Что такое придомовая территория многоквартирного дома. Можно ли ее приватизировать. Порядок оформления. Как использовать территорию после приватизации. По правилам действующего законодательства придомовая территория может быть оформлена как частная собственность. Это вполне оправданная мера, поскольку так проще контролировать эксплуатация находящихся на участке объектов. Но есть и минусы.
Содержание
- Процесс оформления участка в собственность
- Что входит в придомовую территорию
- КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
- Алгоритм действий
- Однако от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория собственники не могут быть освобождены по причине того, что его границы не сформированы. На собственниках помещений МКД в любом случае лежат указанные обязательства, что подтверждается также и судебной практикой.
- Как оформить придомовую территорию в собственность жильцов?
- Как используется земля при доме
- Процедура оформления
- Плюсы и минусы сделки
- То есть, выяснить все вышеназванные обстоятельства, и только затем принять решение об организации такого собрания. В противном случае, определение границ согласно данных кадастрового учета может привести к невозможности регистрации права собственности и дальнейшим судебным спорам по оспариванию границ земельных участков.
- Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
- Вопросы и ответы
Процесс оформления участка в собственность
- Перед началом процедуры рекомендуется подробно изучить существующие нормативные акты.Основываться можно на законах Федерального Закона от 29 декабря 2004 года, его 6 статье; на статьях 36-44 того же закона. И ещё брать за основу допускается 36 статью, входящую в текст ЖК РФ;
- Очень важный второй этап – сбор жильцов на общем собрании. На нём и проводится голосование по данному вопросу.Голосование состоится, если удастся набрать больше половины положительных голосов, включая управляющих. На этом собрании нужно выбрать лицо, на которого оформляется собственность, разобраться со всеми нюансами по оформлению документов;
- В землеустроительную организацию обращаются все в качестве собственников квартирных помещений.У каждого субъекта РФ есть отделение данной государственной службы.В заявлении должна быть указана просьба, касающаяся формирования соответствующего участка;
- Один из самых важных вопросов, связанных с оформлением – принятие решения. При этом каждый субъект нашей страны отличается своими особенностями процедуры.Лучше всего прибегнуть к помощи профессиональных юристов.Статья 16 в ФЗ от 2004 года, 29 декабря, станет основной опорой;
- Регистрация права собственности проходит в порядке, строго установленном законом.Сведения о правах на недвижимое имущество обязательно должны присутствовать в едином реестре;
- К заявлению прикладываются документы в полном пакете.
Что входит в придомовую территорию
Данная территория представляет собой землю, которая находится в непосредственной близости к многоквартирному дому.
Она непременно определяется и закрепляется за строением, для чего должна содержаться в различной документации на участок.
Что значит получить придомовую территорию в собственность жителей многоэтажки? Ответы в этом видео:
Содержать данную территорию в оптимальном состоянии обязаны непосредственные жильцы дома, так как она принадлежит всем им на праве совместной собственности.
Хотя она выступает в качестве объекта налогообложения, передается она владельцам квартир в доме абсолютно бесплатно. Размер платежа определяется при учете количества жильцов в строении.
Выписка из ЕГРН содержит информацию о площади данной территории, о ее границах и иных характеристиках. Именно при использовании этих данных УК рассчитывают, какое количество средств надо взимать с жильцов, чтобы покрывать расходы, связанные с уборкой участка, с его благоустройством и иными действиями в отношении него.Важно! Если участок рядом с домом не оформлен официально и грамотно, то обеспечением и содержанием земли занимается муниципалитет.
Правила №491, относящиеся к особенностям содержания имущества, принадлежащего многоквартирному дому, указывают на то, что непременно к этой территории относятся элементы:
- непосредственный участок, на котором осуществлялось строительство здания;
- площадки, которые могут быть детскими или спортивными;
- специальные многофункциональные сушилки, предназначенные для развешивания одежды и белья;
- места для машин;
- растения и иные части озеленения и благоустройства;
- проезды для пожарных и скорой помощи;
- тепловые пункты и иные объекты, которые являются обязательными для оптимальной эксплуатации строения.
Все элементы непременно находятся на той территории, которая указывается в техническом плане дома, поэтому не должны выходить за ее границы.
Права и обязанности собственников придомовой территории. Фото:
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, - внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Алгоритм действий
Оформляя в собственность прилегающую к дому территории, владельцы квартир отдают выбор в пользу благоустроенного и чистого двора с детской и спортивной площадкой. Ведь если придомовой земельный участок останется во владении муниципалитета, на нем могут устроить все, что угодно: от автостоянки, кочующего цирка до свалки отходов. И жильцы ничего не смогут противопоставить подобным действиям, так как по закону земля им не принадлежит.
Как оформить придомовую территорию в собственность:
- Провести общее собрание владельцев квартир дома или домов, к которым прилегает территория. На нем должны присутствовать более половины собственников, чтобы проведенное голосование можно было признать действительным.
- По результатам проведенных сборов оформляется протокол, в случае принятия положительного решения определяется уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени всех жильцов.
- Заполнение бланка заявления на оформление территории в собственность долями с его последующей подачей в комитет земельных ресурсов на основании требований 36 статьи ЗК РФ.
- Процедура межевания, подача заявления о формировании границ и установлении площади земельного участка. Акт осмотра и проделанные работы по землеустройству считаются основанием для утверждения границы придомовой территории.
- Постановка участка на кадастровый учет и получение паспорта на объект недвижимости, с которым в дальнейшем необходимо явиться в Росреестр для получения свидетельства на права собственности.
- Юридически оформленный переход придомовой территории многоквартирного дома и входящих в его состав недвижимых объектов в общую долевую собственность владельцев жилья в этом МКД.
- Госрегистрация права общедолевого владения и получение соответствующего свидетельства.
Следует внести запись о возникшем праве собственности на земельный участок в ЕГРП.
ВНИМАНИЕ! В офисах их департаментов каждого субъекта РФ находятся специальные стенды, на которых вывешены образцы заполнения бланков заявлений.Однако от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория собственники не могут быть освобождены по причине того, что его границы не сформированы. На собственниках помещений МКД в любом случае лежат указанные обязательства, что подтверждается также и судебной практикой.
Однако от содержания земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и придомовая территория собственники не могут быть освобождены по причине того, что его границы не сформированы. На собственниках помещений МКД в любом случае лежат указанные обязательства, что подтверждается также и судебной практикой.Апелляционное определение по делу № 33-1328/2015 от 03 апреля 2015 года Верховного суда республики Карелия: «…Дав оценку доводу ответчика Д. B.C. и его представителя о том, что земельный участок под домом не сформирован, в связи, с чем оснований по оплате оказанных ООО "(...)" услуг по уборке земельного участка (придомовой территории) не имеется, суд первой инстанции обоснованно его не принял.
Согласно подпункту "е" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Подпунктом "г" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.
Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда РФ, данных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010г. № 12-П, и п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом».
Апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу № 33-3428/2013 от 01 октября 2013 года: «…Анализируя нормы ст. 36, 39 ЖК РФ, а также положения заключенного договора управления многоквартирным домом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не может свидетельствовать об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен дом.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.
В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично – правового образования.
По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Суд первой инстанции правильно указал, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен, и о невыполнении ответчиком работ по уборке придомовой территории.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом, в котором проживает истица, не влияет на определение её доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не позволяет ей не оплачивать уборку придомовой территории.
Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств невыполнения ответчиком работ по уборке территории, суд первой инстанции правомерно отказал истице в удовлетворении заявленных ею требований о возврате денежных средств, оплаченных за работы по уборке придомовой территории».
Как оформить придомовую территорию в собственность жильцов?
Переход земли жильцам строения, находящегося на ней, осуществляется в порядке приватизации. Проведение этой процедуры позволяет гражданам, ставшим в результате нее землевладельцами, самостоятельно решать вопросы обустройства, содержания и распоряжения. Перед принятием земли следует тщательно изучить нормативные акты, регламентирующие этот процесс. Так, руководствоваться нужно следующими документами:
- Земельным;
- Гражданским;
- Градостроительным;
- Жилищным кодексами РФ.
Перечисленными актами утверждается порядок оформления земли, а также последующее распоряжение ею.
Есть некоторые особенности в процессе приватизации участка частной постройки и многоквартирного здания.
Многоквартирный дом
Вначале следует уяснить, что входит в эту категорию. Этот момент разъясняется Жилищным кодексом в статье 36. По правилам указанной нормы это:
- собственно земля под многоэтажкой;
- участки, необходимые для доступа и подъезда к строению;
- места расположения нужных для обслуживания здания объектов.
Если этот участок будет приватизирован, он станет общей собственностью проживающих в многоэтажке сообразно имеющимся у них долям жилья. Его границы и величина будут прописаны в кадастровом паспорте на многоквартирный дом, а определены они градостроительными и земельными нормами (пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)
Порядок действий должен быть таким:
- чтобы сделать землю, на которой выстроен дом, своей, первоначально жильцы должны провести общее собрание (ст. 45 ЖК РФ). В ходе собрания решится вопрос приватизации;
- после принятия решения о приватизации нужно обратиться в землеустроительный комитет с заявлением об оформлении;
- получив согласие от комитета (он имеется в каждом субъекте), следует направиться в Росреестр и зарегистрировать право жильцов.
Поскольку земля считается объектом недвижимого имущества, по закону право собственности на нее нуждается в обязательной госрегистрации соответственно Федеральному закону № 218 от .
Частный дом
Обычно владельцы частных строений имеют в собственности только тот участок земли, что находится внутри огороженного забором пространства. Однако границы несколько шире, просто ею владеет муниципалитет. Если же собственник желает произвести оформление в свое единоличное владение (это делается, если участок нужен, например, для провоза или хранения каких-либо грузов), то домовладельцу нужно сделать следующее:
- убедиться в том, что территория, которой заинтересовался гражданин, не занята никем другим (то есть, что участок бесхозен);
- обратиться в муниципалитет, который считается собственником, пока не произведена приватизация, и доказать бесхозность;
- по получении согласия от муниципального органа нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.
Для решения вопроса приватизирования земли частного дома должно быть проведено межевание. Оно осуществляется после общего собрания владельцев смежных наделов. Если все они соглашаются не предъявлять претензий на землю, определяются границы и оформляется собственность.
Как используется земля при доме
Владельцы квартир в данном строении могут пользоваться землей по-разному, но с учетом некоторых правил:
- нельзя ограничивать доступ к ней каким-либо образом для других лиц;
- не допускается создавать препятствия для работников УК или иных служб, занимающихся обслуживанием или монтажом инженерных коммуникаций или обустройством территории;
Как правильно организовать ограждение придомовой территории? Читайте по ссылке.
- часть земли может предоставляться в аренду;
- разрешается располагать на ней рекламные щиты или делать платную автостоянку;
- получаемые от разных действий средства используются исключительно для общедомовых нужд;
- все вопросы относительно использования земли должны решаться совместно собственниками, для чего проводится собрание жильцов;
- полученная прибыль тратится после принятия коллективного решения, а для этого в голосовании обязана участвовать как минимум половина собственников.
Таким образом, владельцы квартир в доме имеют возможность самостоятельно распоряжаться данным имуществом.
Как определяются права на территорию
Данная земля изначально принадлежит всем жильцам в равной мере, но допускается оформить небольшой участок в собственность.
Для этого создается ОСМД, представленное юрлицом, сформированным собственниками квартир для эффективного управления имуществом.
Как создать ТСЖ? Пошаговая инструкция тут.
Перевести территорию в ОСМД допускается последовательными действиями:
- на общем собрании принимается соответствующее решение, для чего составляется акт;
- формируется и передается заявление в администрацию;
- получаются документы на землю в Росреестре и БТИ, причем к ним относится выписка из ЕГРН, технический паспорт и план;
- определяется размер территории работниками землеустроительной организации;
- принимается решение городским советом, на основании которого земля передается владельцам квартир;
- формируется акт и регистрируется право собственности на территорию.
Процедура оформления
Обращение придомового надела в частное владение осуществляется на основе правил, установленных Земельным, Жилищным и Градостроительным кодексами. Для этого нужно собрать определенный пакет документации и обратиться с заявлением в соответствующие органы.
Какие документы необходимо предоставить?
Для подачи заявления в орган местного самоуправления потребуется собрать:
- письменное согласие от всех проживающих в многоквартирном доме (в случае частного домовладения это – согласие от владельцев смежных наделов)
- протокол общего собрания, проведенного по вопросу приватизации;
- техпаспорт на дом (хоть многоквартирный, хоть частный);
- документальное подтверждение собственнических прав проживающих на занимаемые ими помещения;
- удостоверение личности гражданина, выбранного доверенным лицом для данной процедуры.
Вместе с перечисленными документами подается и заявление об оформлении территории.
Если формирование участка произошло до введения в действие Жилищного кодекса (а именно – до ), то земельный надел переходит в собственность жильцов совершенно бесплатно и безо всякого согласия со стороны органов местного самоуправления.
В какие службы обращаться?
Соответственно статье 69 Земельного кодекса землеустройством занимаются исполнительные органы госвласти и органы местного самоуправления (муниципалитет). Именно туда нужно обратиться для решения вопроса о формировании земельного участка.
После того, как решение принято, по закону требуется регистрирование права на недвижимость, которой является и земельный надел, в Росреестре. Таким образом, данные заносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Плюсы и минусы сделки
У этого решения существуют как преимущества, так и недостатки. К плюсам можно отнести следующее:
- возможность защититься от нежелательной застройки – возведения новых домов, магазинов и другой коммерческой недвижимости.
- Возможность получения прибыли за счёт арендной платы.
- Уточнение территории и корректировка затрат на её содержание.
- Повышение стоимости квартир.
- Можно благоустраивать участок по собственному желанию (по общему согласию жильцов).
Но есть и минусы:
- Содержание и ремонт территории (в том числе дорог) придётся оплачивать жильцам.
- Также придётся платить налог на землю.
Размер налога рассчитывается пропорционально доле в общей собственности, то есть размеру квартиры.
То есть, выяснить все вышеназванные обстоятельства, и только затем принять решение об организации такого собрания. В противном случае, определение границ согласно данных кадастрового учета может привести к невозможности регистрации права собственности и дальнейшим судебным спорам по оспариванию границ земельных участков.
То есть, выяснить все вышеназванные обстоятельства, и только затем принять решение об организации такого собрания. В противном случае, определение границ согласно данных кадастрового учета может привести к невозможности регистрации права собственности и дальнейшим судебным спорам по оспариванию границ земельных участков.В некоторых случаях, возможно, стоит подумать об уменьшении размера придомовой территории, если она уже включает в себя объекты, которые не могут быть отнесены к общему имуществу конкретного МКД.
Либо, в свете вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ, у собственников есть право на обращение в суд для разрешения спорных вопросов, связанных с границами земельного участка придомовой территории, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, об обжаловании действий муниципалитета по проведенному ранее межеванию земельных участков и установлению их границ, а именно: оспорить само право третьего лица на смежный участок, если он нарушает права собственников МКД (в плане границ общего имущества) или установить в судебном порядке границы (границы смежного участка), учитывая границы участка под МКД и придомовой территории.
В любом случае, дело это непростое и решение в каждом конкретном случае нужно принимать, учитывая все обстоятельства фактического положения дел и дав правовую оценку всем имеющимся документам, а также сроки исковой давности по процессуальному законодательству.
Земельный участок, составляющий придомовую территорию МКД, в целях его содержания
Несмотря на то, что с оформлением права собственности придомовой территории много сложностей в силу пробелов и несовершенства действующего законодательства, то вопросы уборки и содержания придомовой территории судами решаются в большинстве своем единообразно и практику по таким делам можно считать более-менее сформированной в настоящее время.
Согласно ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений МКД принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.
В соответствии с Минимальным перечнем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, утвержденному Постановлением Правительства № 290 от года (далее по тексту – Перечень 290), согласно пунктам 24 и 25, работами по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года: очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистка придомовой территории от наледи и льда; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, подметание и уборка придомовой территории, прочистка ливневой канализации.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.
Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».
Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.
Вопросы и ответы
Источники
Использованные источники информации.
- http://prokvartiru.com/privatizatsiya/oformlenie-pridomovoj-territorii-v-sobstvennostj
- http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pridomovaya-territoriya/sobstvennost-pridomovoj-territorii.html
- https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/zemelnyy-uchastok-pod-mkd-i-pridomovaya-territoriya-slozhnosti-pravovogo-regulirovaniya/
- https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5a7abc59ad0f22113d3f84e1
- https://urmetr.com/kvartira/pridomovaya-territoriya/zakonodatelnye-aspekty-oformleniya-pridomovoj-territorii
- http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/pridomovaya-territoriya/ispolzovanie/privatizatsiya-v-mnogokvartirnom-dome.html