Как продать квартиру с долгом

Лучшие способы, как продать квартиру с долгом по квартплате в 2019 году. Какие существуют права и обязанности собственника. Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам? Покупка жилья с задолженностью квартплаты. Что делать, если вы купили такую недвижимость?

Главные замечания

Долги по коммуналке могут возникнуть у любого владельца квартиры и обычно этому есть оправданные причины. Но нередки случаи, когда задолженность скапливается из-за банальной халатности хозяев, которые пользуясь услугами ЖКХ, считают, что могут не платить по счетам.

Наличие больших долгов по квартплате значительно затрудняет продажу жилья. Ведь не все потенциальные покупатели готовы взять на себя такие обременения, а продать квартиру, не уведомив о наличии задолженности, получается не всегда.

Особенности процедуры

При покупке квартиры, чтобы избежать неприятностей, связанных с долгами, лучше всего заранее до подписания договора купли-продажи узнать об их наличии.

Так, потенциальным покупателям необходимо:

• запросить от продавца выписки по каждой коммунальной услуге в отдельности;
• ознакомиться с документами на собственность;
• затребовать выписку из ЕГРП, чтобы исключить наличие долговых обременений и возможных наложенных судебных арестов на саму квартиру;
• посетить управляющую компанию для получения выписки о текущих долгах по квартире (при себе лучше иметь разрешение собственника жилья);
• при выявлении долгов потребовать внести в договор дополнительный пункт о сохранении обременений за старым владельцем.

Если на все запросы потенциального покупателя продавец отвечает отказом и не предоставляет никаких справок по коммунальным счётам, то от покупки такой квартиры лучше воздержаться.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Правовые детали

Бывают случаи, когда после совершения покупки жилья уже после подписания договора купли-продажи и оформления всех документов новые собственники квартиры узнают о наличии неоплаченных долгов по коммуналке.

Такое встречается при покупке приватизированной жилплощади, так как по закону долги по квартплате не могут помешать в продаже недвижимости. Запрет на продажу квартиры до полного погашения всех долгов поставщики услуг могут получить только через суд и лишь в таком случае реализация жилья будет незаконной.

Часто управляющая компания пытается истребовать задолженность из новых собственников. Они хитростью убеждают тех, что долг после покупки квартиры полностью переходит на них, но это совсем не так. В 2019 году ЖК РФ гласит, что все долговые обременения числятся не за квартирой, а за их владельцами, которые не платили за использование коммунальных услуг.

Новые владельцы квартиры не обязаны платить по старым счетам и любые попытки сбить с них деньги будут рассматриваться, как незаконные.

Срок давности таких дел составляет три года. За это время поставщики услуг вправе требовать возврат средств из бывших собственников, даже если те продали квартиру. По окончании 36 месяцев все неоплаченные счета аннулируются, и дело уходит в архив.

Если же квартира коммунальная, то её в принципе нельзя продать, так как она является собственностью не квартиросъёмщика, а государства. Процесс продажи можно начинать исключительно после того, как жильё будет приватизированным.

Образец свидетельства о браке

Документация собственников

Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.

При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:

• паспорт собственника и всех сособственников;
• ИНН;
• личный банковский счёт;
• свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
• документы на права собственности;
• письменное разрешение попечительского совета;
• техпаспорт жилой недвижимости;
• свидетельство о браке (для супругов);
• справка из БТИ и о семейном составе;
• выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• акт о проведении независимой оценки жилья.

Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.

Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.

При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.

Образец справки о составе семьи

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

• Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Минусы:

• Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
• Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция.Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как продать квартиру с долгами по услугам ЖКХ?

Чтобы продать жилой объект с имеющейся задолженностью по оплату коммунальных услуг, необходимо выполнить определенную последовательность шагов:

1. Достижение соглашения с потенциальным покупателем по поводу стоимости объекта, способа погашения долга.
2. Подготовка сторонами необходимого набора документов.
3. Заключение предварительного договора при необходимости с указанием способа погашения оговоренной суммы.
4. Оплата долга, если предусмотрено погашение продавцом, передача, если обязательства берет на себя приобретатель.
5. Составление основного договора.
6. Регистрация перехода права собственности на объект.

