Когда платить налог с продажи квартиры

Какой налог от продажи квартиры в 2019 году. Как избежать налога при продаже квартиры или уменьшить его максимально. Заполнение 3 ндфл при продаже квартиры. Как происходит взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Расчет налога при продаже квартиры полученной до 1 января 2019 года. Налог с продажи квартиры: подробный порядок расчета налога при продаже квартиры, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Расчет дохода, облагаемого налогом и суммы налога в 2019, 2018 и более ранние годы (квартира более или мнее 3 (трех) лет в собственности).

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2019 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2019 году коснулись:

• Сроков владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
• Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2019 года.
• Налогооблагаемой базы: налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти правила?

• Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц. ИП это не касается.
• Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в коммерции.
• В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2019 г. Для недвижимости, приобретенной до 2019 года, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2: Жилплощадь купили в июне 2015 года, а продали в июле 2019 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения. Срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2019 году, остается для:

• квартир, которые перешли к их собственникам по наследству;
• имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса);
• недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации;
• имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Уже 2019 года необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

• Либо договорная цена;
• Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3: Гражданин приобрел квартиру в 2019 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2019 года расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4: Гражданин приобрел дом в мае 2019 года за 672 000 руб., а в январе 2019 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

• (953 000 – 1 000 000) х 13% ) - налога к уплате нет.
• (953 000 - 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5: В 2019 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2019 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 - 1300 000) х 13% = 0.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Статьи по теме:

• Документы для купли-продажи квартиры
• Как получить кадастровый паспорт на квартиру
• Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
• Дарственная на квартиру
• Налог на дарение недвижимости
• Налог при продаже автомобиля
• Имущественный вычет при покупке квартиры
• Налог на имущество (квартиру) с 2019 года от кадастровой стоимости
• Документы для продажи квартиры
• Выделение долей детям при материнском капитале
• Покупка квартиры в ипотеку
• Как правильно покупать квартиру
• Налоговый вычет на образование

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

• по купленной квартире, если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

• недвижимость должна находиться на территории РФ;
• получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
• быть резидентом России;
• подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8: В 2019 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2019 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2019 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

• С использованием вычетов;
• Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую.  При этом налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) он еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб. Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 тыс.руб. *13%). Пример 10: Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1 млн. )= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб. Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб. Пример 11: Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета. Пример 12: Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб. Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2019 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

• Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
• Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
• Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2019 году, а приобрел новое в 2019 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2019 году

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

• Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
• Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2019 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Куда обращаться

Декларацию по ф. 3-НДФЛ подайте в ИФНС по месту регистрации в году, который следует за годом продажи квартиры. Ее нужно предоставить в налоговую до 30 апреля года. Обратите внимание, декларацию нужно подать даже при нулевой сумме налога, если она находилась в вашей собственности менее 3 лет.

Декларацию подают лично, либо, при невозможности вашей явки, ее может передать представитель, имеющий от вас нотариально заверенную доверенность на это действие. Декларацию подают в двух экземплярах, один из которых, с отметкой о приеме налоговой, вам вернут.

Можно отправить ценным письмом, с приложением списка вложенных в письмо документов. Сроком подачи такой декларации будет дата почтовой отправки письма.

Срок проверки декларации не более трех месяцев.

Срок уплаты налога в госбюджет 15 июля. Реквизиты для уплаты можно узнать на официальном сайте ИФНС России или в вашей налоговой инспекции. Перечислить налог нужно через банк, либо с использованием платежных терминалов.

Продажа квартиры, приобретенной до 2019 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом - один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х  лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение -  то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

• затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
• квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
• была подарена не близким родственником;
• продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Гражданин должен самостоятельно рассчитать какой налог от продажи квартиры ему необходимо уплатить, однако к бланку 3-НДФЛ необходимо приложить все документы, подтверждающие наступление обстоятельств для расчета вычета, при этом образец заполнения можно посмотреть у нас сайте.

Расчет налогооблагаемой базы и налоговый вычет

Граждане, продавшие квартиру, так же, как и те, кто ее купил, имеют право на налоговый вычет. Его величина зависит от типа недвижимости:

• 1 млн руб. – при продаже квартиры, дачи, комнаты, дома, земельного участка, садового домика;
• 250 000 руб. – при продаже гаража, нежилых помещений.

Именно на эту сумму уменьшается доход – так рассчитывается налогооблагаемая база.

В случае долевой собственности, если недвижимость была продана по единому договору купли-продажи, налоговый вычет распределяется между собственниками, пропорционально их долям, либо по договоренности между ними. Если же каждая доля была продана по отдельному договору, то каждый владелец имеет право на вычет в 1 млн руб.

Рис. 2. Долевая собственность

Если доли были получены в разное время, то срок минимального владения вычисляется для каждого собственника индивидуально.

Если недвижимость продана по стоимости ниже кадастровой, а точнее, ниже чем 70%, для определения налогооблагаемой базы берется кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Частота применения вычета

Налоговый вычет при продаже, в отличие от вычета при покупке, применяется многократно, ко всем проданным объектам недвижимости. Единственное ограничение – 1 млн руб. в год. Так, например, если гражданин продал два дома в 2019 г., он получает вычет в размере 1 млн руб., которые равномерно распределяются на оба дома. Если он в 2019 г. решит продать еще один объект недвижимости, он вновь имеет право на вычет в 1 млн руб.

Никакого нового закона в 2019 году принимать не планируется, в отличие от новой формы декларации 3-НДФЛ, скачать бланк которой можно в удобном формате. 

Это интересно! Возврат НДФЛ можно оформить за лечение зубов.

Суммирование вычетов

Суммирование необлагаемых налогом сумм не предполагается. Единственный вычет, который суммируется с другими, – вычет на ребенка или нескольких несовершеннолетних детей. Налоговые льготы,  положенные пенсионерам и инвалидам, не суммируются.

Примеры расчета

Рассмотрим несколько примеров:

1. Гражданин купил квартиру в 2014 г. по ипотеке за 3 700 000 руб. и продал ее в 2019 г. за 4 200 000 руб. В его обязанность входит предоставление декларации 3-НДФЛ, и, безусловно, нет сомнений в том, надо ли платить налог, т.к. собственность ‒ менее 3 лет. Сумма к оплате может быть рассчитана двумя способами:

• если заявлен налоговый вычет: НДФЛ = (4 200 000 – 1 000 000) * 0,13 = 416 000 руб.;
• если расходы гражданина на квартиру документально подтверждены, то их можно заявить вместо вычета: НДФЛ = (4 200 000 – 3 700 000) * 0,13 = 65 000 руб.

2. Загородный дом получен по наследству в 2019 г. и продан в 2019 г. за 6 500 000 руб. Кроме того, этот же гражданин продал в 2019 г. квартиру, купленную им в 2010 г. Налогообложению подлежит только доход от продажи дома, т.к. квартира в собственности более 5 лет. Налог 13% = (6 500 000 – 1 000 000) * 0,13 = 715 000 руб.

Это интересно! Оплата НДФЛ с унаследованной квартиры имеет свои особенности.

3. Квартира, полученная по наследству в 2019 г., продана в 2019 г. за 2 500 000 руб., что дешевле кадастровой стоимости, которая равна на 3 700 000 руб. Налогооблагаемая база равна: 3 700 000 * 0,7 = 2 590 000 руб. НДФЛ = 2 590 000 * 0,13 = 336 700 руб. Налоговый вычет в данном случае не применяется. Кроме того, при продаже обязательно нужно уплатить налог на имущество.
4. Квартира куплена в 2019 г. за 3 500 000 руб. и продана в 2019 г. за 2 500 000 руб. Расходы подтверждены. Нужно ли платить налог в этом случае? Нет, не нужно, т.к. гражданин вообще не получил дохода.
5. Муж и жена продали свои доли в доме по единому договору купли-продажи за 5 200 000 руб. Доля мужа – 60%, т.е. 3 120 000 руб., доля супруги ‒ 40%, т.е. 2 080 000 руб. Дом был получен ими по договору дарения год назад. Прежде всего, необходимо посчитать налоговый вычет: для мужа – 1 000 000 * 0,6 = 600 000 руб., для жены – 1 000 000 * 0,4 = 400 000 руб. НДФЛ для супруга = (3 120 000 – 600 000) * 0,13 = 327 600 руб. НДФЛ для жены = (2 080 000 – 400 000) * 0,13 = 218 400 руб.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже: 5 комментариев Post navigation ← Как получить информацию о годе постройки дома: 3 основных способаКак получить субсидию на покупку жилья: 9 основных этапов →

Список документов

Главным документом при продаже квартиры является декларация 3 НДФЛ. В ней отражаются все основные данные для начисления НДФЛ. Заполнять их нужно на основе документов. Если вы хотите уменьшить доходы на расходы, то в декларации есть для этого специальные графы. Заполнить декларацию можно в электронном виде, воспользовавшись программой на официальном сайте налоговой инспекции или любой другой. Не возбраняется и заполнение бумажной декларации от руки, бланк можно получить в налоговой и там же получить консультацию по заполнению.

Кроме декларации, нужно написать заявление на имущественный вычет.

