Как сдать дом в аренду правильно

Как правильно сдать частный дом в аренду? Какие существуют правила при сдаче дома в аренду, нужно ли платить налоги? Какие документы необходимо подготовить?. Наём загородного дома – на что нужно обратить внимание перед сдачей дачи в аренду? Как правильно оформить договор – советы для легальной и грамотной организации сдачи дачи в аренду. Аренда дачи и налоги: какие налоги обязательны для уплаты? Риски при нелегальной сдаче дачи в аренду - изучаем подводные камни.

Правила выгодной сдачи дома в аренду

Правила выгодной сдачи дома в аренду

Существует несколько неписаных правил, которые помогут вам сдать постройку максимально выгодно, сэкономив при этом ваше время. Ознакомьтесь с ценами в вашем регионе. Для этого достаточно просмотреть сайты, объявления в газете или по телевидению. Заранее назначьте для себя сумму, а также порог, до которого вы можете позволить себе опустить ее.

Формируя свою цену, учитывайте такие факторы:

1. Удаленность от города;
2. район расположения;
3. новостройка/старая конструкция
4. состояние дороги;
5. потенциальные соседи;
6. наличие/отсутствие охраны;
7. инфраструктура места (школа, детский сад, магазины, спортивные площадки, аптеки);
8. наличие мебели и бытовой техники;
9. качественный ремонт, косметический или отсутствует полностью;
10. канализация, горячая вода;
11. сад или огород на участке.

В случае, когда вы сдаете не маленький домик, а шикарный коттедж, работайте только через агентство. Сумма аренды достигнет нескольких тысяч долларов, поэтому намного выгоднее работать со специалистами, а не искать клиентов самостоятельно. Часто такие случаи заканчиваются кражами и обманом.

Предупреждайте новых жителей о том, что время от времени вы будете приезжать в гости. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что с вашим жильем и имуществом все в порядке. Кстати, вы имеете на это полное право. Определитесь со сроками сдачи. Это может быть короткий период (от месяца до полугода), длительный срок (на год с возможностью продолжения соглашения), на несколько дней (праздники).

Всегда составляйте договор, даже если новые жильцы показались вам милыми и добросовестными. Он защитит вас от случаев мошенничества. В самом документе указывается вся информация о нанимателях (прописка, паспортные данные, номера телефонов). Для себя можете дополнительно расспросить о месте работы, чтобы позже перепроверить эту информацию.

 Всегда отключайте стационарный телефон, если он есть. В большинстве случаев жильцы оставляют неоплаченные счета за междугородние переговоры. Объясните это тем, что вы не живете тут постоянно, стационарным телефоном не пользуетесь, потому что предпочитаете мобильный.

Оформление найма дома

Если вы сдаете дом физическому лицу, то чтобы официально оформить сделку, потребуется заключать договор найма (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Как мы уже сказали, наиболее распространенный случай – наём дома на небольшой срок. В соответствии с п. 2 ст. 683, договор, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом.

краткосрочный договор найма дома с комментариями юриста портала и шаблоном для заполнения

Договор краткосрочного найма имеет некоторые отличия от обычного найма. К нему не применяются нормы, серьезно расширяющие права нанимателя. А именно, краткосрочный наём не позволит:

1. Вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Такое право предусматривается для нанимателя в соответствии со ст. 680 ГК РФ. А по договору краткосрочного найма вселить кого-либо, кто изначально не был указан в договоре, уже нельзя.
2. Заключать договоры поднайма. В соответствии с ст. 685 ГК РФ наниматель может с согласия наймодателя сдать жилое помещение в поднайм. Но в краткосрочном найме эта статья также не применяется.
3. Заменять нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ).
4. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Пожалуй, самое значительное отличие. При заключении договора найма на срок менее года вы не обязаны предлагать нанимателю заключить договор на тех же условия на новый срок. Это и позволит вам сдавать дом на небольшой срок разным нанимателям, избегая простоя помещения.
5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушение, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор.
6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора.

Пункты 5 и 6 из списка применяются при расторжении договора найма по инициативе наймодателя. Скажем сразу, что наниматель по своей инициативе может расторгнуть договор только через суд (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

В остальном же краткосрочный договор найма не отличается от обычного. Он также не подлежит государственной регистрации и не требует заверения у нотариуса. Подробнее про сам договор найма и про права и обязанности сторон по нему вы можете прочитать в соответствующих статьях на нашем портале.

договора найма/аренды дома на все случаи жизни с комментариями юристов портала и шаблонами для заполнения

Согласование аренды

Если хотите сдавать дом, принадлежащий вам на праве собственности, то согласие соседей или дачного кооператива вам не требуется. Распоряжаться своей собственностью – это ваше право. Конечно, лучше предупредить нанимателей, что не стоит шуметь ночью на улице и вступать в конфликты с соседями, так как и наниматели могут понести ответственность за нарушение общественного порядка, и вы привлечете к своей арендной деятельности лишнее внимание.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Ищем арендатора

Вы можете пойти одним из двух путей – прибегнуть к помощи агентства или заняться поиском самостоятельно.

Вариант первый. Обращаться в агентство или нет? Выгодно ли это? Это частые вопросы, на которые сложно найти однозначные ответы формата «Да/Нет». Да, агентство быстро возьмется за поиск клиентов, а также поможет заключить договор найма. Но, доверять первой встречной конторе вы не должны. Постарайтесь выбрать солидную организацию с внушительным опытом работы и заслуженной репутацией. В поиске вам помогут советы друзей и знакомых, отзывы в Интернете.

Выгодность такого сотрудничества заключается в быстром поиске сразу нескольких кандидатур. Возможный минус – необходимость высокой платы за такие услуги.

Вариант второй. Вы можете искать арендаторов самостоятельно. Объявление можно подавать в газеты и на телевидение, размещать в Интернете или на рекламных щитах. Как правило, один из этих вариантов малоэффективен, поэтому лучше прибегнуть сразу к нескольким. В результате вы выйдите на ту же сумму, которую может запросить агентство. Забот при этом будет в 10 раз больше.

Какой ОКВЭД для бизнеса на аренде жилья

Основной код ОКВЭД — Сдача внаем собственного недвижимого имущества. А именно, такой пункт, как −  Сдача внаем собственной жилой недвижимости, который включат в том числе сдачу внаем многоквартирных зданий и других жилых домов, квартир и т.д. Обратите внимание, что данные коды не относятся к гостиничному бизнесу.

Сколько можно заработать

Посуточная сдача жилья в аренду приносит, как правило, большую выгоду. Потому что дом на сутки-двое снимает компания, для того, чтоб отметить то или иное мероприятие. И они готовы платить более высокую арендную плату, чем долгосрочные жильцы. Но аренда на длительные сроки позволяет минимизировать временные затраты и силы, гарантировать стабильный доход при условии добропорядочности клиентов.

Например, с коттеджа элитного класса площадью 100 квадратов, можно получать от 65 до 80 тысяч в месяц. Все зависит от укомплектованности, ремонта, площади и расположения дома. Если в доме будет косметический ремонт цена аренды будет до 50 тысяч в месяц.

Пошаговый план для сдачи дома в аренду

Поиск арендатора

Во-первых, нужно найти арендатора. С этим может помочь специализированное агентство, но, может быть, придется заниматься поисками арендатора самостоятельно. Большинство людей, давно работающих на рынке недвижимости, предпочитают сотрудничать именно с агентствами. Нужно выбрать организацию с хорошей репутацией и положительными отзывами, доверять первой попавшейся конторе с «желтых страниц» не стоит. Единственный минус сотрудничества с агентством — необходимость оплаты предоставляемых услуг по поиску арендатора.

В тех случаях, когда речь идет о сотрудничестве с известными и крупными агентствами, пропорционально их известности растет и стоимость их услуг. Поэтому арендодателям будет выгодно пользоваться такими услугами лишь в случае одновременного поиска сразу нескольких арендаторов на различные объекты.

Самостоятельный поиск арендаторов ограничивается распространением информации об объекте недвижимости в различных источниках: на телевидении, в прессе, в интернете и даже на рекламных щитах. Выбирать и использовать только один источник неэффективно, поэтому следует найти идеальную комбинацию информационных источников, способных привлечь максимум заинтересовавшихся. Следует учитывать, что затраты для реализации самостоятельного поиска арендаторов хоть зачастую и меньше, чем при сотрудничестве с агентством, но забот будет в разы больше.

Как сдать дом

При решении этого вопроса возникает необходимость, прежде всего, в организации поисков арендатора. К решению этой задачи можно подойти как самостоятельно, так и задействовав посредников, то есть специализированных агентств.

• Обратившись за помощью в агентство, Вы можете быть уверены в том, что последнее поможет Вам как в поиске клиентов, так и в заключение договора найма.
• Искать нужно проверенное агентство с незапятнанной репутацией, которое хорошо зарекомендовало себя на данном рынке услуг.
• Минус подобного решения вопроса - высокая стоимость услуг, а преимущество – поиск сразу нескольких кандидатур.
• При заключении договора сотрудничества с агентством следует очень внимательно подойти ко всем условиям, прописанным в такого рода соглашенииь.

Можно самостоятельно заняться поиском арендаторов, путём размещения объявлений в сети Интернет (например на ), в газетах, на рекламных щитах. Как правило , использование одного такого способа считается малоэффективным, поэтому стоит прибегнуть сразу к нескольким.

Первоначально ознакомьтесь с ценовой политикой, обозначьте сумму, за которую Вы готовы сдать недвижимость, а также предел, до которого готовы вести торг.

Формируя цену, необходимо взять в учёт некоторые факторы:

• Удалённость от города;
• Место расположения;
• Состояние дороги;
• Потенциальные соседи;
• Инфраструктура;
• Внутреннее состояние и определенная стоимость жилья;
• Канализация, горячая вода;
• Сад или огород на участке;
• Другие факторы, на которые стоило бы обратить внимание.

Всегда необходимо составлять договор аренды вне зависимости от сроков.

Все юридически важные аспекты следует прописать заранее, это поможет в случае возникновения споров.

Как правильно оформить договор – советы для легальной и грамотной организации сдачи дачи в аренду

Договорные отношения по сдаче жилья в аренду и наём регулируются гражданским и жилищным законодательством. Законодатель конкретно предопределил, какой договор будут заключать стороны – договор найма или аренды.
Право временного владения и пользования загородным участком по договору аренды будет принадлежать юридическому лицу.

Если дача сдаётся физическому лицу, то необходимо будет составить договор найма. Договор найма должен быть заключен в письменной форме. Обязательна гос. регистрация договора найма со сроком более года. Максимальный срок договора составляет 5 лет. Договор найма сроком до года называется краткосрочным наймом.

Краткосрочный наём в отличие от долгосрочного даёт преимущество для наймодателя, который может существенно ограничить права нанимателя. Так, по краткосрочному найму можно запретить нанимателю поселять в дачу временных жильцов сроком до полугода, заключать договор поднайма. Также при краткосрочном найме отсутствует преимущественное право на очередное заключение договора.

Договорам по аренде/найму дачи, как и любым договорам гражданско-правового характера, присущи следующие необходимые условия:

1. Предмет договора.
2. Наименование стороны и их реквизиты.
3. Права и обязанности контрагентов.
4. Срок и цена договора.
5. Время вступления договора в силу.

Образец договора аренды дачи

Кому сдавать – юридическому лицу или гражданам?

Договоры найма и аренды имеют существенные различия. При определении заключаемого договора следует принять во внимание, что договор аренды предполагает максимальную свободу для сторон при определении прав и обязанностей, а также обязательных условий сделки. Также при заключении договоров с организациями сводится к минимуму возникновение конфликтов и споров.

Кроме того, практика показывает, что платежеспособность юридических лиц выше нежели граждан. В свою очередь, заключая договор найма собственник точно будет знать, кто будет жить в его доме. В то время как юридические лица предоставляют арендованное жилье лицу, который незнаком собственнику (например, работникам предприятия).

Юридическая сторона

Занимаетесь вы сдачей частного дома в аренду самостоятельно или нанимаете специалистов, в любом случае вам нужно будет заключить договор. Если это не сезонная постройка, оформляйте соглашение на один год. Обязательно опишите все предметы в помещениях, их внешний вид и стоимость. Вы можете даже сфотографировать интерьер и приложить фото к договору.

Распределите платежки. Важно разложить по полочкам обязательства каждой из сторон. Вы, например, можете договорить о том, кто будет заниматься следующим:

• Передачей средств в правление (ежеквартальные поселковые взносы);
• оплатой счетов за газ, электричество, Интернет;
• вывозом мусора;
• стрижкой газона;
• уборкой снега.

Оговорите размер суммы, что уйдет на страховой депозит. Здесь имеется в виду сумма, которую арендодатель получит в случае, если арендатор решит покинуть дом раньше срока, указанного в договоре. Депозит не возвращается, если была испорчена, сломана или разбита мебель. Это своеобразная страховка от побега «с места преступления».

Сдача дома посуточно

Сдавать недвижимость можно и посуточно. Для этого рекомендуется составить конкретный договор, в котором в обязательном порядке указать термин аренды.

Условия договора в случае с посуточной и долгосрочной не сильно отличаются друг от друга. Однако в случае посуточной найма следует особое внимание уделить порче имущества, и форс-мажору. И чётко описать порядок передачи жилья арендаторам и порядок приёма последнего по истечению срока сдачи.

Следует прописать в соглашении штраф относительно досрочного отказа от договора съемщиком жилья.

Дело в том, что подобные договоры принято заключать на какие-то знаменательные даты либо праздники. А в случае расторжения во время наступления самих праздников, очень сложно найти новых клиентов, поэтому удобным мероприятием будет установление штрафов за досрочное расторжение соглашений. Их размер может колебаться в границах 30-50% от стоимости проживания.

Аренда дачи и налоги: какие налоги обязательны для уплаты?

Общеустановленный порядок налогообложения

Согласно действующему налоговому законодательству при сдаче в наём хоть дачи, хоть городской квартиры, собственнику жилья следует оплатить налог в размере 13 процентов от полученного дохода. При этом срок договора не имеет никакого значения. Налоги надо платить, даже если жилое помещения сдавалось в аренду всего на пару месяцев.
Чтобы не образовалась налоговая задолженность, владельцу дома надо будет подать в государственную налоговую инспекцию по месту своего жительства декларацию о доходах. Конечная дата сдачи декларации – 30 апреля календарного года, который следует за тем, когда был получен доход от аренды жилья.

Например, собственник сдаёт дачу в аренду в 2019 году. В таком случае, до 30 апреля 2019 года будет обязательно подать декларацию налоговикам.

После сдачи налоговой декларации рассчитанный налог подлежит уплате до 15 июля того же года.

Упрощенное налогообложение при сдаче жилья в аренду

Опытные юристы рекомендуют обратить свое внимание на упрощенную систему налогообложения. В отличие от 13-процентной ставки налога на доход, по УСН размер платежа будет равен 6 процентам от суммы сделки. Однако для получения возможности платить меньше налогов, лицу следует зарегистрироваться в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

Индивидуальные предприниматели имеют ряд дополнительных обязательств:

1. Регулярно вести отчетность о своей деятельности.
2. Систематически уплачивать соответствующие взносы в Пенсионный фонд.

Исходя из этого положения, переходить на упрощённый расчет налогов стоит лишь тем лицам, которые сдают загородный дом в аренду постоянно и на длительный срок.

Технология продаж аренды

Размещайте объявлений об аренде, как в интернете, так и в печатных СМИ. Жилплощадь должна быть презентабельном виде, с учетом пожеланий потенциальных клиентов. Оборудованные дома с приличным ремонтом стоят дороже. Рассчитать стоимость аренды. То есть, разделить цену жилплощади на сто. При этом учитывая, что на цену жилья влияет месторасположение, площадь, наличие инфраструктуры, отдаленность от центра и прочее.

Как снять дом

Если Вы собираетесь снять в аренду квартиру или дом, то можно обратиться за помощью в этом вопросе к специалистам, а можно заняться поисками подходящего варианта самостоятельно.

В любом случае необходимо заключать договор найма, независимо от срока – будь-то пара суток, или 2-5 месяцев.

При найме жилья необходимо внимательно ознакомиться с документами на недвижимость (кадастровым и техническим паспортом, документами собственника и т.д), а также с паспортом хозяина. Если с ними всё в порядке, то стоит перейти к заключению договора найма жилья.

В случае найма недвижимости с наличием мебели и бытовой техники, нужно прописать полностью её характеристики и численность, а также то, в каком состоянии она находится.

Арендная плата устанавливается за определённый период, а также должны быть прописаны сроки найма.

Сдача дома на длительный срок

Гражданским кодексом РФ предусмотрен максимальный срок, на который может быть заключён договор найма. Он составляет пять лет. Таким образом, если в документе не прописаны конкретные даты, то он считается заключённым на такой срок.

При этом у нанимателей имеется преимущественное право на продление подобного договора. Это значит, что в случае наличия желающих снять Ваше жилье преимуществом будут пользоваться предыдущие наниматели прописанные в квартире или доме.

Однако, как показала практика, долгосрочные соглашения несут немалое количество рисков для собственников сдаваемых помещений, поэтому рекомендуется сдавать жильё максимум на год, с возможностью пролонгации подобного соглашения.

Это же касается и временной прописки, т.е. по истечении определенного срока наниматель автоматически выписывается из помещения.

ГК РФ запрещает аннуляцию подобного соглашения исключительно по инициативе собственника без веских оснований.

Возможно расторгнуть соглашение посредством обращения в судебные органы, однако основанием должны служить: недобросовестное отношение к нанимаемому жилью, неуплата платежей в течение полугода и больше. Ко всему прочему, запрещается одностороннее изменение условий договора. Таким образом, индексация стоимости аренды будет невозможной.

Арендатором соглашение может быть расторгнуто и по собственной инициативе, достаточно предупредить об этом собственника за три месяца до расторжения договора.

Лучшим способом будет заключение договора на не очень длительный срок с возможностью пролонгации. Также следует прописать в нём возможность досрочного расторжения по инициативе собственника жилья, и индексацию платежей.

Наём загородного дома – на что нужно обратить внимание перед сдачей дачи в аренду?

Прежде чем сдать дачу в аренду следует хорошо изучить правовую сторону вопроса. Если арендодатель грамотно организует процесс сдачи дачи в наём, правильно оформит договор и включит в него все необходимые условия, то он застрахует себя от подвохов, незаконных манипуляций мошенников.

Нередки случаи, когда хозяевам дач попадаются недобросовестные наниматели. После таких арендаторов остаются поломанные мебель и техника, дорогущие счета за телефонные переговоры, требующая ремонта обстановка интерьера помещения. Чтобы не попасть в такую удручающую ситуацию, собственнику не следует сдавать загородный дом в аренду первому встречному. Перед заключением договора рекомендуется хорошо познакомиться с будущим жильцом.

Лучше всего – изучить паспортные данные и сделать себе копию удостоверяющего личность документа. Именно наличие копии паспорта поможет подать в суд иск о возмещении причиненного ущерба или обратиться в правоохранительные органы для розыска скрывшегося нанимателя-злоумышленника.

Встречаются случаи, когда лица подделывают паспорта и заключают сделки на основании поддельных документов. Однако специальные правительственные веб-сервисы помогают выявить мошенников и пресечь их неправомерные действия. В разделе «Проверка документов» на официальном сайте ФМС России можно проверить действительность документа, удостоверяющего личность, всего лишь вбив в форму поиска имеющиеся паспортные данные.

Имущество и риски

Особенно хочется обратить внимание на имущество в сдаваемом доме и риск причинения ущерба. Как было сказано выше, зачастую дома сдаются для каких-либо мероприятий: дни рождения, свадьбы, корпоративы и так далее. Конечно же веселая шумная компания с большей вероятностью может что-то сломать (пусть даже и не нарочно), чем обычная семья, снимающая квартиру. К тому же обстановка в домах обычно намного дороже: телевизоры, бильярд, бассейн, сауна и так далее.

Поэтому даже если вы сдаете дом всего на несколько дней, обязательно нужно оформить акт приема-передачи дома и всего ценного имущества, которое там есть. Также советуем прописать в договоре штрафные санкции за порчу того или иного имущества и нарушение условий договора, своего рода “прайс-лист”, т.к. обычно нарушений бывает много, и на них тоже можно заработать.

Если сдавать дом на лето, то конечно, риски ниже. Обычно на лето дачи и коттеджи снимают семьи с детьми. От них беспокойства значительно меньше.

Также тем, кто собирается сдавать дом регулярно, а не только на время своего отсутствия, можно предложить застраховать имущество.