При правильной подготовке документов и последовательном прохождении этапов проблем не возникает.

Подготовка документов

Для заключения соглашения купли-продажи объекта недвижимости с долгами необходимо подготовить определенный комплект документов:

• правоустанавливающие бумаги на объект;
• паспорта участников сделки;
• разрешение супруга и органов опеки на продажу объекта при необходимости;
• техпаспорт и кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• доверенности при необходимости;
• соглашение о порядке выплате долга за обслуживание объекта;
• уведомление от Управляющей компании о сумме накопившейся задолженности.

При сборе документов при отсутствии хотя бы одного, его сначала восстанавливают. Это позволяет быстро и беспрепятственно оформить сделку.

Заключение соглашения с покупателем

Если приобретатель берет на себя обязательства уплаты сумм задолженности, целесообразно составление соглашения между ним и продавцом. Это поможет полностью освободить последнего от ответственности перед Управляющей компанией.

Соглашение составляется в свободной форме с соблюдением норм делового письма. В нем указывают следующие данные:

• Ф.И.О, паспортные данные и места регистрации сторон сделки;
• адрес и иные характеристики недвижимости;
• сумма долга, переходящего к покупателю;
• подписи сторон;
• дата составления.

Оформление такого документа позволяет освободить продавца от обязанности совершения каких-либо выплат в пользу УК.

Подписание предварительного договора купли-продажи

В предварительном договоре стороны вправе прописывать условия погашения или перехода задолженности. Этот вопрос они могут решить до заключения основного договора купли-продажи. Если же предусмотрена передача суммы покупателю, то этот вопрос описывается в предварительном и основном договоре.

Последствия неуплаты

Все граждане РФ, имеющие арендованное или собственное недвижимое имущество, обязаны производить ежемесячную оплату по предоставляемым им коммунальным услугам. Насчитываются платежи до 26 числа прошедшего месяца, а вносить средства по квитанции необходимо до 10 числа текущего.

При злостном невыполнении своих обязательств перед компаниями-поставщиками, законом предусмотрены такие меры воздействия на владельцев квартир:

• начисление пени за каждый просроченный день;
• прекращение поставки услуги, по которой скопился долг;
• взыскание средств через суд;
• выселение из квартиры (в случае не приватизированного жилья).

Если должник не может в полном объёме вернуть средства по весомой причине, то между сторонами заключается мировое соглашение.

Реструктуризация осуществляется путём отсрочки платежей, отмены пени либо списания части долга. Но оформить её возможно только с согласия управляющей компании, так как по закону никто не вправе заставить подписать соглашение против её воли.

Продажа квартиры с долгом

Процесс заключения сделки купли-продажи по поводу имущества с непогашенным долгом немного отличается от стандартного. Кроме основных этапов, предусмотренных для обязательного прохождения продавцом и покупателем, существуют дополнительные. Особых трудностей при оформлении такой сделки не возникает, если стороны заранее обговорят основные вопросы, связанные с уплатой долга.

Соглашение с покупателем

Для определения порядка перехода или погашения долга составляется соглашение с покупателем. Оно имеет определенные функции, полезные для обеих сторон:

• освобождает собственника от обязанности выплаты денежных средств в пользу управляющей компании;
• устанавливает важные для покупателя правила перехода долга ит.д.

Такой документ входит в перечень необходимых для оформления сделки купли-продажи объекта с задолженностью по оплате услуг ЖКХ.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Одним из вариантов решения вопроса о наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ является уменьшение стоимости объекта на сумму долга. Такой вариант применяется по ряду причин:

• наличие серьезной суммы задолженности;
• невозможность самостоятельного погашения собственником накопившейся суммы;
• согласие покупателя на соразмерное уменьшение стоимости жилья и т.д.

Для желающих продать объект с долгами этот вариант представляет собой оптимальный выход из ситуации.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Минусы:

• Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Законодательный регламент

Для управляющей компании нет принципиальной разницы, с кого в итоге будет списан долг, накопленный в процессе не оплаты.

Его может оплатить новый владелец жилья после вселения.

Однако в пользу нового владельца можно привести несколько фактов:

• он обязан оплачивать услуги только с того момента как приобрел квартиру в собственность;
• только после регистрации права собственности на жилье.

Если УК заявит исковое обращение в суд, тогда высока вероятность, что закон будет только на стороне нового собственника.

Если покупатель приобретал квартиру с обременением и соответствующим переводом долга на нового хозяина, тогда согласно 391 ГК РФ после того как права собственности будут зарегистрированы, все существующие задолженности перейдут к нему.

Важно отметить, что долг будет переведен только в случае, если будет согласна УК и новый собственник помещения.

Могут ли собственника выселить за долги по КУ? Читайте в нашей статье.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

По понятным причинам наличие неоплаченных счетов в значительной степени затрудняет процедуру купли-продажи. Рассмотрим законные способы, к которым люди прибегают чаще всего с целью продать квартиру с коммунальными долгами.

Ликвидация долгов перед продажей

Самый понятный и не требующий дополнительных шагов метод: продавец обнуляет задолженность из собственных средств.

• Плюсы: Сделка безопасна и комфортна для обеих сторон.
• Минусы: У продавца может не оказаться необходимой суммы, что является поводом для поиска альтернативных вариантов.

Кредит в банке

Продавец может оформить заем для погашения обязательств перед коммунальными службами.

• Плюсы: Приобретатель рассматривает вариант без обременения.
• Минусы: Продающая сторона несет убытки в виде процентов по кредиту, особенно, если речь идет о солидных суммах. Не всегда удается получить согласие банка на кредитование.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны заключают промежуточный договор о передаче аванса. Все детали по сделке подробно документируются.

• Плюсы: Продавец получает возможность ликвидировать задолженность без лишних затрат.
• Минусы: Непросто найти заинтересованное лицо, которое согласится внести аванс (большинство людей предпочтет поискать другие варианты). Часто продавец вынужден снизить цену, чтобы мотивировать потенциального покупателя на совершение «сложной» сделки.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
2. Собрать документы.
3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Закон не запрещает продавать приватизированную квартиру с долгами.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

• продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
• приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
• в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

• паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
• свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
• если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
• документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
• план БТИ, акт оценки помещения;
• справка о текущем состоянии л/с из УК;
• реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

• ФИО сторон;
• сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
• информация о документах на право владения квартирой;
• цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Для продавца указывается срок выплаты задолженности при заключении договора купли-продажи.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

• продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
• переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
• из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
• оплачиваются долги;
• подписывается основной договор;
• перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
• ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Правила продажи квартиры с долгом

Осуществить действия по продаже жилья с долговыми обязательствами можно.

Однако следует запомнить, что долг выставлен не квартире, а ее собственнику.

При согласии покупателя

Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре.

Продавец скрыл долги

Закон не запрещает реализацию жилья с наличием долгов.

Однако при получении права собственности, потребуется выписка с лицевого счета, после которой факт долгов будет полностью раскрыт.

В ней будут указаны суммы по имеющимся коммунальным задолженностям.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой? Узнайте из статьи.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Полный список документов для продажи квартиры в 2019 годуЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

Отрицательные стороны:

• Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
• При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
• Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
• Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
• Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
• Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.

Положительные стороны:

• Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
• Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
• Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
• Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости. Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно. Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

• свидетельство о праве собственности:
• документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

• продать
• подарить по дарственной;
• применить как вложение;
• заложить банковской структуре;
• сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

• оригиналы паспортов всех долевых собственников;
• идентификационные кода и их копии;
• свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
• разрешение попечительского совета;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт;
• свидетельство о браке;
• письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
• при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
• документ о независимой оценке жилого помещения;
• сведения из БТИ;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
• персональный банковский счет (по желанию)

Для чего нужна приватизация: плюсы и минусы.

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

• факт получения денег свидетельствуется распиской;
• передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
• договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео: