Что такое непосредственное управление

 

Что такое непосредственное управление домом - понятие, законодательная база, плюсы и минусы. Как осуществляется переход на непосредственное управление МКД?. Что такое непосредственное управление домом – определение, особености, законодательная база, плюсы и минусы. Порядок переход на непосредственное управление МКД.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

  • Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
  • Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
  • Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
  • Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
  • Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
  • Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
  • Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
  • Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.
Смотрите также: Оплата за отопление – расчет стоимости отопления в многоквартирном доме

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.


Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

  • Упрощение участия в голосовании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
  • Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 голосов. В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
  • Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

  • Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
  • Благоустройство дома и придомовой территории;
  • Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
  • Отсутствие государственного финансирования;
  • Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
  • Судебные разбирательства с подрядчиками;
  • Решение организационных вопросов.
Смотрите также: Как получить кадастровый паспорт на квартиру?

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Что это такое

Фото 2

Для чего необходимо управление домом? Оно позволяет поддерживать высокое техническое состояние здания, порядок на придомовой территории, дает возможность создать все необходимые условия для проживания собственников квартир. В работы по управлению домом входит решение вопросов по использованию общего имущества, предоставления коммунальных услуг.

На выбор жильцам предоставляются такие способы управления, как УК (Управляющая Компания), ТСЖ, ЖСК. А также жильцы могут заниматься домом и его территорией самостоятельно. Но это не значит, что они будут сами подметать подъезды или проводить ремонт подъезда.

ВНИМАНИЕ! При непосредственном управлении собственники квартир сами находят исполнителей коммунальных услуг и заключают с ними договора.

Данные договора, предусматривающие поставки газа, электричества, холодной и горячей воды, отопления, а также на вывоз мусора, заключаются с каждым собственником квартиры. Договор предусматривает ответственность обеих сторон. Поставщики должны гарантированно снабжать жилой многоквартирный дом своими ресурсами, это должно быть указанно в документе.

Ресурсоснабжающие компании также несут ответственность за содержание внешних сетей (расположенных до дома). А за оборудование, которое находится внутри жилого здания, отвечают жильцы, владельцы нежилых помещений или их арендаторы.

Проведением работ по ремонту (текущему, капитальному) будут заниматься соответствующие организации, профессионалы, которых должны найти собственники квартир. Также заключается договор с подрядчиком.

При непосредственном, прямом, управлении владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме самостоятельно и регулярно выполняют весь комплекс услуг и работ, которые необходимы для качественного содержания и ремонта общедомового имущества, организовывают поставки ресурсов.

Все эти работы должны отвечать подпунктам пункта 10 Правил содержания имущества в МКД. Эти правила были утверждены Постановлением Правительства под номером 491, принятого в августе 2006 года. По этому Постановлению осуществляются и работы для обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия жильцов, защита потребительских прав.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Отличие непосредственного управления от других форм

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

Общедомовой принято считать следующую собственность:

  1. Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
  2. Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
  3. Перекрытия, дверные и оконные проемы.
  4. Чердаки и крыши.
  5. Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

При решении коммунальных задач для отдельного жилища, договор с исполнителем или поставщиком заключает сам хозяин помещения лично.
Варианты разрешения текущих проблем могут избираться только коллективным способом, с учетом пожеланий всех обладателей квартир. Собрания должны проводиться минимум один раз в год. Существуют варианты как очных (встречи) так и заочных (опрос) голосований.

Варианты управления

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

  • вопросы разрешаются только коллективно ­– в управлении принимает участие каждый обладатель жилья, все соглашения с подрядчиками и специалистами подписываются большинством проживающих;
  • выбор представителя – из числа жильцов выбирается правомочный человек, который представляет в дальнейшем интересы всего МКД;
  • привлечение постороннего человека – владельцы могут нанять поверенного гражданина, не являющегося владельцем помещений в доме, он будет исполнять представительские и управленческие функции по доверенности.

