Как проходит покупка квартиры по ипотеке

Дадим пошаговую инструкцию по процессу покупки квартиры в ипотеку на рынке вторички. Вы узнаете, с чего начать, как происходит процедура оценки жилья. Расскажем о порядке действий на этапах оформления кредита в банке и регистрации сделки. Все о продаже квартиры по ипотеке и пошаговая инструкция для продавца. Как осуществить сделку купли-продажи жилья в залоговом обременении у банка?

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

• Изменения графика платежей;
• Пролонгации кредита;
• Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Квартира на вторичном рынке должна:

• Быть отдельной квартирой;
• Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
• Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
• Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это "старый фонд" города, точные данные можно найти в районной Управе);

Жилой дом или коттедж должен:

• Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
• Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
• Быть пригодным для круглогодичного проживания:
• Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
• Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

• Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
• Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
• Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
• Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
• Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
• Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

• Строящееся жилье;
• Готовое жилье;
• Строительство дома или целевая ипотека;
• Военная ипотека;
• Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

У покупки жилья в ипотеку есть масса преимуществ:

1. Вы становитесь собственником, не имея на руках полной стоимости квартиры. Это позволяет многим семьям решить жилищный вопрос прямо сейчас, не дожидаясь пока накопится нужная сумма.
2. Даже если возникнут проблемы с выплатой кредита можно сдать жилье и получать арендную плату либо перепродать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу вселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичкой».

Недостаток у ипотеки по сути только один: огромная переплата банку. Ипотечный заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости недвижимости за 5-30 лет кредитования и это без учета расходов на страховки, комиссии и дополнительные платежи. Учтите, что за время пользования кредитом ситуация на рынке может измениться и стоимость купленной квартиры может заметно снизиться. В этом случае, если придется продать недвижимость, она может и не окупить понесенные заемщиком затраты.

Чем дольше срок ипотеки, тем больше переплачивает заемщик. При оформлении кредита на 5 лет размер переплаты может быть на уровне 35%, а вот если растянуть его на 25 лет, то переплата уже превысит 240%.

Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено, а предварительное согласие банка получено, то сам процесс оформления документов это дело времени.

До подписания договора у вас уже должно быть четкое представление о том, какие кредитные платежи предстоит выплачивать уже на следующий месяц после подписания договора. Можно воспользоваться для подсчетов кредитным калькулятором на сайте банка или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Далее пошагово рассмотрим, как происходит покупка, каким должен быть порядок действий для заемщика.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

• Сбербанк РФ.
• ВТБ24.
• Тинькофф банк.
• Альфа банк.

Выбирая банк, нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, сроки кредитования, размер первоначального взноса, а также наличие дополнительных платежей. Имеет значение и репутация кредитного учреждения.

Основные условия ипотеки:

1. ставка 9,5-13% годовых;
2. первоначальный взнос минимум 10-15%;
3. срок кредитования до 15-30 лет.

Учтите, что ряд банков предоставляет готовые программы для молодых семей или для тех, кто покупает жилье с использованием материнского капитала.

Посмотреть видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Оценка недвижимости

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

На цену квартиры влияет:

• район расположения и его престижность;
• площадь и количество комнат;
• возраст дома и состояние ремонта;
• близость метро, магазинов, социальной инфраструктуры;
• вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости колеблется от 6-40 тысяч рублей, в зависимости от площади и местонахождения жилья. Оценка оформляется в виде отчета или оценочного альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитываются самые разные факторы, включая ситуацию на рынке недвижимости, возможной арендной платы в случае сдачи и прогнозов по росту или увеличению цены.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Это, прежде всего, заявление на выдачу кредита, которое заполняется в отделении банка или отправляется онлайн.

В пакет документов также входит:

1. справка с работы с указанием заработка за последние полгода-год;
2. копия трудовой книжки;
3. подтверждение дополнительных доходов (если есть);
4. отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры;
5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
6. расширенную выписку из ЕГРН;
7. техплан квартиры из БТИ с экспликацией;
8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости запрашивается и нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи. Все документы банк изучает примерно в течение 3-7 дней. После этого принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут запрашивать военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, диплом об образовании заемщика.

• Скачать бланк согласия супруга на сделку с недвижимостью
• Скачать образец согласия супруга на сделку с недвижимостью

Вы можете проявить инициативу и предоставить банку копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН подтверждающую владение другими объектами недвижимости и другие документы, подтверждающие ваши стабильные доходы и наличие активов.

Посмотреть видео о том, какие документы необходимо собрать, чтобы оформить ипотеку на вторичном рынке:

Заключение кредитного договора

Составлением соглашения занимается сам банк-кредитор и, как правило, никакие правки в его тексте уже невозможны. Заемщику предложат готовый экземпляр договора, который нужно будет прочитать и подписать.

В кредитном договоре важно проверить:

• точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;
• все реквизиты сторон;
• какие обязанности помимо погашения кредита есть у заемщика;
• условия повышения кредитной ставки;
• что будет в случае неуплаты займа вовремя (штрафные санкции и пр.).

Только уточнив все условия кредитования можно подписывать договор. Если что-то не устраивает лучше оформить ипотеку в другом месте. Обращайте внимание на размер штрафов за просрочку, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Оформление договора купли-продажи

После согласования всех условий стороны подписывают основной договор. Он может быть двухсторонним или трехсторонним (с участием банка).

Основные пункты договора купли-продажи:

1. данные сторон;
2. описание квартиры и документов, которые подтверждают право собственности продавца;
3. цена сделки;
4. права и обязанности сторон;
5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
6. ответственность покупателя и продавца.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Купчая составляется в простой письменной форме, но может быть, и заверена нотариально. При привлечении нотариуса дополнительно нужно будет оплатить его услуги.

Посмотреть видео о том, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

1. Договор регистрируется в Росреестре. Для этого нужно будет оплатить госпошлину в 2 тыс. рублей и заполнить бланк заявления.
2. После регистрации можно сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.
3. Кредит можно будет перевести со счета на счет либо передать лично из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив. Оформляется передача денег распиской в двух экземплярах.

• Скачать бланк расписки о получении денежных средств за квартиру
• Скачать образец расписки о получении денежных средств за квартиру

Посмотреть видео о том, как правильно производить расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Выбор ипотечной программы

Исходя из выбранного жилья, вам нужно определиться с выбором банка. Здесь два основных критерия:

• подходят ли вам условия банка;
• подходите ли вы под требования банка к заемщикам.

Если говорить о первом критерии, то на процентах сэкономить вряд ли удастся. Обычно банки, предлагающие лучшие условия по процентам требуют несколько видов страховки, берут комиссионные за различные действия (рассмотрение заявки на кредит, перевод денег). На что стоит действительно обратить внимание – это максимальный размер кредита, который вы можете взять в конкретном банке и размер первоначального взноса.

Что до второго критерия, то если у вас есть сложности с подтверждением дохода, образования и предоставлением других документов из многочисленного перечня, зато есть серьезная сумма на первоначальный взнос (30-50 % от размера кредита), то обратитесь в банк, предлагающий кредит «по двум документам». Проценты по такому кредиту несколько выше стандартных (примерно на 0,5 %).

Особенности ипотеки на квартиру

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2019 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Например, Сбербанк снижает ставки по ипотеке до 8,4% по определенным видам кредитов.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.

В новостройке

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования.  Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

• сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
• срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
• ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
• имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
• сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком,  здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет.  Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и  застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.

Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации  Застройщиков.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Более подробно ипотека на вторичку разобрана в отдельном посте.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании.  А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет  колебаться, в среднем  от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически  от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

• Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
• Подключение ко всем центральным коммуникациям;
• Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
• В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
• Износ дома — не более 50%;
• Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
• Этажность – не менее 2х;
• Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
• Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.

Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

Комната и доля

Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

Требования к залогу здесь следующие:

• Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
• Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
• Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
• Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

Особенности ипотеки на комнату и как работает ипотека на долю в квартире вы можете узнать из наших прошлых статей.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Покупка с залогом

Необходимость продать кредитную квартиру может возникнуть у любого участника ипотечного кредитования. Это может быть и желание купить большую квартиру или, наоборот, возникновение трудностей при оплате ежемесячных платежей.

Залоговая

Чтобы купить такую квартиру необходимо одобрение банка для совершение сделки. Для этого необходимо, чтобы продавец направил ему уведомление о готовящейся сделке, в котором рассказал подробно о причинах продажи. В этом случае при получении денег от покупателя заёмщик обязан погасить весь ипотечный кредит досрочно. Банк не любит, когда это происходит, так как в этом случае он теряет часть дохода за длительный период.

Возможны два варианта расчёта:

• сумма делится на две части, одна из них равняется долгу перед банком, а остаток – продавцу, при этом в договоре указывается срок, за который банк, после погашения кредита, обязан снять с залога;
• второй – это когда покупатель хочет воспользоваться ипотекой, в таком случае договор по кредиту переоформляется на нового собственника и он продолжает выплачивать ссуду, а продавец получает ту сумму, которую он уже выплатил банку.

После получения всех денежных средств банк должен выдать справку об отсутствии задолженности и выдать залоговое свидетельство для передачи его в Регистрационную палату. В последнюю очередь подписывают договор купли-продажи.

С обременением

На рынке недвижимости можно встретить квартиры с обременением, покупатели могут пойти на такую сделку потому что:

• цена на квартиры намного ниже;
• подходит район, планировка;
• покупатель не планирует сам жить в квартире, поэтому ему не важны условия.

Обременение может быть разным:

• залог в банке;
• арест недвижимости при возникновении каких-либо задолженностей у продавца, сделки не совершаются до полного погашения долгов;
• аренда, если в продаваемом жилье проживают люди, которые платят за неё по договору собственнику, то выселить их нельзя до окончания срока найма;
• квартира с прописанным в ней человеком, он не подлежит выселению по закону, придётся жить совместно с ним.

Таким образом, мы видим, что такую квартиру нужно покупать с осторожностью, просчитав все возможности для снятия обременения. Если вы возьмёте выписку из ЕГРП, то можете убедиться в том, что не существует других обременений.

Проверить наличие прописанных людей можно из домовой книги или из финансово-лицевого счёта. При передаче любых денежных сумм необходимо всегда брать расписку, а ещё лучше воспользоваться банковской ячейкой.

Если всё делать правильно и по закону, то проблем при покупке недвижимости с обременением не возникнет, а при любых сомнениях всегда можно обратиться к опытному юристу или риэлтору.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

1. Паспорта собственников жилья.
2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости - ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.