Как признать сделку ничтожной

Что такое недействительная сделка? В каких случаях и как можно признать сделку недействительной? Все, что нужно знать о недействительных сделках читайте в нашем материале. Что такое ничтожная сделка, какие нужны основания для признания ничтожности, какое наказание грозит за заключение таких сделок и другие правовые нюансы.

Понятие и значение сделки

Понятие и значение сделки

Понятие сделки определяется как действия организаций и граждан, совершаемые с целью установления, прекращения или изменения прав и обязанностей.

Это главный инструмент гражданско-правового оборота, обеспечивающий регулирование взаимоотношений физических и юридических лиц в процессе предпринимательской деятельности, распоряжения имуществом и удовлетворения тех или иных потребностей, не связанных с предпринимательством.

Любая сделка должна быть совершена согласно с положениями закона, в установленной форме, лицами, обладающими необходимой правоспособностью, а также должна выражать осознанную волю ее сторон.

Однако на практике перечисленные условия часто не соблюдаются, что и порождает понятие недействительной сделки.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Ничтожные сделки не нужно признавать недействительными в судебном порядке. Если основания есть – этого достаточно, чтобы считать сделку таковой. Главное последствие – сделка не имеет никакой юридической силы уже с момента своего заключения. Однако, из-за расплывчатости формулировок, используемых ГК РФ при определении оснований недействительности сделок, нередко возникает проблема – относить сделку к ничтожной или к оспоримой. Отсюда – многие подают иск о признании сделки недействительной даже, если она ничтожна. Надо сказать, что перед аналогичной проблемой встают и суды, особенно когда в качестве основания используется нарушение сделкой закона – универсальное основание. Такие судебные дела – не редкость. Но как поступить истцу?

Среди возможных вариантов:

1. Если сделка четко подходит под основание ничтожности, этот юридический факт можно доказать, то подается иск с требованием о применении последствий ничтожности сделки.
2. Если есть сомнение – ничтожная сделка или оспоримая, – подается иск о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности.
3. Если возможно применить только основания для оспоримости сделки, то подается иск о признании оспоримой сделки недействительной.
4. Привлечь юриста, который проанализирует ситуацию и подготовит иск исходя из правильной оценки природы сделки и ее характера с точки зрения недействительности.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Он распространяется как на иски о признании сделки недействительной, так и на иски о применении последствий недействительности. Следует учесть, что аналогичный срок исковой давности по оспоримым сделкам – всего 1 год. Иногда из-за пропуска этого срока многие истцы и стремятся найти основание для ничтожности сделки, признав ее таковой в суде.

Виды оспоримых сделок

Виды оспоримых сделок

Сделки организации, выходящие за границы ее правоспособности

Сделки организации, выходящие за границы ее правоспособности, либо заключенные представителями компании с превышением полномочий.

К данной категории относятся сделки, заключенные юридическим лицом, которое не располагает необходимой лицензией или специальными допусками.

Также оспоримыми признаются сделки, совершенные представителями организации, если круг их полномочий, обусловленных занимаемой должностью или доверенностью, не включает в себя право на заключение таких сделок от имени компании.

Обратиться в суд с целью признания сделки недействительной может само юридическое лицо, надзорный орган, а также лица, в интересах которых предусмотрены ограничения правоспособности представителей компании.

По общему правилу в подобных ситуациях применяют двустороннюю реституцию.

Однако сделка, заключенная представителем организации с превышением его полномочий, может быть признана действительной, если компания фактически приступила к исполнению своих обязательств по данному договору.

Сделки, одной из сторон которых выступают несовершеннолетние

Оспоримой считается сделка, совершенная лицом в возрасте 14-18 лет.

При этом указанные лица вправе по своему усмотрению распоряжаться своим заработком, открывать депозиты в банках, осуществлять авторские права и мелкие бытовые сделки.

Кроме того, лица, достигшие 16 лет, могут стать членами кооператива.

Обратиться в суд с целью признания сделки недействительной могут родители несовершеннолетнего, его попечители или усыновители.