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Однако самостоятельное управление возможно только в тех МКД, в состав которых входит максимум 30 квартир (ст. 161 ЖК РФ). Наличие большего количества жилищ, обязывает собственников заключить соглашение управляющим органом либо создать ТСН (Ж).
Фото 2

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Нормативно-правовые акты

Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.

При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:

  1. Правительственное постановление № 290 (), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
  1. Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
  2. Правительственное постановление № 416 (), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.

Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

  1. Формирование инициативной группы.
  2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
  3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  2. Выбор кандидатуры официального представителя.
  3. Формирование представительского органа.
  4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  • протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  • протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  • технический паспорт дома;
  • заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  • заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Узнайте, какие ещё бывают способы управления многоквартирным домом.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Фото 4

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  2. Прозрачные расчеты.
  3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

  1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
  3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
  4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Недостатки и преимущества

Большая самостоятельность при данной форме управления связана и с большой ответственностью. В процессе содержания дома приходится решать огромное количество проблем и вопросов. И мало найдется в доме людей, которые будут заниматься ими, тратя все свое свободное время и силы. Если такие люди и найдутся, они могут захотеть оплаты за свою деятельность.

ВНИМАНИЕ! Непосредственное управление подходит для небольшого дома с небольшим количеством жильцов.

В таком случае проще решать вопросы поставок, ремонта, в том числе и срочного, вопросы ухода за домом и территорией. Что является преимуществом?

  1. При прямой форме управления не нужно содержать целый штат Управляющей Компании или ТСЖ, ЖСК.
  2. Владельцы помещений имеют больше свободы в выборе поставщиков. Изучение информации о ресурсоснабжающих компаниях, фирмах по вывозу мусора, ремонтных организациях позволяет сравнить их преимущества, сделать оптимальный выбор.
  3. Жильцы сами следят за качеством услуг, ведь они заинтересованы в том, чтобы их дом был безопасным, удобным, комфортным.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Только после изучения всех положительных и отрицательных моментов, проведения всестороннего анализ, жильцы должны сделать осознанный выбор. Если он сделан в пользу такого способа управления многоквартирным домом, как непосредственное управление – следует ознакомиться с процедурой перехода на этот вариант.

Главная задача заключается в том, чтобы организовать всех владельцев жилья, убедить их в необходимости принимать участие в обустройстве общего имущества. Процедура перехода на непосредственное управление достаточно простая. Она происходит в 3 этапа. Рассмотрим алгоритм действий.

Данный способ управления предусматривает самостоятельное заключение договоров с обслуживающими организациями.

Создание инициативной группы

Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.

Задача активистов на первом этапе – написать список граждан, проживающих в доме, оповестить их о нововведении. Следует разъяснить все преимущества непосредственного управления, остановиться на отрицательных моментах. Группа инициаторов договаривается о дате, времени и месте всеобщего сбора. Эту информацию необходимо довести до каждого владельца жилья. В уведомлении надо привести список вопросов, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Решение о переходе на вариант непосредственного управления принимают собственники жилья. Допускается проведение не только очного сбора, но и заочного голосования.

При традиционном собрании инициативная группа выбирает место для его проведения. Таковым может быть помещение ближайшего клуба, школы (по договоренности с руководством) или двор.

При очном собрании решение принимается прямым голосованием собственников квартир. Но не всегда люди откликаются на приглашение посетить мероприятие. Многие не хотят проявлять активность. Арендаторы помещений безразличны к нововведениям. В данных обстоятельствах выход из ситуации – заочное собрание.

При заочной форме проще провести голосование. В этом случае составляется опросный лист или бюллетень. Документ предоставляется каждому жильцу МКД. Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, решение считается принятым, если в голосовании участвовали более половины владельцев квартир.

