каникулы» или отсрочку платежа на 1-2 месяца для предотвращения возникновения просрочки.

Поиск средств для досрочного погашения

При помощи дополнительного взноса можно уменьшить долг по ипотеке, используя материнский капитал или суммы возврата налогового вычета. Залоговое жилье можно сдать в аренду, если заемщик изыщет иное место проживания.

Откладывание средств на депозите

Платежи по ипотеки списываются с личного депозита клиента, куда он вносит деньги. Наличие дополнительных возможностей позволит откладывать большие суммы. Досрочное погашение кредита – длительная процедура, поэтому не стоит вносить малыми долями.

Лучший вариант – откладывать финансы на депозите. Зачисляя ежемесячно денег несколько больше, чем требуется, за короткий период можно накопить значительную сумму. Деньги, находящиеся на банковском счете труднее потратить, чем те, что находятся в непосредственной близости.

Накопив значительное количество, можно обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении и просьбе перерасчета платежей. При условии выбора большего срока и оптимального размера ежемесячных взносов, накопление не вызовет затруднений. Таким образом, можно уменьшить платежи по ипотеке в Сбербанке за достаточно короткий срок.

Чем больше срок, тем меньше платеж

Большинство граждан при оформлении ипотеки стараются как можно быстрее рассчитаться с долгом, поэтому выбирают минимальные сроки погашения. Данный подход не является правильным с точки зрения практичности. Это дает большой размер ежемесячных взносов, которые требуют не только финансовой стабильности, но и бережливости.

Максимально возможный срок ипотечного займа позволяет значительно уменьшить платежи. Однако, также увеличивается переплата по долгу. Рекомендуется выбирать временные рамки таким образом, чтобы выплаты не превышали 30% от доходов.

Сбербанк не предусматривает штрафных санкций за досрочное погашение. Поэтому лучше при заключении договора брать время с запасом, чтобы неожиданные финансовые потрясения не дали просрочку, за которую предусмотрена пеня. Это даст возможность самостоятельно регулировать размер ежемесячного взноса, платить с запасом, чтобы временно уменьшить платежи по необходимости.

Внесение больших сумм позволит сделать перерасчет по платежам, что снизит уровень переплаты за пользование заемными средствами. Таким образом, клиент сам решает какими частями покрывать задолженность и оставляет некоторую «подушку безопасности» на случай возникновения непредвиденных жизненных трудностей.

Мониторинг изменений банковских предложений

Развитие экономики подталкивает финансовые организации к разработке более выгодных программ кредитования. Поэтому процентная ставка по ипотеке может отличаться в зависимости от года заключения договора. Последнее время прослеживается тенденция снижения вознаграждения за пользование заемными средствами. Сбербанк также старается предлагать клиентам максимально комфортные условия.

Обращение к сотруднику для пересмотра условий договора – один из способов, как уменьшить платеж по ипотеке в Сбербанке. Как правило, компания идет навстречу своим клиентам и готова переоформить кредит на более выгодную программу. Поэтому важно следить за всеми изменениями по условиям ипотечного кредитования, проводимым акциям.

Чтобы получить одобрение на изменение условий, требуется быть добросовестным исполнителем обязательств. Банк не будет рассматривать заявку клиента, имеющего просрочку по платежам. Обязательство необходимо выполнять в точности, тогда лояльность сотрудников будет максимальной.

Способы сокращение платежа

Если учесть что при оформлении кредита нужно в обязательном порядке продумать все нюансы и выбрать для себя максимально удобные условия, которые позволят выплачивать долг при любых обстоятельствах, то вот вам краткий список способов сразу получить более низкий размер ежемесячного платежа.

• при возможности выбирать дифференцированный способ выплаты кредита;
• выбрать более длительный срок кредитования;
• позаботиться о страховании без привлечения к этому банка;
• оформить полис персонального страхования;
• обратиться в налоговую для оформления налогового вычета (он причитается всем гражданам кредитующимся по жилищным программам);
• если есть возможность можно использовать материнский капитал;
• применять субсидии;
• не выбирайте размер платежа слишком большим, могут быть непредвиденные обстоятельства, оставьте запас собственному бюджету;
• старайтесь находить деньги на погашение сверх нормы;
• контролируйте размеры процентных ставок, ведь у вас может появиться шанс перекредитоваться под меньшие проценты.

Как уменьшить платеж по ипотеке в Сбербанке за счет налогового вычета?