Для уменьшения доходов на расходы, которые непосредственно связаны с покупкой квартиры, к 3-НДФЛ прилагают копии документов:

• договор на приобретение продаваемой вами недвижимости (все нюансы договора купли-продажи квартиры вы можете узнать в этой статье);
• документы из банка, подтверждающие расходы на проценты, выписки или справки;
• документы, подтверждающие расход при покупке продаваемой квартиры: расписка в получении денег за недвижимость продавцом, банковские выписки на перечисление с вашего счета на счет продавца и другие;
• иные документы о расходах.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

• Копию свидетельства о собственности (выписка из единого реестра недвижимости) на проданную недвижимость (должно оставаться у продавца, хотя и аннулируется).
• Копия договора купли-продажи с покупателем (налогоплательщик-продавец), акт приемки-передачи.
• Копии документов, подтверждающих оплату (акт приемки-передачи, фразы "все денежные средства получены в полном объеме" для договора между физ. лицами достаточно, если договор с предприятием или ИП, требуются чеки или платежные поручения). Образец заявления в ИФНС о предоставлении вычета
• Если нужны документы, подтверждающие расходы (договор купли-продажи, акт приемки-передачи при покупке этой квартиры и документы, подтверждающие оплату).
• Договор дарения (если продается подаренная квартира).
• Кадастровый паспорт (если было дарение или наследование или если договорная цена сильно занижена).
• Копию паспорта.
• Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб. (образец в ИФНС на стендах или скачать образец у нас на сайте в формате MSWord).
• Если предоставляется имущественный вычет в 2 млн. руб, отдельный пакет документов см. в статье имущественный вычет при покупке квартиры.
• Реестр (перечень) все подаваемых документов с указанием кол-ва страниц каждого документа.

Способы представления:

• Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
• Лично - можно лично (предпочтительнее).
• По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
• Через личный кабинет на сайте ФНС, то есть в электронном виде.

Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра). Есть три исключения:

• наследство - отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
• кооператив - день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
• если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько. Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Как рассчитать размер налогового платежа при продаже квартиры

Ставка налога при реализации квартиры, которая находится в собственности гражданина менее трех лет, стандартная и равна 13% от полученного дохода. Трехгодичный срок исчисляется от даты выдачи свидетельства на объект недвижимости.

Существует 2 варианта, как оплатить налог с продажи квартиры, существенно сэкономив:

1. С использованием налогового вычета, предоставленного государством. В 2019 году такая сумма составляет 1 миллион рублей.

Пример: Если квартира была реализована за 2,5 млн, то сумма налога составит:

(2500000-1000000)*0,13=195000 рублей.

Если квартира будет продана за сумму менее 1000000 рублей, гражданин может получить право не уплачивать налог. Например, квартира продавалась за 950 тысяч, размер налоговой суммы к уплате получился отрицательным: (950000-1000000)*0,13=-6500 рублей.

2. С использованием функции «доходы-расходы». Гражданин может поучить законный имущественный вычет – из суммы, полученной от реализации недвижимости, может быть вычтена сумма расходов на ее приобретение изначально. Документы, подтверждающие первоначальную сделку и перечисленные по ней средства, предоставляются в налоговую инспекцию по месту жительства.

Что может быть зачтено в качестве расходов

• затраты на отделочные и строительные материалы и проведение ремонта;
• разработка сметной и проектной документации;
• расходы на приобретение самой квартиры – готовой или строящейся (в случае оформления ипотечного кредита – расходы по его выплате и проценты);
• затраты по подключению коммуникаций – электросетей, водоснабжения, водоотведения и прочие.

Если гражданин в этом же отчетном году приобретает в собственность другую недвижимость, эта сумма может быть вычтена как расходы гражданина, и размер налога может быть сведен к нулю, если квартира стоит больше, чем реализованная первая.

Способы уплаты

Для уплаты подоходного налога от продажи квартиры нужно совершить несколько шагов: собрать необходимые документы, предоставить их в налоговую инспекцию по месту регистрации и перечислить причитающуюся сумму в госбюджет. При этом нужно соблюсти установленные законодательством сроки. Рассмотрим все шаги по порядку.

Что облагается налогом?

С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:

• на имущественные вычеты (только для резидентов);
• на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили - это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. налог при продаже автомобиля).

О чем идет речь?

Каким же налогом облагается продажа квартиры? С дохода собственник должен заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. В законодательстве есть льготы, воспользовавшись которыми можно сократить сумму налога, либо не платить его вообще. В первую очередь льготы связаны тем, насколько долго в вашей собственности находилась проданная квартира.

Если вы владели квартирой более трех лет, то платить НДФЛ не придется. Такие доходы не облагаются налогом и отчитываться за продажу перед фискальными органами вам не потребуется. Декларацию 3-НДФЛ предоставлять в налоговые органы не нужно.

Однако, необходимо точно определить срок владения квартирой. Критерии здесь следующие:

1. Дата государственной регистрации вашей собственности на квартиру берется за начало отсчета в случае её покупки или приватизации.
2. Дата дня открытия наследства, если вы унаследовали квартиру от прежнего владельца.
3. Дата выплаты полного паевого взноса и документа о передаче квартиры участнику ЖСК.

Если с любой из этих дат до даты сделки по продаже квартиры прошло более трех лет, вы освобождаетесь от уплаты налога в России.

Как узнать, нужно ли платить налог

1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.

2. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
3. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

1. Наследования от близкого родственника.
2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.