пункт 3 статьи 45 ЖК РФ

На таком мероприятии необходимо обсудить вопросы:

  1. Выбор варианта непосредственного управления МКД.
  2. Выдвижение представителя интересов всех жителей дома, обсуждение, голосование. Избранное лицо будет следить за объектами коммунального хозяйства, заключать соглашения с организациями, осуществляющими ремонт здания, его обслуживание.
  3. Выбор поставляющих компаний, подписание соглашений.

По итогам составляется протокол общего собрания.

Голосование жильцов дома может происходить в очной, и заочной формах.

Выбор обслуживающей организации

Договоры для бесперебойной поставки воды, газа, электро- и теплоснабжения должны быть оформлены между организациями, предоставляющими эти услуги, и каждым из имеющихся собственников жилых помещений. Это может сделать и уполномоченное лицо, если есть доверенность, заверенная подписью нотариуса. Для оформления соглашения с обслуживающей организацией нужны следующие документы:

  • протокол, составленный по результатам голосования о переходе на непосредственный вариант управления;
  • бумага, в которой указано лицо, уполномоченное жильцами на подписание договора по ремонту и содержанию здания;
  • доверенности владельцев квартир;
  • заявление на заключение соглашения;
  • технический паспорт здания.
Пример протокола общего собрания собственников помещений

Если для содержания МКД будет привлечена подрядная организация, расходы оплачивают подписанты договора. При проведении некоторых работ, таких как уборка, ремонт, жители могут справиться своими силами. Но при вывозе мусора или обслуживании инженерных коммуникаций без подрядчика не обойтись. Если договор с обслуживающей компанией не будет подписан, непосредственная самоорганизация будет упразднена, а дому назначена управляющая компания.

Фото 4

Плюсы и минусы

Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная. Перечислим преимущества такого варианта:

  1. Право решать, куда потратить собранные деньги. Если домом управляет УК, она расходует финансы, как зафиксировано в договоре.
  1. Можно оформить отказ от той или иной коммунальной услуги.
  2. Вопросы по благоустройству, переустройству решаются собственниками жилья коллегиально.
  3. За образовавшиеся долги за квартиру каждый из владельцев, проживающих в МКД, несет индивидуальную ответственность. При неуплате коммунальных платежей ограничения на поставку услуг коснутся только недобросовестного должника.
  4. Нет необходимости вносить деньги для оплаты деятельности управляющей организации. Эти функции выполняют собственники квартир безвозмездно.
  5. Если в случае с ТСЖ или УК собранные платежи необходимо расщеплять (за коммуналку, нужды здания), то для прямой формы самоорганизации характерно заключение прямого соглашения с каждой снабжающей дом ресурсами компанией.
Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг.

При выборе непосредственного способа управления следует руководствоваться не только преимуществами, но и знать о недостатках. Минусы следующие:

  1. Нужно найти альтруиста из числа собственников жилья дома, который возьмет на себя ответственность и станет заниматься проблемами МКД, документами, договорами.
  1. Организовывать работы по благоустройству, ремонту придется самостоятельно.
  2. Возможны разногласия, связанные с распределением собранных средств.
  3. Нельзя получить муниципальное финансирование на выполнение социальных проектов. Например, построить пандус или оборудовать детскую зону придется за свой счет.
  4. Дом не может претендовать на средства, которые выделяются городскими властями на ремонт.
  5. Решать проблемы с недобросовестными подрядчиками, вести судебные тяжбы придется самостоятельно.
  6. Действия по благоустройству, обновлению общего имущества и улучшению комфортности добровольные. Если жильцы решили поставить видеодомофон или видеонаблюдение, тех, кто с этим не согласен, нельзя заставить участвовать в финансировании этого мероприятия.

Из анализа достоинств и минусов можно сделать вывод, что непосредственное управление МКД подойдет не каждому зданию. Такой вариант будет оптимальным для строения с небольшим числом квартир, с добрыми отношениями между соседями.