Каждому гражданину, приобретающему жилье при помощи ипотеку, полагается налоговый вычет. Он составляет 13% от стоимости. Единственный минус – максимальная сумма составляет 2 млн рублей.

Таким образом, если кредит превышает 2 миллиона, то чистая экономия составляет 260 тысяч рублей. Эти средства могут быть использованы в качестве погашения основного долга, также как и материнский капитал. За счет этого платеж по ипотеке в среднем уменьшается на 2-3 тысячи, в зависимости от размера кредита.

Самостоятельное страхование

При оформлении договора, сотрудник предлагает застраховать приобретаемый объект недвижимости и жизнь заемщика в аккредитованной компании. На выбор предоставляется 2 или 3 системы, однако их имеется значительно больше. Разница в тарифах достигает 30% стоимости договора.

Исходя из того, что срок ипотечного кредитования обычно достаточно большой, то при самостоятельном мониторинге и выборе оптимального тарифа страхования, можно сэкономить значительную сумму. Договор со страховой компанией заключается на весь период обязательств перед банком. В некоторых случаях, простое изучение предложений позволит сэкономить до 100 тысяч рублей.

Мониторинг актуальных ставок

При наличии действующего кредита не лишним будет периодически мониторить актуальные процентные ставки по ипотеке. Сейчас многие банки с целью привлечения новых клиентов готовы рефинансировать кредиты других финансовых учреждений. Но прежде чем решиться на «уход» в другой банк, необходимо сравнить экономию от понижения процентной ставки и расходы, связанные с оформлением кредита. Разница в ставке до 0,5 % скорее всего не принесет желаемый результат.

Банк, в котором оформлен кредит, через некоторое время также может снизить ставку для новых кредитов исходя из рыночной конъюнктуры. Можно написать заявление, чтобы банк уменьшил процентную ставку. Но обычно кредитор соглашается это сделать только для избранных клиентов, в которых он заинтересован.

Что выгоднее: уменьшить срок ипотеки или платеж?

Ответ на данный вопрос зависит от жизненных обстоятельств заемщика: желает ли он быстрее расплатиться и минимизировать переплату или снизить кредитную нагрузку в семейном бюджете. Также имеет значение, будет ли досрочное погашение производиться регулярно небольшими взносами или разово крупной суммой.

Для наглядного примера будет использован расчет без учета дополнительных комиссий и страховок при следующих условиях: сумма ипотечного кредита 3000000 рублей, срок 15 лет, ставка 12%.

В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен кредитным договором (аннуитетный или дифференцированный), будет рассчитаны основные параметры:

При дифференцированном платеже сокращение переплаты по ипотеке более, чем на 20 процентов.

Регулярное погашение небольшими суммами

Если заемщик имеет возможность ежемесячно вносить по 15000 рублей сверх платежа в целях быстрого погашения, то графики буду выглядеть следующим образом:

В данном случае срок кредита и размер переплаты сократятся более, чем в 2 раза, независимо от способа расчета ежемесячного платежа.

Если ипотека еще не взята

Чтобы получить ипотеку с минимально возможным платежом, нужно понимать из чего он формируется. В ежемесячный платёж входит:

• стоимость квартиры;
• вносимый первоначальный взнос;
• начисленные проценты.

Также на платёж повлияет срок выплат по ипотеке.

Каким образом можно уменьшить ежемесячный платёж? Самые главные показатели — это сумма, которая уходит в кредит и период выплат. Меняя эти данные в ипотечном калькуляторе, можно сформировать нужный для заёмщика платёж.

Взять кредит на максимальный срок

Если оформить ипотеку на короткий срок, то переплата будет меньше. Но если заёмщик заинтересован в минимальном платеже, то лучше для него будет оформить жилищный займ на долгий период – ежемесячный платеж можно уменьшить, растянув ссуду на максимальный срок.

Уменьшить ежемесячный взнос — это практичное решение, так заёмщик минимизирует риски невыплаты.

Выбирать аннуитетные платежи, а не дифференцированные

Аннуитетный график предполагает, что заёмщик делает одинаковые взносы на протяжении всего времени. При этом в первые годы ипотеки большая часть платежа составляет начисленные проценты, а к концу срока большая часть уходит в погашение самого долга.

Дифференцированная система выплат отличается тем, что часть, которая уходит в погашение тела ипотеки — фиксированная. А сверху фиксированной части начисляются проценты. Тем самым получается, что в первые годы взносы значительно больше, чем в последующие.

