Что значит доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и. Доходный дом Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в..

Доходные дома ─ зарубежный опыт

Доходные дома ─ зарубежный опыт

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

1. По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
2. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
3. На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
4. Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
5. Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

Доходный дом Я. А. Рекка

Доходный дом Я. А. Рекка — здание в Москве по адресу улица Пречистенка, дом 13, строение 1.

История

Шестиэтажный доходный дом был построен на углу Пречистенки и Лопухинского переулка в 1910—1911 годах по проекту архитектора Густава Августовича Гельриха, заказчиком работы был банкир и предприниматель Яков Андреевич Рекк[1].

Угол здания был выделен полукруглым эркером, который венчала башенка с часами, барельефом и скульптурами. На момент постройки здание являлось доминантой района из двух- и трёхэтажных домов, башенка делала акцент на этом превосходстве. Фасады здания украшены неоклассическими элементами: лепниной иониками[уточнить] над оконными проёмами, маскаронами, гирляндами, скульптурами орлов. Здание было разделено на два подъезда, входы в которые располагались со стороны Пречистенки и со стороны переулка. В первом на каждом этаже было по две квартиры, одна располагалась в угловой части с эркером, вторая в боковом крыле. Во двор можно было попасть по чёрной лестнице. Во втором подъезде на каждом этаже располагалась только одна квартира[1].

В планировке квартир парадные комнаты, гостиные и жилые, шли вдоль внешних фасадов. Окна кухонь и помещений для прислуги выходили во двор. По современным понятиям дом был элитным: в нём имелись лифты, были проведены канализация и водопровод, установлены ванные. В 1911 году стоимость годовой аренды квартиры в доме составляла 1200 — 3000 рублей. Управляющий дома жил в двухэтажном каменном здании во дворе, а сам владелец Рекк — в доме по Лопухинскому переулку[1].

До революции в квартирах № 11 и 12 на верхнем этаже проживал Александр Петрович Фаберже, родственник ювелира Карла Фаберже и юрисконсульт в семейной фирме. С приходом к власти большевиков Александр Петрович в спешке уехал из России, бросив всю свою собственность. Квартиры Фаберже были превращены в коммунальные, в них поселились художники из группы «Бубновый валет». В одной из квартир жил художник Б. А. Такке, в другой — художники Захаров, Серова, Архипова, режиссёр и преподаватель ГИТИС А. А. Муат. Последний был знакомым писателя Михаила Булгакова, который несомненно бывал в этой квартире в гостях, видел интерьеры дома и знал имя бывшего владельца. Новые обитатели квартиры Фаберже были уверены, что прошлый владелец мог оставить в ней тайники с драгоценностями. Кстати согласно некоторым легендам при перестройке дома в 1980-х годах действительно был найден тайник с серебром[1].

Булгаков дважды использовал дом в своих произведениях. В романе «Мастер и Маргарита» с квартиры Фаберже списана «нехорошая квартира»: люстра (на которой качался Бегемот, в реальной квартире она свисала на цепи с высоты 7,5 метров), камин с чугунной решеткой, деревянные диванчики на лестничных площадках. Бывшей владелицей квартиры у писателя стала пожилая вдова ювелира Анна Францевна Фужере. Второй раз интерьеры дома 13 на Пречистенке встречаются в «Собачьем сердце». Описание вестибюлей «Калабуховского дома», где живёт герой повести профессор Преображенский, Булгаков взял с дома Рекка: мраморные ступени парадной лестницы, швейцар, ковровая дорожка, галошная стойка и дубовая вешалка[1].

В 1983—1987 годах в доме появился седьмой, технический этаж. Работа была выполнена по проекту Ярославского филиала Государственного института по проектированию заводов приборостроения и средств автоматизации Гипроприбор. В результате угловая башня стала частью надстройки и фактически исчезла[1]. В 2011 году дом подвергся реконструкции по проекту архитектурного бюро Project-Z (архитектор Александр Зеликин). В настоящее время дом восьмиэтажный, под землёй имеется двухэтажная парковка[2].

• Вид на дом и улицу
• Эркер на углу дома
• Башенка
• Фасады с улицы и со двора
• Декор фасадов
• Декор фасадов
• Подъезд с улицы

Доходные дома в России

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами. Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

Современная ситуация

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Преимущества доходного дома

1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Основные сложности

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области[2]:

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Преимущества доходных домов

Преимущества доходных домов

Как построить доходный дом

Строительство жилья для сдачи в аренду — выгодный способ инвестировать деньги при условии, что создан реальный бизнес-план и учтены все возможные риски.