Важно, чтобы каждый из владельцев жилья имел стабильное финансовое положение. При несоблюдении этих условий граждане рискуют получить многие проблемы: от невозможности прийти к общему мнению до судебных разбирательств в случае задолженности.

Переход на прямую форму управления

Фото 6

Для того, чтобы сменить форму управления домом, следует провести общее собрание. На нем рассматривается несколько вопросов:

  • Должна быть рассмотрена смена формы управления на непосредственную.
  • Избирается представитель жильцов дома, который будет заключать договора с ресурсоснабжающими организациями и другими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
  • Также должен быть избран совет дома.
  • Нужно обсудить договор на обслуживание дома.

Для того, чтобы решение собрания имело силу и не было отменено, на собрании должно присутствовать не менее половины собственников квартир. Решение по вопросу будет положительным, если за него отдадут голоса не менее 50% присутствующих. Наличие кворума – обязательное условие для законности голосования и протокола.

ВАЖНО! Согласно статье 164 ЖК при прямом управлении договора на поставку тепла, света, газа, воды подписываются с каждым из собственников квартир в МКД.

Для подписания договора нужно подготовить несколько документов:

  1. Это копия протокола решения общего собрания, на котором и было принято решение о выборе непосредственной формы управления.
  2. Копия протокола ОС с решением об избрании лица, которое будет от имени жильцов дома работать с компаниями по обслуживанию дома.
  3. Также понадобиться технический паспорт на жилое здание.

Но возможен и второй вариант – договор от имени всех жильцов подписывает доверенное лицо, которому поручено данная функция. В таком случае нужно обязательно оформить по всем правилам доверенность, подписать ее у нотариуса.

Жильцы подписывают договора и с организациями, компаниями, которые будут заниматься вывозом мусора, обслуживанием лифтов, другими подобными работами. При небольшом количестве квартир в доме большинство из услуг могут выполнять и сами жильцы, например, убирать места общего пользования и придомовую территорию.

Оплата всех услуг, предоставляемых по договору, производится из средств жильцов дома. Но так как они могут сами решать, что нужно для их дома, а что нет, появляется возможность экономить на квартплате.

Непосредственное управление МКД – что это

Статьей 161 Жилищного кодекса РФ обозначено, что управление МКД направлено на создание безопасных и благоприятных условий для проживания каждого гражданина, содержание общедомового имущества в надлежащем виде, разрешение спорных моментов использования такого имущества и обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем гражданам, которые проживают в МКД.

Каждый из владельцев помещений должен избрать один из методов управления МКД:

  • Управление, осуществляемое непосредственно владельцами помещений в МКД;
  • Управление ТСЖ/жилищным кооперативом/другим потребительским кооперативом специализированного направления;
  • Осуществление управления через управляющую организацию.

Метод управления МКД избирается через общее собрание владельцев помещений и может быть повторно избран или изменен в любой момент, основываясь на его решении. Решение, принятое на общем собрании, по поводу выбора метода управления обязательно для каждого из владельцев помещений в МКД.

Список прав и обязанностей владельцев помещений в МКД при управлении указанным домом

В соответствии с частью 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, непосредственно осуществляя управление МКД, владельцы помещений в доме должны оформить договора по предоставлению услуг, связанных с содержанием и/или проведением ремонтных работ по общему имуществу с лицами, занимающимися определенными видами деятельности, основываясь на решении общего собрания владельцев.

Все или большая часть владельцев помещений в подобном доме считаются одной стороной подписываемого соглашения.

Старший по дому: права и обязанности.

Может ли УК отказаться от управления домом, читайте тут.

Что делать, если УК не принимает на обслуживание дом, читайте по ссылке: 

Основываясь на второй части обозначенной статьи, договора на снабжение водой (холодной и горячей), водоотведение, снабжение электричеством и газом (включая поставку баллонного газа), теплоснабжение (вместе с поставкой твердого вида топлива, если есть печное отопление) оформляются каждым владельцем помещения, принимающим участие в управлении МКД, с организацией, осуществляющей предоставление того или иного ресурса/услуги. С помощью такого договора осуществляется регулирование потребления и оплаты услуг.

