Как правильно оформить аванс при покупке квартиры

Предоплата – это небольшая часть от стоимости квартиры, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая свое намерение купить у него квартиру. Предоплата может вноситься в виде задатка или аванса. Правильное оформление задатка при покупке квартиры или дома с земельным участком: форма, положения, содержание. Что лучше оформить, договор задатка или аванса при приобретении недвижимости?

Сумма аванса за квартиру

Сумма аванса за квартиру

 

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.

 

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

 

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

 

Срок аванса за квартиру

Срок аванса за квартиру

 

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

 

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

 

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

 

Как организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – рассказано в отдельной заметке.

 

Аванс при покупке квартиры

Аванс при покупке квартиры

 

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

 

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

 

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

 

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс. 

 

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

 

Аванс при покупке квартиры - нюансы

В гражданско-правовых отношениях нет четко сформулированного понятия «аванс», российский законодатель не отобразил в Гражданском Кодексе или иных законах, регулирующих процедуру отчуждения недвижимости, определение этого термина. Понять, что такое аванс, можно, изучив экономическую суть этого явления, а уже после этого будут понятны механизмы его юридического регулирования.

Итак, аванс – это частичная предоплата, т. е. определенная часть денег (чаще всего не более 10 % стоимости квартиры), которая передается продавцу до заключения сделки. Оставшаяся же часть платится сразу после подписания договора купли-продажи (если, конечно, не предусмотрены иные условия).

По отношению к купле-продаже недвижимости аванс упоминается только в ст. 380 ГК РФ, которая посвящена задатку. В ней говорится: в случаях, когда появляются сомнения, является ли частично уплаченная сумма задатком (особенно когда не была соблюдена письменная форма закрепления соглашения), такая сумма считается авансом. Следовательно, к нему применяются соответствующие последствия невыполнения договора.

Договор аванса: основные моменты и хитрости

Если для расчета выбран аванс, то необходимо заключить договор именно об авансе за квартиру. Что же в нем предусмотреть?

​Договор аванса изначально не слишком гуманно относится к покупателю, но таковы законы рынка. В отличие от задатка, в этом договоре можно предусмотреть какие угодно пункты по возврату аванса в случае не совершения сделки. Наибольшее распространение получила такая форма договора, которая заключает в себе штрафные санкции для покупателя в «случае чего», и абсолютно освобождает продавца от какой-либо ответственности.

В договоре для безопасности продавца прописывается, что если отказ от сделки исходит от владельца квартиры, то он просто возвращает полученный аванс покупателю, и все. Покупатель не теряет при этом денежные средства, но лишается потраченного времени. Поэтому этот вопрос остается лишь на совести продавца. А вот для покупателя гибридный договор аванса представляет ловушку, поскольку, как правило, там есть пункт о штрафных санкциях, по которым при отказе от приобретения объекта, покупатель лишается своей предоплаты в большинстве случаев. Конечно, наряду с этим пунктом обязательно включают внушительный перечень уважительных причин по отказу покупателя. И если такая причина произошла, то аванс продавец обязан вернуть. К уважительным причинам можно отнести ситуации, о которых покупатель не знал до совершения сделки – например, не включение детей в список при приватизации, участие недееспособных лиц и некоторый ряд других.

Если договор аванса подписывается с участием риэлтора, то в него обязательно включается эта третья сторона, ведь если он будет заключен между покупателем и продавцом, то агент может остаться без комиссионного вознаграждения. Поэтому аванс, как правило, берет себе риэлтор, но в некоторых случаях и продавец.

Заключая договор об авансе, продавец должен предусмотреть в нем все эти важные пункты, которые обезопасят его в дальнейшем от отказа покупателя и дадут возможность довольно свободно отказать от сделки, в случае каких-либо причин.

Следует помнить и о том, что договор аванса должен содержать в себе все значительные и существенные условия, которые будут отражены в основном документе купли-продажи квартиры. В этот список относят: точные данные и характеристики объекта (включая поименование технического паспорта), окончательную и уже неизменную сумму продажи, перечень выполнения обязательств, касающихся квартиры (такие как выписка, получение ипотеки и тому подобных причин, которые мешают переводу собственности из одних рук в другие одномоментно), сроки заключения основного договора, расходы по сделки, условия по взаиморасчетам и т.д. Договор аванса должен урегулировать все спорные вопросы, которые могут возникнуть между сторонами.

Скачать образец договора аванса при покупке квартиры.