Доходный дом как бизнес

Рассмотрим преимущества такого бизнеса:

свободная ниша — минимум конкурентов;

однотипная структура — просто организовать и управлять предприятием;

самоокупаемость — можно реализовать бизнес в кредит и погашать заем за счет платы с жильцов;

пассивный доход — можно нанять управляющего, который будет курировать поиск арендаторов и своевременную оплату за жилье.

Учитываем риски

Доходность объекта может оказаться ниже запланированной: из-за неумелого управления, минимальной загрузки в течение долгого времени, нерегулярной оплаты со стороны жильцов.

 Убытки могут принести изменения в законодательстве. Например, недавно утвердили закон, согласно которому обустраивать хостелы в жилых домах запрещено.

Человеческий фактор как одна из проблем в ведении бизнеса. Это могут быть как проблемы с персоналом, так и конфликты между арендаторами. Особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах.

Проблемы с займом. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредитования: повысить переплату или потребовать вернуть деньги досрочно.

Налогообложение при продаже. Если возникнет необходимость срочно продать бизнес чтобы получить деньги или предприятие окажется убыточным, при реализации нужно заплатить налог 13%. От уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью больше 5 лет.

Рассмотрим типовой бизнес-план строительства доходного дома.

Строительство «с нуля»

При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:

самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;

условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;

количеству собственников;

количеству изолированных жилых помещений согласно статье ЖК РФ.

Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.

Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.

Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести в кредит большой дом или привлечь для покупки средства инвесторов. Небольшой срок окупаемости и сниженный уровень риска характерны при покупке зданий до 400 м2.

Доходный дом

Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830—1840-м годам.

Бывший доходный дом в Хабаровске

Квартиры в доходном доме, как правило, сгруппированы вокруг лестничных клеток, коридоров или галерей (галерейный дом) и однородны по планировке. Построенные в конце XIX—начале XX века доходные дома чаще всего содержали небольшой внутренний двор-колодец, а всё остальное пространство участка, принадлежащего домовладельцу, было занято самим зданием. Под двором-колодцем нередко размещались различные хозяйственные помещения такого доходного дома (зданий таких доходных домов особенно много в Санкт-Петербурге, Одессе, Ростове-на-Дону).

Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад, выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были относительно небольшие, уменьшалось и расстояние между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное архитектурное членение фасада[1].

Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри и как коммерческие, так и благотворительные общества. Нередко такие дома строили лично для себя состоятельные архитекторы.

Экономические аспекты

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области:

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на её реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться[2].

Распространение

Доходный дом П. В. Круглова в Челябинске

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов[3].

Москва

До 1917 года в Москве до 40 % жилья составляли доходные дома, — обычно чем больше был дом, тем дешевле была аренда квартир в нём. Нередко доходные дома сочетали в себе различные функции. Так, на нижних этажах дома Экономического общества офицеров на Воздвиженке размещались лавки и магазины, выше были конторские помещения, над ними — швейные, портняжные и обувные мастерские, подвал и мансарды были отданы под склады товаров; первый этаж Дома Перло́ва на Мясницкой занимал чайный магазин владельца, а второй и третий — его личные апартаменты и сдававшиеся внаём квартиры.

Многие здания дореволюционных доходных домов сохранились до нашего времени: в частности, здания страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. В советское время многие доходные дома были переделаны под коммунальные квартиры.

В 2000-х годах мэрия Москвы решила строить собственные доходные дома[4]. В апреле 2002 года было принято постановление правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома»[5]. В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был введен в эксплуатацию: он состоит из 47 квартир, от 2 до 7 комнат каждая, и 4 офисных помещений.

В конце 2010 года инвестиционная группа компаний ASG начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино»[6], собираясь построить к концу 2011 года в районе станции метро Мякинино клубный поселок и несколько домов с квартирами общей площадью 35 тыс. кв. м[7][8]. По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %.[9].

В 2013 году НИиПИ Генплана начал поиск места для пилотного проекта по строительству доходных домов. Дома могут быть построены в одной из 12 точек роста на территории «новой Москвы», в Рублево-Архангельском, где планируется создание административно-делового центра, или недалеко от «Москва-Сити».[10].

