Как продать квартиру юридическому лицу

Покупка квартиры юридическим лицом имеет свои особенности. В качестве продавца в такой сделке может выступать как физическое, так и другое юридическое лицо. Узнайте о сделке по продаже и покупке квартиры между юридическими лицами, а также между физическим и юрлицом. Каковы нюансы заключения договора, возможные риски, особенности налогообложения, какие документы надо подготовить, как произвести расчет?

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

В новостройке

Приобретение жилья в строящихся или новых домах всегда рискованно. Существует возможность «заморозки» строительства, оттягивание сроков сдачи жома, проблемы с инфраструктурой, оформлением бумаг. Перед приобретением такого жилья рекомендуется тщательно изучить все документы застройщика и (или) его посредников.

Неплохо убедиться в надежности компании-застройщика, узнав о ранее завершенных ею объектах. Следует также внимательно изучать все документы перед их подписанием, а также полномочия представителя второй стороны на заключение договора.

Не стоит оплачивать квартиру целиком до момента ее 100% готовности и оформления прав на нее.

Вторичный фонд

При приобретении уже готового жилья существует меньше рисков в связи с отсутствием необходимости ждать завершения его постройки. Да и нужная инфраструктура уже имеется. Зато придется больше внимания уделить осмотру квартиры и оценке ее состояния. Кроме того, нужно выяснить, на каком праве находится жилье у организации.

Особое внимание стоит уделить вопросу передачи денег организации-продавцу.

В ипотеку

Покупка недвижимости с привлечением ипотечного займа не сильно отличается от указных выше сделок.

Приобретать в ипотеку можно как новое, так и уже готовое жилье. Алгоритм действий здесь будет таким же. Для начала проверяем будущего контрагента и предлагаемое им жилье, затем собираем нужные документы, получаем заем и оформляем сделку. Главное достигнуть предварительных договоренностей с продавцом, произвести оценку квартиры, оформить ипотечный договор. Далее заемные средства перечисляются на счет продавца, и совершается сделка покупки жилья.

Существуют ли риски и в чём они заключаются?

Как и любая сделка с недвижимостью, купля продажа у юридического лица несёт в себе соразмерную долю риска. Главная опасность – это неправоспособность сделки, по причине:

• не согласованности сделки с учредителями;
• отсутствие у директора компании (филиала) требующихся полномочий;
• квартира относится к ведомственному жилью и не может участвовать в сделке;
• имущество арестовано в связи с банкротством;
• квартира является залоговым имуществом (о том, как купить квартиру, которая находится в залоге у банка и каковы особенности и риски сделки, можно узнать здесь);
• строительство будет заморожено и жильё в новостройке придётся ждать годами.

Поэтому требуется учитывать и проверять все нюансы сделки, тщательно изучить документацию и правомочия продавца. В противном случае сделка может признаваться оспоримой или ничтожной, с вытекающими правовыми последствиями. Но в этом случае стороны имеют правовые гарантии представленные договором, и последствием будет двусторонняя реституция.

Двусторонняя реституция – это возвращение сторонам полученного по сделке при её аннулировании.

Существенную опасность представляют мошеннические действия, проводимые через подставные фирмы. В этом случае покупатель может потерпеть максимальный убыток. То же касается таких непредвиденных обстоятельств, как замораживание строительства. В этом случае покупатель несёт риски самостоятельно.

Как уменьшить риски?

Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.

Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.

Особенности покупки квартиры на этапе строительства дома

Главным отличием такой сделки является тот факт, что объектом договора выступает не сама квартира, а права собственности на нее. Обычно такая сделка оформляется в виде договора долевого участия. Помимо риска махинации с документами существует риск, что дом так и не будет построен и введен в эксплуатацию.

Пакет документов, который необходимо запросить у юридического лица, в первую очередь, включает в себя:

• Лицензия застройщика.
• Разрешение на строительство. Компания может предоставить разрешение на другой объект, поэтому его необходимо тщательно изучить.
• Проектная документация. В ней содержатся сведения о цели проекта, сроках его реализации в разрезе этапов (стоит обратить внимание на соответствие сроков в документации и фактического этапа строительства), перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам, данные об источниках финансирования.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.
• Заключение Государственной строительной экспертизы.