Хотя дифференцированный график выгоднее аннуитетного, но второй значительно комфортнее для заёмщика. Если для заявителя приоритетная задача – уменьшить размер ежемесячного платежа, то нужно выбрать именно аннуитетный график.

Если планируется оформить ипотеку в Сбербанке, то кредитором предполагается именно аннуитетная система погашения.

Из чего складывается ежемесячный платеж по ипотеке?

Чтобы понять, как уменьшить платеж по ипотеке в Сбербанке, требуется знать, из чего он состоит. Расчет производится на основании нескольких постоянных значений, в которые входит:

• Стоимость приобретенной недвижимости. Чем выше цена, тем больше денег потребуется в кредит.
• Первоначальный взнос. Внесенная часть стоимости уменьшает размер кредитных средств.
• Срок кредитования. Максимальное время для ипотеки – 30 лет. Чем больше срок, тем большее вознаграждение потребует банк за пользование денежными средствами.
• Процентная ставка. Определяет, какая сумма переплаты будет по кредиту. На показатель влияет категория клиента, условия заключения сделки, страхование жизни и здоровья, наличие поручителей или созаемщиков.

Таким образом, еще на этапе подачи заявки на ипотеку, можно регулировать ежемесячный платеж. Для более корректного понимания, на сайте представлен стандартный кредитный калькулятор, в который можно внести все переменные и получить результат. Регулируя различные показатели, можно подобрать оптимальный вариант, исходя из индивидуальных предпочтений.

Ипотечное кредитование от Сбербанка предлагает аннуитетную систему погашения. Взносы вносятся равными долями, сумма остается неизменной весь период действия договора. В него входят основной долг и вознаграждение банка.

Материнский капитал в качестве погашения долга

Улучшение демографической ситуации – приоритетное направление внутренней политики. Согласно законодательству, при рождении второго ребенка, семье выделяются денежные средства – материнский капитал. Размер его достаточно велик, что позволит значительно уменьшить платежи по ипотеке.

После получения сертификата достаточно обратиться в банк и написать заявления. Сумма зачисляется в счет погашения основного долга, что позволит уменьшить ежемесячные платежи и общую переплату по кредиту после перерасчета. Рождение ребенка даст возможность экономить каждый месяц до 3-4 тысяч рублей на платежах в зависимости от размера долга.

Кредитные каникулы

В случае снижения дохода, могут возникнуть сложности с уплатой ежемесячных платежей. Не стоит ждать пока банк начнет принимать меры для принудительного взыскания задолженности. Лучше обратиться с заявлением о предоставлении кредитных каникул. Банк может разрешить на протяжении определенного периода платить только проценты. Это поможет избежать штрафных санкций. Однако при этом необходимо понимать, что из-за кредитных каникул в будущие периоды увеличится платеж, а также итоговая переплата по кредиту.

Разовое погашение крупной суммой

При возможности внести крупную сумму в счет частичного погашения (в том числе налоговый вычет или материнский капитал), заемщик должен тщательно продумать наиболее оптимальный вариант для пересчета графика.

• Частичное погашение в размере 300000 рублей при сохранении платежа и сокращении срока:

• Частичное погашение на 300000 рублей с уменьшением ежемесячного платежа:

Самым выгодным вариантом при аннуитетных платежах с точки зрения размера переплаты является досрочное погашение с уменьшением срока в первый год кредитования. При дифференцированных платежах данный вариант будет также самым оптимальным, но сумма переплаты существенно не изменится и при уменьшении платежа, а также разница будет небольшой при внесении той же суммы через 5 лет.

Исходя из приведенных расчетов, можно сделать следующие выводы:

• при возможности выбора способа расчета ежемесячных взносов наиболее выгодными являются дифференцированные платежи;
• погашать долг частично рекомендуется при первой возможности, желательно в самом начале;
• наиболее выгодным вариантом пересчета графика при досрочном погашении является сокращение срока.

Как продлить срок решения по ипотеке

Если заемщик получил от банка положительное решение на оформление ипотеки, срок которого обычно составляет 1-3 месяца, но по ряду обстоятельств не успел им воспользоваться, то для нового одобрения банки обычно просят обновить документы, срок действия которых устанавливается внутренним регламентом кредитной организации. К ним чаще всего относятся:

• справки о доходах;
• копии трудовых книжек;
• справки о составе семьи;
• выписки из ЕГРП.