Но заключение договора об авансе иногда касается не только непосредственно участников сделки. Бывает, что в их взаимоотношениях участвует негласно третья сторона – банк. Это происходит в том случае, если покупатель берет ипотеку. И тогда у банка могут быть свои претензии по этому поводу. Конечно, стоит отметить, что чаще всего кредитные учреждения подстраиваются под законы рынка, но не всегда это происходит безоговорочно. Поэтому в некоторых случаях банк будет против заключения договора об авансе. И тогда решать, иметь ли дело с этим конкретным покупателем или нет, исключительно продавцу.

Договор аванса при покупке квартиры.

Требования к составлению данного соглашения не отличаются от других письменных договоров. Нотариальное заверение не является обязательным, но обращение к специалисту может существенно повысить гарантии сторон. Также важно проверить наличие в тексте всех существенных условий соглашения (предмета сделки, стоимости квартиры и порядка оплаты).

Вернуться

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

• Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.

• Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.

• Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.

• Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.

• Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.

• Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.

• Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.

• Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.

• Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.

• Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.

• Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.

• И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Важные моменты при составлении договора задатка

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Скачать образец договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов. Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Регистрировать ли договор аванса у нотариуса?

Договор аванса можно не регистрировать у нотариуса, но для подстраховки это сделать необходимо. Стоит это достаточно недорого, да и затраты на нотариуса логично оплачивает покупатель, поэтому расходов для продавца – никаких. Договор, заверенный у нотариуса, это уже не просто бумажка. Нотариус кстати поможет решить спорные вопросы, возникшие между сторонами, пропишет пункты грамотно, а также он будет являться свидетелем передачи суммы аванса, что также немаловажно. Кстати, обеспечить сторонних свидетелей при подписании договора и выплаты предоплаты покупателем, необходимо в любом случае.

Документы для оформления договора

Для того, чтобы составить договор аванса, сторонам понадобятся документы:

• паспорта участников сделки (если продавцов или покупателей несколько, то достаточно заключить договор только с одним из них);
• свидетельство о праве собственности на квартиру либо выписка из реестра, подтверждающая права продавца;
• реквизиты счета, если средства переводятся безналичным путем.

Чаще всего аванс передается наличным платежом, но допускается пересылка денег через интернет-банк или межбанковским переводом.

Других документов, которые необходимы для завершения сделки, например, техпаспорта квартиры, для договора аванса не нужно.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

• Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации

• Сумма предоплаты

• Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору

• Дата

• Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Сумма предоплаты

О том, какая сумма будет внесена в качестве аванса, покупатель и продавец должны договориться самостоятельно. В законодательстве нет определенного требования к размеру предоплаты. Чаще всего это 5-10% от стоимости квартиры, но может быть и фиксированная сумма – 50 либо 100 тысяч рублей.

Но в исключительных случаях аванс может составлять и 50% от сделки и даже выше. Например, если продавцу необходимо погасить ипотеку, то он может попросить у покупателя сумму, достаточную для выплаты кредита.

Как правило, если сумма аванса большая, то в дополнение к расписке о получении средств составляет предварительный договор, в котором указывается, сколько денег было передано, каков размер оставшейся части платежа, когда должна завершиться сделка и т.д.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Кому вносить аванс при покупке квартиры

 

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

 

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

 

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

 

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

 

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.

 

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

 

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

 

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

 

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры

 

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

 

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

 

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

 

Что выбрать в качестве предварительной оплаты при продаже: аванс или задаток?

Этот вопрос – краеугольный камень во взаимоотношениях продавца и покупателя, поскольку сами понятия несут в себе довольно серьезные отличия по ответственности сторон.

Задаток – это сумма, вносимая в качестве предоплаты за квартиру, заключающая в себе жесткие финансовые обязательства для сторон, в случае, если одна из них откажется от сделки, практически не зависимо от причин (за исключением уж совсем форс-мажорных). Момент выплаты задатка регулируется законодательством достаточно четко: при отказе от выполнения условий договора задатка, его размер остается у «пострадавшей» стороны. Таким образом, если в отказ пошел покупатель, то сумма задатка остается у продавца, если же собственник передумал продавать объект, то он возвращает задаток покупателю, да еще выплачивает ему второй размер задатка, в качестве компенсации за причиненные неудобства.