К таким сделкам применяются правила, предусмотренные для сделок, которые были заключены недееспособными гражданами.

Сделки, участниками которых являются граждане, ограниченные в дееспособности, а также лица, не способные понимать значение своих действий.

В перечень оспоримых входят сделки, совершенные лицами, которые были на основании решения суда ограничены в дееспособности, например, по причине злоупотребления спиртным, что становилось причиной нанесения ущерба другим лицам (родственникам).

То же касается и сделок, заключенных гражданами, которые хотя и не признаны в судебном порядке недееспособными, непосредственно в момент совершения сделки не могли понимать суть своих действий и должным образом ими руководить.

Право инициирования судебного разбирательства с целью признания сделок недействительными принадлежит попечителям лиц, ограниченных в дееспособности, а также лицам, чьи интересы были нарушены вследствие совершения сделки гражданином, который не мог осознавать своих действий.

Последствия признания подобных сделок недействительными аналогичны последствиям недействительности сделок, заключенных недееспособными лицами.

Сделки, одна из сторон которых находилась в момент заключения договора под влиянием заблуждения

Если одна из сторон имела неверное представление о сути сделки в целом или ее части, то такая сделка считается оспоримой.

При этом заблуждение должно быть существенным, то есть таким, что при его отсутствии гражданин не заключил бы такую сделку.

Право обратиться в судебные органы с целью признания сделки недействительной при данных обстоятельствах принадлежит лицу, которое действовало под влиянием заблуждения.

За признанием сделки недействительной следует реституция для обеих сторон.

Если будет доказано, что заблуждение возникло по вине контрагента, другая сторона получит право требовать возмещение расходов, утраты или повреждения ее имущества.

Сделки, которые были заключены под влиянием обмана, стечения тяжелых обстоятельств, угроз, насилия либо злонамеренного соглашения представителя пострадавшей стороны с контрагентом

Обманом признается намеренное введение контрагента в заблуждение путем сообщение заведомо ложной информации на предмет совершаемой сделки.

Угроза – это воздействие на психику человека, в результате которого он заключает сделку под влиянием страха перед вредом имущественного или неимущественного характера.

Под насилием понимается применение к гражданину физического воздействия, направленного на понуждение его к заключению очевидно невыгодной для него сделки.

Правом обращения в суд для признания сделки данного типа недействительной, располагает потерпевшая сторона.

Все исполненное потерпевшим по сделке возвращается ему либо, если это невозможно, компенсируется ему в денежном выражении.

Все, что потерпевший получил или мог получить по условиям сделки от контрагента, взыскивается в казну.

В дополнение к этому злоумышленник обязан возместить другой стороне ущерб, причиненный вследствие совершения сделки.

Сделки, совершенные без согласия акционеров или владельцев

Крупные сделки, совершенные без получения на то согласия акционеров или владельцев долей в уставном капитале юридического лица, а также сделки с заинтересованностью.

Под крупными подразумеваются сделки, сопряженные с приобретением или отчуждением имущества организации, стоимость которого достигает 25% от общей стоимости ее активов.

Для совершения таких сделок требуется получение одобрения акционеров или держателей долей в уставном капитале компании.

Если в совершении сделки присутствует заинтересованность директора, управляющего, члена совета директоров, а также акционера-держателя более 20% голосующих акций компании, такая сделка является оспоримой.

Указанные лица считаются заинтересованными, если они сами, их родственники или аффилированные лица выступают стороной, представителем, посредником или бенефициаром (выгодоприобретателем) по такой сделке, владеют не менее чем 20% паев, долей или акций организации, выступающей стороной сделки, или занимают должность руководителя либо входят в коллегиальный орган управления компании-контрагента.

Обратиться в суд с целью признания сделки недействительной при данных обстоятельствах вправе акционеры или владельцы долей в уставном капитале предприятия.

В случае признания сделки недействительной применяется реституция для обеих сторон.

Сделки, связанные с распоряжением общим имуществом супругов, которые были совершены без согласия одного из супругов

По общему правилу предполагается, что совершая сделку с имуществом, находящимся в общей собственности супругов, жена или муж действуют от лица их обоих.

Однако в некоторых случаях закон требует получения письменного согласия другого супруга, например, при отчуждении недвижимого объекта.

Признать в судебном порядке сделку недействительной может тот супруг, согласие которого на ее совершение получено не было.

По итогам признания такой сделки недействительной применяется реституция для всех участников сделки.

Сделки, связанные с отчуждением имущества малолетних, недееспособных лиц

Сделки, связанные с отчуждением имущества малолетних, недееспособных лиц, а также отчуждением жилых недвижимых объектов, в которых проживают лица, находящиеся под попечительством или опекой либо оставшиеся без попечения родителей, и совершенные без согласия ООП.

С целью защиты интересов несовершеннолетних и недееспособных граждан для сделок, связанных с распоряжением их имуществом, а также жильем, в котором они имеют право проживать, установлено дополнительное требование о получении согласия на заключение такой сделки от органа опеки и попечительства.

Если таковое получено не было, ООП может обратиться в суд с целью признания данной сделки недействительной, что повлечет за собой реституцию.

Сделки, противоречащие требованиям законодательства о несостоятельности

Законом о банкротстве предусмотрен ряд ограничений на совершение сделок лицом, обладающим признаками несостоятельности.

Сделки, совершенные в обход этих ограничений, могут быть признаны недействительными по заявлению арбитражного управляющего либо участников дела о банкротстве.

В качестве последствия признания сделки недействительно служит двусторонняя реституция.

Какие требования можно заявить в связи с ничтожностью сделки

Какие требования можно заявить в связи с ничтожностью сделки

Если вы считаете, что сделка, которая исполнялась, ничтожна, потребуйте применить последствия недействительности, чтобы вернуть исполненное или получить возмещение его стоимости при невозможности возвратить в натуре (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В некоторых случаях целесообразно заявить отдельное требование о признании ничтожной сделки недействительной (без применения последствий недействительности), несмотря на то, что такая сделка недействительна и без судебного подтверждения.

Кто и при каких условиях может потребовать признания ничтожной сделки недействительной

Вы можете заявить об этом без требования применить последствия недействительности, если у вас есть охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Например, ваш интерес может заключаться в том, чтобы не доказывать недействительность сделок между определенными лицами в других судебных процессах с участием тех же сторон. Такая ситуация может возникнуть, если вы, будучи продавцом по первой сделке в цепочке сделок по отчуждению недвижимости, требуете признать недействительным один из договоров в такой цепочке (см. Постановление Президиума ВАС РФ от N 4267/08 — этот акт был принят до принятия ст. 166 ГК РФ в текущей редакции, однако представляется, что данная позиция ВАС РФ сохраняет силу и в настоящее время. Аналогичный подход отражен и в Постановлении Президиума ВАС РФ от N 15278/10).

Однако если сторона или иное лицо действует недобросовестно (например, его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки), то его заявление о ничтожности не будет иметь значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

 Кто и при каких условиях может потребовать применения последствий недействительности

Если сделка исполнялась, то требование о применении этих последствий может заявить (п. 3 ст. 166 ГК РФ):

• сторона сделки;
• третье лицо в предусмотренных законом случаях.

Также суд может удовлетворить иск третьего лица (не стороны сделки), если выяснится, что гражданским законодательством не установлен иной способ защитить его права помимо применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от N 25).

Суд сможет применить последствия недействительности по собственной инициативе (без вашего заявления), но только если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 166 ГК РФ). Поэтому если вы заинтересованы в применении последствий недействительности, рекомендуем заявить соответствующее требование

Как можно доказать ничтожность сделки

Точный порядок действий при доказывании ничтожности зависит от вида сделки. Например, если сделка заключена лицом, не достигшим 14-летнего возраста, то пострадавшей стороне достаточно представить доказательства возраста участника и документы, подтверждающие факт совершения сделки этим лицом. А в сделках, совершённых с нарушением правопорядка, нужно доказать факт нарушения.

Суд — один из способов защитить свои права при ничтожной сделке

Перед тем как принять решение о составлении искового заявления, нужно внимательно изучить Федеральный закон № 51-ФЗ. Дело в том, что суд примет иск только в том случае, если законом не предусмотрены другие варианты защиты прав пострадавшего, и признание ничтожности является единственным способом обеспечения защиты прав.

Самыми спорными сделками становятся сделки, заключённые в ненадлежащей форме. Например, неправильное составление договора, отсутствие доверенности, просроченный паспорт, заявленный как удостоверяющий личность документ и т. д.

Видео: недействительность сделки по доверенности

Законодательство РФ

Подробно порядок регулирования сделок и признание их недействительности регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Первая часть кодекса посвящена недействительным сделкам. Однако юристы при работе с такими договорами прибегают и к другим правовым актам:

• Федеральный закон № 51-ФЗ (Гражданский кодекс РФ, ч.1);
• п.2 ст.38 Жилищного кодекса РФ;
• ст.122 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ;
• ст.39 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
• постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от

С точки зрения российского законодательства, ничтожные сделки являются таковыми с самого начала и независимо от того, признаётся ли ничтожность через суд или нет. В этом содержится двоякость вопроса. Ведь если не доводить дело до суда, то стороны будут обмениваться правами и обязанностями на основании документа, не имеющего юридической силы, так как никто в договоре не укажет, что он является ничтожным. Поэтому некоторые юристы считают, что российские суды лояльны к таким сделкам, если они не приносят никому вреда или ущерба. Более того, если человек изначально знал о ничтожности, но не пресекал дальнейшие правовые отношения, основанные на ничтожной сделке, то суд не примет во внимание иск, инициированный этим человеком.

Ничтожность сделки может быть доказана в суде, но неоспаривание её через суд не отменяет ничтожности

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Ст. 166 Гражданского кодекса РФ

Последствия недействительности сделок

Общие правила:

1. Оспоримая сделка недействительна с момента ее признания судом, то есть будет считаться таковой только после вынесения судебного решения. Ничтожная недействительна в принципе – она изначально не порождает никаких юридических последствий, как будто ее не было. Вместе с тем, фактически любая недействительная сделка не порождает никаких последствий, а судебное решение по оспоримой сделке распространяется на весь период ее существования – с момента заключения до момента признания недействительной. Но и в этом правиле есть исключение – не все сделки можно аннулировать и вернуть к состоянию «до сделки». Например, если речь идет об аренде помещения, прекращение правоотношений возможно только в части будущей аренды, и отмена сделки в этом случае никак не повлияет на прошлое – арендатор уже пользовался своим правом на помещение в течение некоторого время, получил свою выгоду от сделки.
2. Стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или, если невозможно первое, компенсируют в денежном выражении. Суд может принять иное решение, когда применение указанных последствий противоречит правопорядку, в том числе конфисковать полученное сторонами по сделке. Редко, но бывают ситуации, когда к состоянию «до сделки» приходит только одна сторона, а у второй суд конфискует полученное в доход государства. Применительно к тому, что и кому можно вернуть, а что – нет, очень многое зависит от характера сделки, вины той или иной стороны в ее недействительности, умысла, причиненного ущерба и других обстоятельств. Но, как правило, работает общее правило – взаимная реституция полученного по сделке.
3. Если сделка совершена недееспособным лицом, дополнительное последствие – возмещение дееспособной стороной ущерба, понесенного второй стороной. Это последствие применимо лишь в случае доказанности факта того, что дееспособная сторона знала о недееспособности второго участника сделки. Аналогичный порядок используется и в сделках с участием несовершеннолетних, а также ограниченно дееспособных граждан.
4. Частичная недействительность сделки не влияет на действительность других ее условий. Исключение – ситуации, когда можно предположить, что без недействительной части сделка не была бы заключена.

Помимо требования о признании сделки недействительной может быть заявлено требование о возмещении причиненного ущерба. Если суд установит правомерность и доказанность денежного требования, то последствием может стать и взыскание с виновной стороны своего рода компенсации вреда.

Процессуальные особенности признания сделок ничтожными

Оспоримые сделки признаются недействительными только в судебном порядке. Ничтожные – нет. Однако при определенных обстоятельствах ничтожные сделки также нуждаются в судебном разбирательстве.

Законодательство допускает возможность подачи трех категорий исков:

• о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности этой сделки;
• о применении последствии недействительности ничтожной сделки;
• о признании ничтожной сделки недействительной (для случаев заявления требования лицом, имеющим охраняемый интерес в признании сделки недействительной).

Для сделок, совершенных недееспособным психически больным человеком или малолетним ребенком, установлена возможность заявления дополнительного требования – о возмещении реального ущерба, причиненного такими сделками.

Срок исковой давности – 3 года:

1. для сторон сделки – со дня начала исполнения сделки;
2. для других лиц – со дня, когда они узнали (могли, должны были узнать) о том, что началось исполнение сделки, но не более 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Требования заинтересованного лица рассматриваются в порядке искового судопроизводства судом общей юрисдикции или арбитражным судом – в зависимости от характеристик сторон сделки и ее характера.

Если иск заявляется третьим лицом, то ответчиками будут стороны ничтожной сделки. Если в суд обращается одна из сторон сделки, то она будет истцом, а вторая сторона – ответчиком. В целях защиты публичных интересов, интересов третьего лица или неограниченного круга лиц иск может подать прокуратура.

Ничтожная сделка может быть признана недействительной:

• в полном объеме;
• частично – в части отдельных условий сделки.

Если проанализировать основания ничтожности сделки, то их большая часть допускает признание сделки недействительной только в полном объеме. Например, в случае мнимой сделки или сделки, совершенной недееспособным психически больным или малолетним лицом. Однако некоторые основания допускают вариативность требований. Так, притворная сделка позволяет признать действительной ту сделку, которую она прикрывала, и это может означать признание действительности некоторых исполненных условий притворной сделки. Сделки с нарушением закона и посягательством на публичные интересы далеко не всегда ничтожны в полном объеме – зачастую лишь отдельные условия говорят о нарушениях.

При подготовке иска необходимо определить:

1. имеет ли заявитель право требовать признать сделку недействительной, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать заявляемый ущерб (вред);
2. нужно ли подтверждать право на заявление соответствующих требований, если – да, то чем оно подтверждается;
3. какие требования следует или целесообразно заявить в конкретном случае;
4. по какому основанию (основаниям) сделка ничтожна;
5. чем наличие этого основания (оснований) подтверждается;
6. ничтожна ли сделка полностью или только в некоторой части;
7. какова в целом правовая позиция по иску и доказательственная база.

Обычно эти вопросы решаются с помощью юриста или адвоката.

Ответственность за проведение ничтожных сделок

Гражданский кодекс РФ предусматривает юридическую ответственность за проведение недействительных сделок. Как правило, при ничтожности сделки эта ответственность возлагается в виде реституции, суть которой содержится в возврате участников сделки в положение, предшествовавшее заключению договора.

Различают следующие случаи:

• двусторонняя реституция (обе стороны возвращаются в исходное положение);
• односторонняя реституция (в исходное положение возвращается только добросовестная сторона);
• неприменение реституции (последствия сделки отменяются, но доходы и выгоды, полученные сторонами, направляются в пользу государства).

Ответственность назначается судом после принятия решения по иску. Суд может отменить только часть сделки, если остальная часть не идёт вразрез с буквой закона. А также суд может не отменять иск, даже если имеются весомые основания. Например, если одним из участников сделки является ребёнок до 14 лет, а отмена сделки не обеспечит благоприятность последствий сторонам.