Один из наиболее часто встречающихся рисков – это проблема с правом на земельный участок. Земля должна находиться или в собственности у застройщика или пребывать в долгосрочной аренде.

Особое внимание стоит уделить наличию пунктов в ДДУ о возможности застройщика в одностороннем порядке поднимать стоимость квартиры, применении больших штрафных санкций за расторжение договора по инициативе дольщика (что часто происходит, если темпы строительства значительно отстают от плановых сроков), а также расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе компании-строителя.

Приведенный перечень рисков при покупке квартиры в доме на этапе строительства далеко не исчерпывающий. Поэтому заключать такую сделку можно только после предварительной подготовки и проверки всей информации с юристом.

Также квартира может реализовываться на основании договора переуступки прав требования. Существенная разница состоит в том, что он заключается не с застройщиком, а с юридическим лицом, которое ранее приобрело эту квартиру по ДДУ или также по договору переуступки (так права могут переходить бесконечное число раз). Дополнительные риски состоят в том, что вместе с правами покупатель приобретает и его обязанности. Если у продавца на момент сделки существует значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель обязан его выплатить. Поэтому перед подписанием договора необходимо проверить оплату всех платежей.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

• Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
• Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
• В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Купля-продажа между юридическими лицами

Часто одно предприятие покупает квартиры у другого. Например, банк покупает квартиры для сотрудников у застройщика. Алгоритм покупки следующий:

1. Заключение ПДКП, предварительные расчеты.
2. Заключение основного ДКП.
3. Передача денег и ключей (какими способами может осуществляться оплата читайте тут).
4. Подписание акта приема-передачи.
5. Регистрация в кадастре недвижимости.

Сделки между юридическими лицами имеют свои особенности. Покупка и продажа квартиры могут быть крупными для предприятия по его финансовому состоянию. Для каждой организационно-правовой формы понятие крупная сделка определяется по-разному.

Например, для общества с ограниченной ответственностью крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% от стоимости всего имущества общества. Для унитарного предприятия достаточно превышения 10% его уставного фонда или в 50 тыс. раз размера минимальной оплаты труда.

Совершение крупной сделки запрещено законом без получения согласия собственника или владельца предприятия. Оно оформляется письменно. Это, может быть, протокол, решение, приказ, представленный отдельным документом.

При отсутствии согласия сделка по решению суда признается недействительной. Поэтому стороны должны убедиться в наличии такого согласия у другой стороны, и только после этого совершить сделку.

Подготовка пакета документов

Предприятия покупают и продают через уполномоченные органы. В некоторых случаях нужно согласие их владельцев. Полномочие и согласие подтверждается документально. Поэтому при заключении договоров к ним прикладывают дополнительные пакеты документов.

Кроме документов необходимых для купли-продажи квартиры:

• о праве собственности – выписки или свидетельства;
• выписки из ЕГРН, об отсутствии обременений;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Продавец готовит следующий пакет документов:

• Устав.
• Учредительный договор (при наличии).
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Справку о постановке на учет в налоговой инспекции.
• Документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица.
• Доверенность на представителя (о правилах проведения сделки между физлицами по доверенности узнаете в отдельном материале).
• Справку о том, что сделка некрупная.
• Если сделка крупная, то документы, подтверждающие согласие общества на продажу: решение единственного участника, либо протокол общего собрания.

Покупатель готовит аналогичный пакет, где участники дают согласие на покупку.

О том, какой перечень документов может потребоваться для проведения типовой сделки купли-продажи, мы рассказывали тут.

Нюансы заключения договора

Договор между организациями основан на тех же законах и заключается в обычном порядке. Но есть некоторые отличия от договора граждан между собой. Сведения об участниках договора заполняются по-разному.

В договоре между гражданами будут указаны:

• фамилии, имена, отчества;
• паспортные данные.

В договоре между предприятиями будут указаны:

• занимаемая должность;
• фамилия, имя, отчество;
• на основании чего это должностное лицо действует.

Различаться договора будут и в окончании, в «подвале». Для договоров между юридическими лицами указываются их реквизиты:

1. Полное наименование и сокращенное наименование.
2. Юридический и почтовый адрес.
3. ИНН.
4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами

На расшифрованную подпись должностного лица ставится печать. Если подписывает представитель по доверенности, то она заверяется нотариусом или прикладывается оригинал.

Физические лица расписываются и расшифровывают подпись, записывая собственноручно свою фамилию, имя и отчество полностью.

Об основных правилах составления и оформления типового ДКП жилья узнаете из отдельной статьи.

Продажа квартиры от юридического лица физическому лицу

Приобретение имущества, находящееся в праве у юридического лица, нуждается в более ответственном подходе. Делать это нужно по той причине, что в этой процедуре может быть большое количество нюансов и в этом случае повышается опасность мошенничества.

Основное различие между сделками заключается в том, что в период оформления соглашения между двумя юр лицами к списку документов прибавляются и справки об основании организации и документ, который подтверждает право собственности юр лица на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Квартира обязана быть на балансе юридической организации. Данный шаг тоже следует подтверждать документами. Такая документация показывает государственным структурам то, как имущество стало долей баланса организации.

Юридическая фирма способна оформить право на имущество и иными методам. Недвижимое имущество может приобретаться напрямую у застройщика.

Какие нужны документы в подобной ситуации:

1. Разрешение на сооружение дома.
2. Подтверждающий документ о праве собственности на имущество. Оно может быть в долгосрочной аренде либо быть собственностью фирмы, которая ведет застройку.
3. Документ, подтверждающий введение недвижимости в использование.
4. Справка о том, что дому присвоен адрес.

Зачастую юридическую организацию может представлять уполномоченное лицо либо собственно директор данной организации. Непременно нужно запросить ксерокопию устава, где написано о том, что данная личность может проводить сделки подобного типа.

Кроме того, чтобы не попасться на улов мошенников, обратите внимание на доверенность. В ней должен быть пункт, что доверитель обладает правом забрать деньги у покупателя. Если данного пункта в документе нет, то денежные средства не стоит переводить доверителю. Обязательно обращайте внимание даже на незначительные аспекты и как только вы заподозрите что-то неладное, останавливайте сделку.

Особенности покупки квартиры юридическим лицом

Российское законодательство не допускает запрета на покупку квартир юридическим лицом, если иное не предусмотрено учредительными документами самой компании. При покупке квартиры юридическим лицом допускается два варианта:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

• когда квартира покупается у другого физического лица;
• когда квартира покупается у юридического лица.

В качестве юридического лица может выступать любая коммерческая организация в статусе ООО, АО и ЗАО. Квартира может покупаться компанией с двумя основными целями:

• для использования ее в своей коммерческой деятельности, тогда она будет выступать основным средством, и должен вестись соответствующий бухгалтерский учет;
• для использования в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли (при таком варианте квартира не будет считаться основным средством).

При покупке квартиры юридическим лицом особенность сделки будет состоять в необходимости получения разрешения от собственника бизнеса при крупном приобретении. Под крупной сделкой понимается та, стоимость которой превышает 25% от величины активов предприятия.

Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.

Согласие требуется оформить в письменном виде. Форма документа отличается в зависимости от типа собственности: это может быть протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.  Заключение сделки без согласия также допускается. Например, в случае если единственный учредитель ООО является ее директором.

В остальном сделка купли-продажи с участием юридического лица проводится по общему алгоритму:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

1. Стороны обговаривают существенные условия купли-продажи недвижимости.
2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится обеспечение в виде аванса или задатка.
3. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
4. Продавец и покупатель проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи.
6. Подписывается акт приема-передачи недвижимости.

Схемы мошенничества и способы их избежать

Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:

• Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
• Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
• Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
• Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.

После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно. Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно. Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:

1. найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
2. на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
3. проверить подготовленную учредительную документацию;
4. проверить пакет документации на квартиру;
5. правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
6. проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
7. проявлять бдительность на каждом этапе сделки.

ВАЖНО: Подлинность генеральной доверенности представителя можно проверить у нотариуса, выдавшего документ.

Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.

У вас нет накоплений для приобретения собственного жилья? Не стоит расстраиваться, есть способы, которые помогут вам стать собственником недвижимости без первоначального капитала или имея минимальное количество денежных средств, купить квартиру дешевле ее реальной цены, без первоначального взноса и даже с рассрочкой платежа. На нашем интернет-портале вы найдете также статьи о том, можно ли сэкономить на услугах нотариуса и риелтора, если заниматься всем самостоятельно.

Как проводится оплата

Расчет за квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

Другой вариант­ перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

Как сделать договор

По Гражданскому Кодексу Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи обязаны осуществить процесс государственной регистрации. Данным процессом регистрации занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.

Список документов обязан подаваться в регистрационную службу, принимающей решение о регистрации договора либо отрицательного решения в его регистрации в течение 10 рабочих дней с того момента, как был подан пакет документов.

Как уже было указано выше, для проведения сделки потребуется договор, проведение собрания и выписка из протокола о проведенном собрании. Лишь в этом случае может быть заключен договор о купле — продаже недвижимости. Кроме того, в качестве «согласия» возможно предъявление письменного заявления, которое составляется в произвольной форме каждым соучредителем.

Однако, стоит быть готовым к тому, что юридические лица могут использовать поддельные документы. Соглашение будет оформлено, деньги переданы, вроде, все идет по плану. Но спустя некоторое время, суд признает данный договор недействительным, и вы лишитесь договора о купле — продажи недвижимости и своих денег. Другая же сторона останется и с деньгами, и с квартирой.

Особенности сделки

Базовый характер сделки купли продажи отличается возмездностью передачи вещных прав на недвижимость. То есть право собственности на квартиру переходит взамен на деньги. Это главное отличие сделок, проводимых юридическими лицами, в связи с нижеследующим:

• Квартира принадлежит учредителю, а не отдельному лицу, поэтому её продажа требует согласования с советом директоров или учредителей.
• Деньги передаются по установленным правилам, и обязательно оформляются бухгалтерскими сопроводительными документами, поступая на баланс юридического лица.

Кроме этого, возникают особенности, вытекающие из статуса покупателя, которым может быть гражданин или организация.

Приобретение недвижимости

Организацией

Если квартиру приобретает компания, то она обязана соблюдать нижеследующее:

1. Оформить недвижимость на юридическое лицо, поставив её на баланс компании.
2. Расчёт по сделке провести через бухгалтерское сопровождение, сняв деньги на приобретение квартиры с лицевого счёта.
3. Приложить копии пакета учредительной документации и подтверждение полномочий лица, участвующего в сделке от имени компании.
4. Расторжение договора в одностороннем порядке, или его оспаривание происходит в арбитражном суде.

Гражданином

Для покупателей обозначенной категории действуют другие нормы и правила:

1. Недвижимость оформляется на участника сделки, выступающего стороной договора.
2. Деньги могут быть переданы в бухгалтерию продавца любым удобным образом, в том числе – вноситься наличными.
3. Никаких дополнительных разрешений от членов семьи и иных граждан, представлять не требуется.
4. Расторжение договора и оспаривание сделки происходит в гражданском суде.

ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели оформляют приобретённую недвижимость по нормам, предусмотренным для физических лиц.

Особенности сделки и законодательные акты, ее регулирующие

Главная особенность сделки с юридическими лицами в том, что требуется тщательная проверка ее чистоты и необходимости исследовать толстый пакет документов. Но это не означает, что квартиры у предприятий и организаций не надо покупать.

Вот примеры когда сделка купли-продажи квартиры возможна только с юридическим лицом:

• покупка новой квартиры у застройщика;
• покупка квартиры у агентства недвижимости;
• покупает квартиру банк.

О преимуществах и недостатках покупки жилья на вторичном рынке и в новострое мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки через агентство недвижимости.

Основные законодательные акты, которые помогут определить законность сделки:

• Гражданский кодекс РФ, часть первая, глава 4; часть вторая, глава 30, параграфы 1,7.
• Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от года.

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

• Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

• Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

• Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

1. маркетинговые;
2. рекламные;
3. юридические;
4. посреднические;
5. и другие.

• Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

• Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

 

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу

Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).

Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.

Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом

Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?

Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:

• Паспорт покупателя.
• Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
• Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
• Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
• Кадастровый план на продаваемое жилье.
• Справка из жека.
• Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.

Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.

Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.

Обязательно обратите внимание на срок действия данной справки. При оформлении договора о купле-продаже правильнее будет заказать справку за день заключения сделки. В таком случае юридическая организация будет обладать актуальными и требуемыми сведениями о недвижимом имуществе, которое данная организация собирается купить.

Образец договора купли-продажи недвижимости физического лица с юридическим (Скачать)

Процедура оформления

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.