Как заработать на покупке квартиры в новостройке

Небольшие квартиры в новостройках - ликвидные объекты, которые пользуются спросом и быстро растут в цене. Если купить жилье на этапе строительства, через 1-2 года его можно перепродать на 30-40% дороже. Узнайте, как правильно выбрать новостройку, как выгодно продать эту квартиру и сколько на этом можно заработать. Юридический жилищный центр Основа, Хабаровск, Москва, Профессиональный подход к оказанию риэлторских услуг - Продажа квартир - Покупка квартир - Ипотечное кредитование - Покупка квартиры по сертификату - Покупка квартиры по субсидии - Обмен, расселение, съезд - Сопровождение сделок с недвижимостью - Операции с недвижимостью по наследству - Приватизация - Юридическая проверка недвижимости, Рэдлайн

Инвестиции в новостройки: с чего начать

Начать инвестирование в новостройки стоит с определения стратегии, просмотра объектов и подачи заявки на ипотеку.

Советы инвестору в новостройки:

1. просмотрите как можно больше объектов, прежде чем принимать решение о покупке. Лучше всего выписать основные требования к квартире на лист бумаги и сразу (до просмотра) отсеять неподходящие квартиры.
2. не ориентируйтесь только на цену квадратного метра. Это не единственный важный показатель.
3. не судите о новостройке по рекламным буклетам и информации в интернете.
4. выбирайте застройщиков, которые уже имеют сданные объекты. Не поленитесь поехать и посмотреть на них, спросить мнение жильцов.

Когда квартира выбрана, есть смысл поторговаться, даже если инвестор покупает напрямую у застройщика. Часто на новостройки дают дополнительные скидки.

Ипотека на новостройку

Покупка новостройки кредитуется по минимальной ставке: в Сбербанке в начале 2019 года можно взять кредит под 7,9% годовых. В ряде регионов есть льготные условия для покупателей. Также льготные условия предоставляются семьям с 2 детьми и более, если второй (или третий) ребенок родился в 2019 году.

Имея подтверждение из банка об одобрении кредита, можно приступать к поиску объекта. Никаких дополнительных бумаг для этого не требуется. Если банк не одобрил кредит, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам.

Выбираем объект для инвестирования

Предположим, что у нас есть 1,5 млн.рублей, которые мы хотим инвестировать в 1 к.квартиру в новостройке с целью ее перепродажи.

Для этого мы должны проанализировать рынок жилья, чтобы выбрать объект, который мы сумеем быстро и выгодно продать.

Поскольку один из застраиваемых районов имеет этажность до 3 этажей, а второй 5-10 этажных домов. То мы будем выставлять ограничения по этажности.

Предполагаемый объект инвестиций: 1 к.квартира-новостройка до 1,5 млн. рублей.

Исходя из этого мини-исследования, можно сделать вывод, что в первом районе гораздо больше предложений в данной ценовой категории. При этом квартиры в основном уже поступают в продажу от физических лиц. Во втором районе количество предложений на вторичном и первичном рынке не намного отличается.

В то же время, как известно, люди, в основном, приобретают жилье на основе личных предпочтений проживания в том или ином месте. Если он всю жизнь прожил, скажем, в Кировском районе, он будет искать квартиру там же или в аналогичном направлении. Именно поэтому строители размещают свои рекламные баннеры в районах проживания своей целевой аудитории. В то же время, бывают и исключения, которые только подтверждают правило.

Пример предполагаемой покупательской активности на карте города по районам:

Карта покупательской активности по районам.

1-я точка новой застройки отмечена красным квадратом, а «ареол обитания» потенциальных покупателей – красным кругом.

При выборе объектов инвестирования желательно учитывать следующие моменты:

• Надежность застройщика
• Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
• Количество аналогичных предложений

Надежность застройщика

В строительный бизнес приходят не случайные люди. Реализация масштабных проектов возможна при наличии больших денежных средств (собственных или заемных), наличия опыта у застройщика, разрешительных документов.

Если компания новая, то следует выяснить, кто является учредителем компании и в каких проектах человек участвовал. Если имя руководителя компании звучало в связи со скандальными недостроенными объектами, разумным было бы отказаться от покупки, даже если цена квартиры очень привлекательна.

Низкая цена квартиры и быстрый срок сдачи объекта должно вас насторожить.

В свою очередь участие застройщика в программах, финансируемых из федерального бюджета (жилье для военнослужащих, для молодой семьи и др.), достаточное количество достроенных объектов, банков, участвующих в кредитовании новостройки может служить хорошим признаком.

Пример, который может насторожить:

• Квартира продается существенно ниже аналогичных предложений на рынке.
• Разрешение на строительство получено в далеком 2010 году, с тех пор продлевалось.
• Строительство на площадке или не начиналось, или ведется с огромными задержками.
• Фамилия учредителя упоминалась в связи с недостроенными объектами.

Пример объекта, с высокой долей вероятности недостроя или задержки ввода в эксплуатацию.

Привлекательность объекта для потенциальных покупателей

Объект может строиться надежным застройщиком (в том числе и государственными или окологосударственными структурами, ипотечными операторами), иметь низкую стоимость и возводится на государственные или региональные средства, например, для переселения людей из аварийного жилья. Однако в конечном итоге иметь очень низкую привлекательность для покупателей: не иметь социальной инфраструктуры, возводиться из плохих дешевых материалов, находиться в очень отдаленных районах.

Таким примером применительно к Самаре стал микрорайон «Озерный». Он строился одновременно с «Кошелев-проектом», представлял из себя аналогичные 3-х этажные дома и по сравнению с «Кошелевым» находился гораздо ближе, в Куйбышевском районе.

Однако уже после возведения объекта стало понятно, что инфраструктуры здесь не будет, жителей мало, а дома очень быстро теряют свой изначальный вид. В итоге квартиры здесь продаются через 7 лет дешевле начальной цены и долго.

Пример малоликвидной квартиры на самарском рынке.

Количество аналогичных предложений на рынке

Массовая застройка может привести к избыточному количеству аналогичных предложений. В итоге для того, чтобы продать объект нужно снижать его стоимость, а, значит, заработать на перепродаже не получится.

Идеальным вариантом может стать покупка квартиры по невысокой цене в доме с несколькими  секциями в центральных районах города у надежного застройщика. Неудивительно, что такие квартиры очень быстро раскупаются перекупщиками.

Привлечение капитала – свои деньги, рассрочка или ипотека

Если объект однозначно привлекателен с точки зрения инвестиций, возможно, имеет смысл не только вкладывать «живые деньги», но и воспользоваться рассрочкой или ипотекой. Правда, как показывает практика, чтобы сделка оказалась действительно выгодной, первоначальный взнос должен составлять не менее 50% стоимости приобретаемого жилья, а срок погашения должен быть минимальным.

Хорошей «рабочей» схемой является покупка таунхауса с использованием ипотечного кредита для последующей перепланировки. Можно разделить недвижимость на несколько помещений и сдавать их в аренду. Если найти постоянных нанимателей, это будет доходный бизнес, который позволяет быстро вернуть кредит и начинает приносить доход, причем при успешном ведении дел прибыль может доходить до 100% от вложенных средств.

Инвестиционная идея: сделка на этапе котлована

Инвестиционная идея: сделка на этапе котлована

Наиболее простая схема, с которой начинали многие частные инвесторы - это приобретение жилья на начальной фазе строительства с расчетом на то, что по мере продвижения работ его стоимость будет увеличиваться, а значит, можно выиграть на разнице. Лучше всего заключать договор купли-продажи с надежным девелопером не позже, чем спустя три месяца после старта строительных работ или старта продаж. В этом случае можно обойтись минимальными вложениями. А если репутация застройщика в принципе не вызывает сомнений (чисто теоретически предположим такой вариант), можно купить и на этапе котлована.

Этапы совершения сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств.

1. Покупатель передает залог на основе подписанного договора залога и делает оценку объекта.
2. Вы передаете ему копии кадастрового паспорта, своего паспорта, свидетельства о собственности, договора на .
3. В течение 5 дней банк оценивает объект и приглашает покупателя на подписание кредитного договора.
4. В этот же день, когда покупатель подписывает кредитный договор, вы приезжаете в банк, получаете первоначальный взнос и пишете расписку в получении.
5. После этого банк выдает кредитные деньги наличными и Вы с покупателем закладываете их в сейфовую ячейку.
6. Уходите на регистрацию договора купли продажи либо через Банк, либо через МФЦ.
7. После получения пакета зарегистрированных документов из МФЦ, продавец приносит их в Банк и забирает деньги из ячейки.

Какие есть риски и как их минимизировать

Рассмотрим основные риски стратегии:

1. Риск недостроя. Если покупать квартиру в недостроенном доме, который еще не введен в эксплуатацию, существует риск банкротства строительной компании. В этом случае стройка может быть заморожена на неопределенное время. Чтобы свести риск к минимуму, покупайте готовое жилье или квартиру в доме на последнем этапах строительства.
2. Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, выбирайте объект строго по чек-листу.
3. Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опережает спрос, продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (если квартира имеет какие-то существенные преимущества перед аналогичными объектами на рынке) или дисконт. Резервный вариант: сдавать жилье.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.

Смотрите видео:

Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:

• Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
• Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
• Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.

Требования к дому и району:

• ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
• Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
• Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
• Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
• Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
• Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости)

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

• тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
• изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Перепродажа новостроек

Перепродажа новостроек – последний этап в реализации стратегии. Когда дом введен в эксплуатацию, а недвижимость выросла в цене, остается выставить ее на продажу, оформить документы и зафиксировать полученную прибыль.