Санкт-Петербург

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века, — они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций.[3]

• Доходный дом Путиловой на Большом проспекте Петроградской стороны
• Доходный дом Первого Российского страхового общества на Каменноостровском проспекте
• Доходный дом графа Толстого на ул. Рубинштейна
• Доходный дом Лидваль на Каменноостровском проспекте

Ростов-на-Дону

На данный момент в Ростове-на-Дону только относящихся к архитектурному наследию сохранилось не менее 50-ти доходных домов[11]. Доходные дома, как и большинство каменных зданий, строилось в Ростове и Нахичевани в конце XIX—начале XX веков. Бывшие доходные дома до сих пор образуют лицо исторической части Ростова-на-Дону, — в частности одно из красивейших зданий города есть Доходный Дом купца Генч-Оглуева, находящийся на центральной улице города Большой Садовой. Интересны и архитектурно значимы для города доходные дома Ширамана, Карапета Чернова, Чирикова и ряд других.

Дом купца Генч-Оглуева в Ростове-на-Дону.

Сочи

В Сочи также стали осваивать практику строительства и эксплуатации доходных домов. Это направление пока ново для данного города, но находит все большее распространение.

Доходный дом на Каспийской улице, д. 29а в г. Сочи. Архитектор А. А. Коваль

Украина. Киев

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов — «Дом с химерами», построенный архитектором Владиславом Городецким в 1901—1903 гг. в стиле модерн.

Белоруссия

Бывшие доходные дома постройки конца XIX — начала XX века в Витебске

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3—5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске, Могилёве, Витебске и Гомеле. В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Западная Европа

Страны западной континентальной Европы и Великобритании — это родина доходных домов в том виде, в котором мы привыкли их понимать и видеть сейчас. Классика доходного дома — нижний этаж отведён под торговлю, а верхние этажи под жилые квартиры. При этом, например, в Бельгии доходный дом по внешнему виду, как правило, не выделяется из общего городского ансамбля. В Германии доходные дома очень популярны. Немцев даже называют «нацией арендаторов» --60 % германцев предпочитают арендовать жилье, а собственное покупать годам к 40. Доходные дома в Германии составляют около 30 % всей недвижимости.[12]

Доходные дома и конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице. Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

• Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
• Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
• Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
• Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходный дом — что это такое

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи № ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Что означает термин "Доходный дом", как он появился? Есть ли знаменитые "доходные дома" ?

Семён семёнович горбунков

Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830—1840-м годам.
Наверное, самые известные в Петербурге:
Дом Раскольникова
Столярный пер., 5

В этом доме начинается действие романа Достоевского «Преступление и наказание». Здесь, в мансарде на пятом этаже, жил главный герой произведения – Родион Раскольников. В процессе капитального ремонта один здание стало четырехэтажным, но комната Раскольникова на мансарде сохранилась.
«Это была крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими желтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями», - описывал помещение Достоевский. В настоящее время дом является главной достопримечательностью для почитателей творчества писателя, чердачное помещение закрыто, а попасть в него – настоящее приключение и большая удача.
Толстовский дом
Наб. Фонтанки, 54

Владелец дома, граф Михаил Толстой, приходился пятироюдным братом Льва Николаевича. В доме жили известные творческие люди города – писатели Александр Куприн, Аркадий Аверченко, балерина Ирина Колпакова и музыкант Эдуард Хиль.
По легенде, в здании есть одна квартира с плохой энергетикой. Она находится под номером 60. Все жильцы, которые сюда заселялись, становились агрессивными и раздражительными и начинали писать доносы на других жильцов дома. Во времена Сталина из квартиры начали пропадать люди, а потом из домового журнала и вовсе исчезла страница с данными о квартире.
Дом Распутина
Гороховая ул., 64

В квартиру в доходном доме Бабаевой и Тимофеевой Григорий Распутин вселился в 1914 году. В огромную квартиру №20 на третьем этаже он приводил своих многочисленных женщин, здесь же совершал молитвы.
Именно из этой квартиры Распутин вышел вечером последнего дня своей жизни. Сейчас в квартире находится обычная коммуналка. Сюда можно попасть со двора, через железную дверь. На первом этаже здания открыт салон красоты под названием «Дом Распутина».
Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах нуждающимся в жилье. Всего в дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов.
Однако больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Пик строительства многоэтажных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.
Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома.
Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилья была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи владельца дома.
Ещё:
Доходный_дом

Elena vorobyeva

Доходный дом Ф. Лидваля
Адрес: СПб, Каменноостровский пр., д. 1-3
Годы постройки: 1898-1904
Знаменитый доходный дом Фёдора Лидваля, расположенный в самом начале Каменноостровского проспекта под номером 1, действительно является непревзойдённым образцом архитектуры модерна. Этот дом номер один не только по адресу, но и по праву своеобразного манифеста северному модерну.
«Наш северный модерн, наш серый, моложавый,
Ампиру не в пример, обойдён громкой славой», - писал А. Кушнер.
Лимит на картинки закончился.

Историческая справка

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.