Что касается аванса – то это принципиально другая форма предоплаты. Он законодательно никак не регулируется, и в большинстве своем никакой финансовой ответственности при срыве сделки не несет. Аванс определяет лишь взаимоотношения сторон по оплате квартиры, и никаких других нагрузок в себе не заключает. Фактически, это только оплата за жилье, и если продавец передумает продавать объект недвижимости, то он просто-напросто возвращает аванс потенциальному покупателю и все. Таким образом, аванс – это более выгодная форма оплаты за квартиру для продавца, нежели задаток. Хотя, если продавец абсолютно точно уверен в намерении продать свое имущество, именно по той цене, которая оговорена с покупателем, и его все устраивает, то можно соглашаться и на задаток.

Последствия отказа от заключения сделки при условии уплаты аванса.

Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.

А продавец, несмотря на то, что он не выплачивает двойную сумму полученных денег, как при задатке, также должен оплатить неустойку. Размер штрафных санкций определяется только договором, поэтому данный пункт должен быть расписан максимально подробно.

Вернуться

Как вносить аванс при покупке квартиры

Как вносить аванс при покупке квартиры

 

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

 

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Структура соглашения

Скачать образец договора аванса при продаже квартиры

Какой-то единой, утвержденной на государственном уровне, формы договора аванса не существует. Но в Гражданском кодексе указано, какие пункты должны присутствовать в подобных документах, чтобы договор являлся именно договором. В нем обязательно должны быть указаны существенные условия сделки, а также указаны данные сторон.

Структура договора:

• в верху страницу указываются дата и место составления документа;
• далее указывается тип договора;
• приводятся личные данные сторон, включая паспортные данные, адреса, номера телефонов и т.д.;
• следует сам текст договора.

Как выглядит соглашение об авансе. (вид не полный — скачайте договор для полного представления.

В нем указываются:

• характеристики объекта недвижимости;
• полная стоимость сделки;
• сумма переданного аванса;
• условия возврата авансового платежа;
• срок, в течение которого должен быть заключен основной договор;
• способ расчета между участниками сделки.

Договор может быть составлен в письменном или рукописном виде. Допускается распечатать базовую часть документа и оставить пропуски там, где вопрос касается сумм, сроков и других конкретных данных.

Договор составляется в двух экземплярах. К нему прикладывается расписка в получении средств, которую оформляет продавец и передает ее покупателю. Расписку обычно оформляют от руки. В ней фиксируется, какая сумма передана, а также, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Существенные условия договора аванса.

Данный тип соглашения должен быть оформлен в письменном виде. Он будет считаться вступившим в силу с момента подписания его сторонами. В договоре необходимо отразить:

• Сведения об объекте недвижимости (полный адрес).
• Согласованная стоимость жилплощади.
• Размер авансового платежа.
• Срок внесения аванса.
• Перечень лиц, прописанных на жилплощади и дата их выселения.
• Сроки освобождения квартиры.
• Банк, через который будет осуществляться платеж (не требуется, если производится оплата наличными).
• Факт подтверждения оплаты (оформление расписки).
• Последствия отказа от сделки для каждой из сторон.

Важно обратить особое внимание на следующие пункты соглашения:

1. Размер платежа – учитывая, что сумма аванса не является фиксированной, необходимо сделать правильные расчеты. Они производятся на основании фактической стоимости жилья, поэтому размер авансового платежа определяется только после достижения согласия по цене квартиры.
2. Порядок оплаты. Здесь нужно прописать, каким образом финансовые средства будут переданы контрагенту (открытие банковской ячейки, безналичный перевод или наличный расчет). Также важно уточнить срок, в который платеж должен поступить продавцу, а также требование о составлении расписки в получении денег.
3. Ответственность за отказ от сделки. Здесь важно максимально подробно указать все санкции, которые будут налагаться на виновного. Данному пункту следует уделить пристальное внимание, потому что именно он будет являться основанием для разрешения конфликтов, в случае их возникновения.

Вернуться

Последствия отказа от сделки в случае аванса и задатка

Главное отличие этих двух понятий состоит в том, что задаток, выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Если одна из сторон уклонится от выполнения своей части обязательств, то задаток станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад задаток, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере. В дополнение к этому пострадавшая сторона также может рассчитывать на покрытие убытков, полученных от срыва сделки.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Если же покупатель передал аванс, а сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае, когда договоренность нарушена по вине покупателя, для него наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец может потребовать возместить убытки. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возвращения аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). А вот если продавец тянет с возвращением денег, тогда можно подключить штрафные санкции, а к авансу уже будут применены нормы, регулирующие положение о займе.

Как видим, для продавца выгоднее заключать договор аванса, поскольку при неблагоприятном стечении обстоятельств ему лишь придется вернуть аванс, а по задатку придется заплатить сумму в два раза больше полученной.