В иске необходимо подробно описать обстоятельства заключения сделки

Сроки исковой давности по ничтожным сделкам

Гражданский кодекс РФ гласит, что срок давности по таким делам составляет 3 года. Отсчёт начинается со дня заключения сделки или со дня, когда инициатор процесса признания ничтожности узнал о нарушении его прав (или должен был узнать). Однако общий срок с момента заключения сделки до момента подачи иска не может превышать 10 лет.

Если пострадавшая сторона пропустила срок исковой давности, то положение обеих сторон, а также уже исполненные обязательства по сделке остаются в прежнем состоянии (без отмены сделки). Для такого итога ответчику необходимо заявить в суде об истечении срока давности.

В случаях когда сделка была заключена, но обязательства не начали исполняться сторонами, ничьи права не нарушаются. А если права и интересы лиц не нарушены последствиями сделки, то и защищать нарушенные права не нужно.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Какие сделки признаются ничтожными

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Основания для иска

Какие сделки могут признать ничтожными:

• Те, что указаны в ГК РФ как ничтожные. К ним относятся мнимые, притворные сделки, сделки с целью, противоречащей основам нравственности и правопорядка, сделки, стороной которых является недееспособный гражданин с психическим заболеванием или малолетний ребенок, другие сделки.
• Сделки с нарушением нормативно-правовых требований и при этом, в отличие от оспоримых сделок, посягающие на публичные интересы или права и интересы третьих лиц.

Основания для признания сделки ничтожной, таким образом, либо непосредственно указаны в ГК РФ, либо вытекают из характера сделки, которая нарушает нормативно-правовые требования.

Прямо указаны в законе следующие основания:

1. противоречие основам нравственности или правопорядка;
2. мнимость или притворность сделки;
3. распоряжение имуществом вопреки установленному на это запрету или ограничению;
4. участие в сделке психически больного человека, который признан недееспособным;
5. участие в сделке малолетнего ребенка (до 14 лет), кроме разрешенных законом сделок, например, мелких бытовых.

Для последних двух случаев установлено исключение: сделки с малолетними и недееспособными в силу психического заболевания лицами могут быть признаны действительными, если совершены к выгоде этих участников сделки.

Сделки, нарушающие требования нормативно-правовых актов, могут быть признаны недействительными либо в силу своего оспоримого характера, либо в силу ничтожности. Разграничение проводится по признаку посягательства на публичные интересы или права и интересы третьих лиц. Если такое посягательство было, сделки ничтожны, а если нет – оспоримые. Это обстоятельство – ключевое, поскольку определяет круг лиц, которые вправе обратиться в суд, срок исковой давности и другие обстоятельства предъявления требований, связанных со сделкой, в судебном порядке.

Виды ничтожных сделок

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
• Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
• Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Что такое недействительные сделки, и какими они бывают?

Что такое недействительные сделки, и какими они бывают?

Недействительными называют сделки, не приводящие к возникновению прав и обязанностей для их участников.

Ни на одну из сторон не возлагается обязанность выполнить какие-либо действия в пользу контрагента, и ни одна из сторон не вправе требовать от другой совершения действий, обусловленных недействительной сделкой.

Чаще всего недействительной признается вся сделка целиком.

Однако в некоторых случаях признаки недействительности относятся только к ее части, исключение которой не влечет невозможности совершения сделки.

В такой ситуации недействительной признается только соответствующая часть сделки, тогда как прочие условия подлежат исполнению.

Недействительные сделки подразделяются на две большие категории: ничтожные и оспоримые.

Первый вид сопряжен с наиболее значительными нарушениями условий действительности сделок.

Они считаются недействительными в силу закона с момента из заключения.

Решение суда для признания ничтожной сделки недействительной не нужно.

Тем не менее, это не лишает заинтересованных лиц права обратиться в судебные инстанции за признанием такой сделки недействительной, хотя обычно целесообразнее заявить требования о применении последствий недействительности сделки.

Оспоримая сделка недействительной признается только в рамках судебного разбирательства.

То есть, для установления данного факта требуется как наличие предпосылок к тому в законе, так и решение суда.