При данных обстоятельствах ответственность за соблюдение режима и качества предоставления обозначенных услуг лежит на организации, осуществляющей передачу соответствующего ресурса. Граница ответственности за выполнение обслуживания и содержание внешних сетей должна обозначаться условиями заключенных договоров.

За процесс обслуживания и содержания внешних сетей должна отвечать организация, обеспечивающая ресурсоснабжение. Что же касается коммуникационных систем, размещенных в самом доме, то за данный процесс отвечать должны непосредственно владельцы помещений МКД (как и по договору электроснабжения). Реализовываться все это должно владельцами самостоятельно или же с привлечением отдельных лиц на условиях договора подряда.

Нужно заметить, что, учитывая часть 3 статьи 164 Жилищного кодекса РФ и основываясь на решении общего собрания владельцев помещений в МКД, непосредственно осуществляющих управление домом, от владельцев помещений во всех отношениях с третьими лицами имеет право представлять общие интересы кто-либо из владельцев или другое лицо, не относящееся в списку владельцев, однако, которому были переданы соответствующие полномочия, подтвержденные официальной доверенностью, оформленной с участием всех или большей частью собственников помещений в МКД.

В соответствии с подпунктами «а», «б» пункта 10 Правил содержания общего имущества в МКД, которые утверждены правительственным постановлением от 13 августа 2006 года под № 491, определено, что содержание общего имущества должно осуществляться в полном соответствии с действующими законодательными требованиями РФ (сюда же входит санэпидблагополучие населения, защита потребительских прав, техническое регулирование) и в состоянии, которое может обеспечить сохранение характеристики безопасности и надежности МКД, необходимых для обеспечения безопасности здоровья и жизни каждого гражданина, сохранения принадлежащего физическим и юридическим лицам имущества, имущества, отнесенного к муниципальной или государственной собственности.

При прямом управлении МКД владельцами помещений в доме, лица, которые выполняют комплекс работ, направленных на содержание и ремонт имущества, отнесенного к общедомовому, организующие предоставление услуг ХВС/ГВС, электроснабжения, водоотведения и газоснабжения (вместе с поставкой баллонного газа), теплоснабжения (вместе с твердым топливом, если имеется печное отопление), ответственны перед владельцами помещений в МКД за осуществление обязательств.

Последние предусматриваются условиями оформленных договоров, Правилами содержания общего имущества МКД, Правилами, которые используются при предоставлении, приостановке и ограничении оказания коммунальных услуг владельцам и прочим гражданам, использующим помещения в МКД и жилых домах.

То есть, ключевое преимущество такого метода управления МКД состоит в отсутствии каких-либо расходов, используемых для того, чтобы содержать штат ТСЖ, или необходимых для привлечения к процессу управления УК, поскольку при данных обстоятельствах управление производится инициативной группой владельцев в МКД.

Но этот момент можно считать в тоже время и основным недостатком такого метода управления, если численность жильцов в доме и площадь, предназначенная для общего использования, является существенной. Чем большим будет жилой дом, тем большее количество проблем может возникать при управлении им и тем большая вероятность образования разногласий среди жильцов.

Разыскать же управляющего, который бы по собственной инициативе занимался решением массы вопросов, довольно проблематично.

Из этого следует, что непосредственное управление может быть уместным только в небольших МКД, с минимальным объемом работ, связанных с управлением домом.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe.html
  • https://ukaz.wiki/zkh/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe
  • http://propertyhelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html
  • https://walaw.ru/nedvizhimost/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom
  • https://zkhinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/neposredstvennoe-upravlenie
  • https://pravovdom.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html
  • http://o-nedvizhke.ru/zhkx/upravlenie-domom/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий