Как продать квартиру в ипотеке по переуступке

Что такое переуступка ипотечного жилья. Особенности оформления переуступки. Как приобрести ипотечную квартиру по переуступке. Переуступка ипотеки на квартиру. Что такое переуступка. Как можно купить квартиру по переуступке. Преимущества и недостатки переуступки ипотеки

Условия банков

В качестве примера, Сбербанк и в ВТБ 24 стараются избегать переуступки.

Сбербанку нужны серьезные основания для этой процедуры и развод к ним не относится. Скорее всего, требования по ипотеке в полном мере будут предъявлены одному из супругов.

ВТБ 24 может предложить несколько вариантов: продать квартиру, досрочно погасить кредит, снять обременение.

Риски и выгода нового собственника

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля». Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика. Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования. Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Что такое переуступка прав и как оформляется данная процедура?

В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:

• Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем. Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному;
• На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец. Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.

Покупка квартиры по переуступке прав

Продаваемые по переуступке квартиры обычно дешевле и их покупка может казаться выгодной. Но стоит помнить, что при ипотеке с переуступкой прав нужно будет выплатить остаток долга с процентами.

Положительная сторона сделки – низкая цена. Покупателю обычно предлагается возместить лишь уплаченную продавцом часть кредита.

Опасность состоит в том, что с новым заемщиком банк заключает новый договор и условия по нему могут отличаться от первоначальных. Покупателя могут попросить внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса или повысить процентную ставку.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Ограничения на пользование имуществом

Кредитный договор накладывает обременение на имущество должника и именно поэтому переуступка невозможна без согласия банка-кредитора. При оформлении ипотеки собственник передает приобретаемое жилье в залог банку и после этого без согласия последнего не может совершить такие процедуры как:

• продажа;
• дарение;
• обмен;
• внесение недвижимости в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.

Эти ограничения не распространяются только на процедуру завещания и регулируются Законом об ипотеке, ст. 29 и 37. Также по закону условия, которые ограничивают право завещать взятую в кредит собственность, признаются ничтожными.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Как продать квартиру с ипотекой по переуступке?

Действия заемщика

Передача обязательств по кредитному договору может быть осуществлена и кредитором, и должником.
Процедуру переуступки со стороны заемщика можно разделить на два основных этапа:

1. получение согласия банка;
2. оформление документов по передаче обязанностей и прав.

Банки неохотно идут на такое мероприятие и поэтому получить согласие на переуступку ипотеки не всегда получается. Но в случае нарушения этого требования должник столкнется с последствиями. Банк может применить санкции:

• признать сделку ничтожной, т.е. отменить ее с вытекающими из этого последствиями;
• потребовать досрочно оплатить кредит со всеми процентами;
• изъять, арестовать или принудительно продать заложенное жилье без учета мнения продавца и покупателя.

Допустим, сделка с согласия банка состоялась. Теперь все обязанности по ипотеке переходят к покупателю. Продавец полностью освобождается от долгов, штрафов и пени – их выплата банку передана новому заемщику. Поэтому при заключении договора о переуступке права собственности на квартиру стоит уточнить о наличии таких обязательств и, возможно, договориться с банком об их отмене.

Чаще всего происходит переуступка квартиры с ипотекой в новостройке, хотя банки на такие сделки идут нехотя. Например, застройщик увеличил сроки строительства, владелец доли строящегося жилья потерял доверие к заемщику и пожелал обезопасить себя от неприятностей.

Действия кредитора

При переуступке со стороны кредитора банку нужно прислать письменное уведомление заемщику. В таком уведомлении обязательно должны быть:

1. измененные реквизиты для оплаты;
2. график ежемесячных взносов по кредиту;
3. другие изменения обязательств по договору.

При отсутствии такого уведомления банк не может накладывать штрафы на должника.

Переуступка ипотеки: в каких случаях?

Передача прав по ипотеке возможна при:

• заключении договора долевого строительства;
• разводе супружеской пары;
• срочной продаже квартиры;
• наследовании.

Первая ситуация наиболее распространенная. По договору долевого строительства уступается право потребовать передать жилье в собственность у застройщика. Такое право появляется, когда дом построили и сдали в эксплуатацию.

При разводе муж или жена могут переуступить все свои платежи по ипотеке и отказаться от своей доли жилья в пользу второго супруга.

Во время переезда в другую страну на ПМЖ иногда требуется продать квартиру в максимально короткие сроки. У продавца может не быть времени досрочно погасить ипотеку, снять обременение с жилья и тогда один из выходов — продать вместе с передачей долга. Возможно, квартиру придется продать дешевле, но этот вариант будет наиболее быстрым.

Наследование – единственная причина, по которой переуступка совершается без согласия кредитора.
В соответствии с Законом об ипотеке, ст. 37, п. 3 по завещанию после смерти должника наследники получают все его права и обязанности по кредиту.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

• По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
• Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
• Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
• Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы. Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Налогообложение при переуступке квартиры в ипотеке

Договор переуступки может заключаться с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана. При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

• В 2019 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
• Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка ипотеки: зачем это нужно?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Процедура оформления

1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
5. Проводится регистрация перехода права собственности.
6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка квартиры может быть и по инициативе финансового учреждения. При это согласия заемщика не требуется. Но банк обязан уведомить клиента об произведенных изменениях. Информация должна быть донесена до заемщика в письменном виде. Что должно содержать уведомление:

1.      Новые реквизиты для ежемесячной оплаты кредита;

2.      Порядок и способы внесения ежемесячной оплаты кредита;

3.      Какие произведены изменения прав и обязанностей сторон.

В случае не получения заемщиком данного уведомления, новый кредитор не имеет права применять штрафные санкции за несвоевременное выполнение обязательств.

Не нужно соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда уже существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Читайте также статью  «Социальная ипотека: как стать участником программы, документы, оформление».

Преимущества и недостатки переуступки ипотеки

Преимущества для покупателя при покупке действующей ипотеки:

• Отсутствуют затраты на оценку жилья – экономия покупателем денежных средств;
• Нет необходимости в получении согласия банка на покупку жилья, уже все ранее было сделано – экономия времени;
• Нет надобности, вносить первый взнос – экономия денежных средств;
• Не нужно собирать пакет документов на квартиру при оформлении ипотеки – большая экономия времени;
• Покупатель не платить комиссию при оформлении ипотеки – экономия денежных средств.

Недостатки для клиента при покупки действующей ипотеки:

• Может увеличиться ставка по уплате процентов;
• Моральный дискомфорт покупателя (если квартира продается по инициативе банка);
• Есть вероятность незаконных действий со стороны продавца, например обратиться в суд о признании сделки недействительной).

Что бы купить квартиру по переуступке покупатель должен с начало договориться с продавцом, а затем получить согласие банка на совершение сделки.

Как оформляется договор переуступки

1. Покупатель, находит продавца, который желает продать залоговую квартиру;
2. Покупатель и продавец, должны обратиться в банк, где оформлялась ипотека, и получить разрешение на проведение сделки по переуступке прав на квартиру;
3. Банк проверяет нового заемщика и после выносит свое решение о перезаключении договора сделки по переуступке;
4. В случае положительного решения банка, заключается договор с покупателем кредитный и ипотечный договор;
5. Покупаемая квартира регистрируется на нового владельца;
6. Покупатель производит расчеты с продавцом;
7. Погашает ипотеку новый владелец квартиры согласно ипотечному и кредитному договору.

Переуступка ипотеки: кому и зачем это надо?

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором. Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:

• супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
• продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
• кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
• заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
•  кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.

Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка. При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях. Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:

1. Провести действия для признания сделки недействительной.
2. Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.
3. Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова. Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика. Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку. Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

• Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
• Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.
  

  Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:

  • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
  • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
• Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
  • Документ, подтверждающий, что супруг кредитополучателя согласен на заключение договора.
  • Оригинал основного договора с компанией-застройщиком.
  • Документ от застройщика, подтверждающий полное или частичное внесение первичным инвестором требуемой за продающуюся жилплощадь суммы.
  • Квитанции, подтверждающие оплату жилья. В первую очередь это касается случая, когда продаётся квартира, приобретённая продавцом в ипотеку.
  • Договор-соглашение по переуступке права на жильё.
  Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью. В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
• Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.