При подаче нового пакета документов решение банка чаще всего не меняется, если финансовое или семейное положение клиента осталось на прежнем уровне, а условия ипотечных программ не изменились.

Как уменьшить ежемесячный платеж?

На процентную ставку заемщик повлиять не может. Если он подает заявку на кредит в конкретный банк, значит, считает уровень ставки приемлемым для себя. А вот срок кредита чаще всего можно выбрать.

В любом банке есть максимальный срок кредита, а также максимально допустимый возраст заемщика на момент окончания кредитного договора. Стоит ли брать кредит на весь возможный срок?

На самом деле, мало кто из заемщиков действительно собирается погашать ипотеку все 20-30 лет, даже если банк посчитал возможным выдать кредит только на такой длительный период. Чем больше срок кредита, тем меньшим будет обязательный платеж. В этом банк прав. Не рекомендуется оформлять кредит, чтобы платеж находился «на грани» финансовых возможностей заемщика. Максимальный срок кредита позволит уменьшить обязательный платеж. А если у заемщика на протяжении срока действия кредитного договора есть возможность погашать сумму больше, чем по графику, то можно платить кредит с опережением. При этом лучше периодически обращаться в банк для перерасчета графика и уменьшения обязательного платежа. Так заемщик сможет перестраховаться на случай уменьшения доходов. А вот оплату можно продолжать теми же суммами, что поможет существенно сократить размер процентов, уплаченных банку.

Схема погашения также влияет на размер платежа и общую переплату по ипотечному кредиту. Некоторые банки предлагают только один способ погашения кредита, а в некоторых – заемщику предлагается право выбора. В чем разница?

• При аннуитетной схеме погашения заемщику на протяжении всего срока кредитования необходимо будет вносить одинаковый платеж, только соотношение погашения самого кредита и процентов будет разной. Но график строится таким образом, что за весь срок кредитования переплата получается существенно больше.
• При дифференцированной же схеме погашения всю сумму кредита поделят на количество платежей, а проценты будут начисляться на остаток основного долга.

Если банк дает право выбора, а заемщик хочет уменьшить обязательный платеж по ипотеке, особенно в первый год действия кредитного договора, стоит выбрать аннуитетный график погашения. При такой схеме обязательный платеж будет меньше, а если появится финансовая возможность, то осуществлять частичное досрочное погашение. Тем более что, согласно законодательства, банк не имеет права применять штрафные санкции за досрочное погашение.

Но прежде чем запланировать уплату задолженности свыше графика с целью уменьшения итоговой переплаты, стоит внимательно изучить пункты договора, в которых описана эта процедура. В договоре возможны ограничения по сумме, например, досрочный платеж может быть только в кратном к обязательному платежу размере. Также может быть прописано требование заранее предупреждать банк о досрочном погашении в письменном виде.

Использование материнского капитала

Если в семье двое и больше детей, то она имеет право на получение материнского капитала. Сертификат на капитал можно использовать для погашения ипотечного кредита. Причем это единственный случай, когда его можно потратить до трехлетнего возраста ребенка. Для этого необходимо подать заявление в пенсионный фонд. После принятия положительного решения он перечислит денежные средства на ссудный счет в банке. Если заемщик хочет уменьшить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет, необходимо обратиться к кредитору для перерасчета графика. В результате срок останется прежним, а платеж уменьшится.

Как оформить уменьшение платежа по ипотеке в Сбербанке

Итак, вы определились, что у вас есть реальная возможность снизить собственную нагрузку и уменьшить размер ежемесячного платежа, тогда вам нужно основательно подготовиться.

Для этого нужно собрать определенный пакет документов и обратиться в отделение банка, где был ранее оформлен займ.

Что потребуется для переоформления:

• паспорт гражданина РФ;
• справка по форме 2НДФЛ от всех членов семьи;
• справка или трудовая, подтверждающая потерю работы заемщиком;
• выписку из медицинской карты или заключение медкомиссии об ухудшении здоровья кредитующегося;
• свидетельства о рождении малолетних детей;
• выписку об оставшейся сумме задолженности;
• справку из ЕГРН для подтверждения права собственности на недвижимость, если она находится в залоге.

Пошаговые действия при этом будут следующими:

1. Обратиться в отделение банка с указанным списком документов;
2. Составить заявление по форме банка с указанием причин для снижения размера платежа;
3. Копию заявления тоже зарегистрировать (это будет гарантией, что заявление попадет по назначению);
4. Банком рассматривается заявление на протяжении 1 месяца;
5. В случае положительного решения перезаключается договор и формируется новый график погашения задолженности.

Важно! Если банк инициировал отказ, значит, должна быть выдана официальная бумага с фирменной печатью.

Как сэкономить на страховке?

Согласно законодательству, заемщик, получающий ипотечный кредит, обязан застраховать только недвижимость. Жилье должно быть застраховано от различных повреждений и от противоправных действий третьих лиц. Но многие банки принуждают заемщика заключить еще два договора страхования. Это страховка заемщика от несчастного случая, а также титульное страхование. От заключения этих договоров заемщик имеет законное право отказаться, сэкономив на ежегодных страховых платежах. Но в то же время банк имеет право выдать кредит по более высокой ставке. Поэтому прежде чем принять решение о заключении всех договоров страхования или отказе от них, необходимо сравнить страховые взносы с переплатой по кредиту в результате увеличения процентной ставки.

Можно сэкономить также и на обязательном страховании недвижимости. Обычно банк пытается навязать одну или две страховых компаний. При этом тарифы часто бывают не самыми выгодными для страхователя. С целью экономии денег на страховом платеже необходимо самостоятельно изучить предложения страховых компаний. После чего стоит узнать, как можно получить максимально низкий тариф. Это можно сделать за счет исключения определенных рисков или увеличения франшизы.

Пересмотр срока ипотеки

Максимальный срок погашения ипотеки в большинстве банков достигает 25-30 лет. Многие заемщики вынуждены подавать заявки на данный срок, если их платежеспособность недостаточна для меньшего срока. Разница в условиях выплаты и общей сумме переплаты для кредита в 3000000 рублей под 12% годовых на 15, 20 и 30 лет будет выглядеть следующим образом:

Увеличение срока ипотеки

После заключения кредитного договора увеличить количество лет по ипотеке можно только в исключительных случаях по решению банка. Для этого необходимо предоставить документы и заявление, в котором следует изложить причины, по которым полное погашение должно быть продлено. Банк рассматривает заявление в установленном порядке, но всегда имеет полное право отказать в подобной просьбе.

«Растянуть» срок после оформления сделки возможно на индивидуальных условиях при реструктуризации кредита или в случае успешного рефинансирования в другом банке на оптимальный для заемщика срок.

Уменьшения срока ипотеки

Для того, чтобы убрать года по ипотеке, обычно не требуется специального пересмотра условий. Заемщик всегда имеет право осуществлять досрочное погашение независимо от суммы в любой период в соответствии с условиями кредитного договора. При сохранении размера ежемесячного взноса срок будет уменьшаться автоматически, а соотношение основного долга и процентов при аннуитетных платежах меняться после каждого погашения.

Как определяется платеж

Одной из важных статей формирования ежемесячного платежа является определение способа оплаты кредит. Выделяют 2 схемы погашения:

Аннуитетные платежи — этот вид платежей применяется практически в 80 случаях кредитования. Он предполагает выплату суммы займа одинаковыми платежами на протяжении всего срока кредитования.

Важный нюанс — при таком способе погашения долга, первым делом гасятся проценты, до 90% в первые платежи, и лишь в конце срока большую часть выплаты составляет тело кредита. То есть досрочное погашение не имеет особого смысла.

Дифференцированные платежи — этот вид кредитования большая редкость, ведь при нем постепенно уменьшается сумма ежемесячного платежа, и проценты начисляются на остаток суммы. С таким способом погашения задолженности больше вероятность сэкономить, при внесении большего по размеру платежа. Однако банки понимают эту выгоду для клиентов и редко предлагают такой способ погашения долгов.

Если ипотека уже взята

Если ипотека уже оформлена, но заёмщик не в состоянии платить ежемесячный платёж, необходимо обратиться в банк со справками, подтверждающими тяжелое положение и написать заявление о реструктуризации.

Положение признают сложным, если:

• заемщик потерял трудоспособность временно или постоянно;
• заёмщику уменьшили зарплату или уволили в связи с сокращением штата;
• изменился состав семьи, который привел к снижению дохода;
• другие причины.

Реструктуризация — это перезаключение существующего договора на новых условиях. Банк увеличивает период кредитования, тем самым уменьшает платёж. Либо клиент может получить кредитные каникулы на то время, пока ситуация не исправится, но не больше 6 месяцев.

Важно! Реструктуризация ограничивается возрастом заёмщика, он не может превышать 65 – 75 лет в зависимости от выбранного банка. А значит если заём и так оформлен до достижения максимального возраста, то невозможно продлить период кредитования.

Реструктуризация для банка – добровольная услуга, кредитор оставляет за собой право на отказ в предоставлении её клиенту.

В скором времени будет принят закон о, так называемых, «Ипотечных каникулах«. В рамках этого постановления устанавливается круг лиц, которые имеют право претендовать на уменьшение платежа или полное его снижение до нуля на срок до полугода. В нашем прошлом посте мы подробно описали две программы ипотечных каникул, которые помогут максимально снизить платеж, как по действующей ипотеке, так и по ранее выданной.

Рефинансирование ипотеки в другом банке

Рефинансирование ипотеки создано, чтобы облегчить финансовую нагрузку заёмщика и сделать оплату комфортной, в том числе уменьшить ежемесячный взнос. Допустим у клиента не только ипотека, но и потребительские займы, кредитные карты, оформленные под высокий процент. В таком случае все кредитные продукты можно объединить в один в другом банке и уменьшить процент.

Как правило, кредитор идёт навстречу и предлагает получить ссуду дешевле, чем стоимость текущей ипотеки. Но происходит это только если предыдущий долг своевременно выплачивался, а за последний год не было ни одной просрочки.

Какие есть предложения на данный момент:

Снижение ставки до 6% по программе «Семейная ипотека»

Семьи, в которых родился второй или третий ребенок, начиная с января 2019 года могут рассчитывать на субсидирование государством ипотеки. Предполагается, что процентную ставку свыше 6 % покрывается из государственного бюджета.

Узнать подробнее о субсидировании ипотеки можно по этой ссылке.

Налоговые вычеты по ипотеке

По закону гражданин РФ, официально трудоустроенный и оформивший покупку недвижимости в ипотеку, имеет право на получение налогового вычета. Получить он может 13 процентов от затрат на покупку квартиры. Но следует учитывать, сумма с которой можно получить вычет, ограничивается 2 миллионами рублей.

Что же касается квартиры со стоимостью ниже, то налоговый вычет можно оформить несколько раз, только общая стоимость облагаемой суммы не должна превысить 2 000 000 рублей.

Дополнительно можно вернуть часть денег, внесённых в качестве процентов банку. После каждого года выплат можно получать вычет за уплаченный период. Величина также составляет 13 %. Максимальная сумма вычета по процентам – 3 миллиона рублей.

Подробнее о вычете читайте в нашей предыдущей статье.

Материнский капитал

Государством предусмотрена субсидия для семей, в которых родился второй ребёнок – материнский капитал. Размер его составляет 453 026 рублей. Одним из способов потратить выделенные средства является взнос в ипотеку – так можно значительно уменьшить ежемесячный взнос.

После рождения ребенка нужно обратиться в ПФР за сертификатом. Далее нужно сообщить в банк о желании потратить субсидию в счёт ипотеки, предоставив справку об остатке средств на счету материнского сертификата. После этого нужно написать заявление в ПФР о переводе средств по реквизитам ипотечного договора. Подробнее о процедуре можно узнать здесь.

450 тысяч при рождении 3 ребенка

В рамках нового законопроекта от 2019 года теперь семьи, где родился третий ребёнок будут получать дополнительную субсидию размером 450 000 рублей. Деньги эти можно направить на погашение жилищного займа.

Оформить её могут семьи, где родился третий ребёнок, начиная с января 2019 года. Также у семьи должна быть оформлена ипотека. Окончательно законопроект ещё не приняли. Читайте на нашем портале подробнее о том, что следует ожидать от государственной субсидии.

Сдача квартиры в аренду

Если приобретаемая недвижимость не является основным местом проживания заёмщика, то её можно сдать в аренду. Во многих случаях сдача в аренду перекрывает расходы по ипотеке или позволяет значительно уменьшить платеж.

В кредитном договоре будет пункт о возможности сдачи квартиры в аренду. Кредитор попросит сообщить о факте использования имущества третьими лицами. Но это никак не проверяется и при условии, что заёмщик своевременно вносит платежи, можно не сообщать о сдачи недвижимости по договору аренды.

Если к выручке добавлять собственные средства, то можно закрыть долг раньше и уменьшить переплату. В том случае, если ипотека выплачивается полностью с арендной платы, то можно говорить о том, что недвижимость сама себя окупила. В среднем квартиры окупаются за 5 – 10 лет.