Если инвестор ошибся в расчетах и квартира не выросла в цене в течение 1-2 лет, выгоднее не продавать ее без прибыли или в убыток, а cдавать в аренду.

Как продавать новостройки

Обычно инвесторы в новостройки перепродают ее в том же виде, что купили, без дополнительных вложений. Но окончательное решение по этому вопросу зависит от конкретной ситуации на рынке недвижимости. Если инвесторская квартира не имеет отделки, а спросом пользуются только готовые объекты с отделкой “под ключ”, имеет смысл подстроиться под требования рынка.

Как продавать новостройки:

1. Узнайте стоимость квартиры на текущий момент и поставьте цену не выше среднерыночной. Желательно заложить в цену возможность небольшого торга.
2. Используйте все каналы продажи (до 30 штук). “Сарафанное радио”, все сайты бесплатных объявлений, риэлторы, – пробуйте любые доступные варианты.
3. Предпродажная подготовка. Приведите квартиру в порядок: она не должна выглядеть грязной или запущенной.
4. Сделайте качественные фото и хорошее продающее объявление. В объявлении перечислите все достоинства квартиры, укажите варианты расчета (в том числе возможность использования материнского капитала).

Перепродажа квартир как бизнес

Перепродажа квартир может быть не разовой акцией, а полноценным инвестиционным бизнесом и основным источником дохода инвестора. С каждым новым объектом инвестор все лучше понимает рынок недвижимости и учится выбирать самые перспективные объекты для перепродажи.

Плюсы этой стратегии – высокая доходность при небольших стартовых вложениях (если использовать ипотеку) и минимум усилий инвестора. Первый урок “богатого папы” от Роберта Кийосаки гласит: “Богатые никогда не работают за деньги”. Перепродажа квартир позволяет заставить деньги работать на себя. Это полупассивные инвестиции, которые почти не отнимают времени.

Как заработать на новостройках

Понять, как заработать на новостройках, несложно: нужно нужно купить квартиру дешевле и продать дороже. Поскольку недвижимость – дорогостоящий объект, рост стоимости квартиры на 30-40% составит приличную сумму. А использование кредитного плеча позволяет еще больше повысить доходность стратегии. Но не всем инвесторам удается получить высокий доход от перепродажи квартиры.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.

Делается это посредством занижения стоимости в договоре купли-продажи квартиры.

Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.

Пример: квартира продается по цене 1600000 рублей. В договоре указывается сумма 1300 000 рублей – та цена, за которую квартиры была приобретена у застройщика. По документам владелец продает квартиру по той же цене, что и покупал ее, а, значит, нести в налоговую 13% с 300 000 рублей он не должен.

От этой схемы страдает покупатель в том случае, если он продает недвижимость раньше чем через 5 лет. Если это происходит, то он должен либо заплатить налог с разницы цены, либо также как и предыдущий продавец указывать меньшую  сумму в договоре купли-продажи.

Банки дают ипотечный кредит для покупателя по схеме с занижением стоимости квартиры таким образом:

• В основном договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры, например, 1 000 000 рублей, сумма первоначального взноса  100 000  рублей, а сумма кредита  900 000 руб. 900 000 рассчитывается от оценочной стоимости, которая должна быть не меньше 1 300 000 рублей – реальной цены квартиры на рынке.
• При этом в предварительном договоре купли-продажи указывается, что стоимость квартиры фактически 1300 000 рублей, первоначальный взнос 400 000, сумма кредита 900 000 рублей.
• В договоре ниже следует оговорка, что по соглашению сторон, стоимость квартиры в основном договоре купли-продажи будет 1 000 000 руб.

Однако здесь есть риски для продавца. В том случае если покупатель понесет в налоговые органы предварительный договор купли-продажи квартиры с указанной реальной стоимостью для получения вычета, то продавцу придется платить налог 13% с полученных средств при продаже объекта.

Выбор потенциально ликвидного объекта

Важно выбрать ликвидный объект, то есть - квартиру, которая с наибольшей вероятностью будет востребована на рынке недвижимости, поскольку в ином случае нельзя исключать, что вместо заработка придется подсчитывать потери. При выборе нужно учесть все параметры - качество жилого комплекса, район расположения, наличие социальной инфраструктуры, планировка жилища (количество комнат) должна быть максимально «ходовой». Наиболее высоким спросом пользуются небольшие квартиры в современных панельных домах, относящиеся к комфорт- и эконом-классу.

Опытные инвесторы указывают, что новичкам стоит выбирать квартиры, имеющие сравнительно небольшую площадь, так как нередко их ликвидность выше дорогостоящего жилья. Лучше отдать предпочтение двум однокомнатным квартирам, чем одной трехкомнатной.

На стоимость новостройки влияет степень транспортной доступности, качество окружающей инфраструктуры, наличие парковки, ближайшие перспективы развития территории. Например, если подобрать новостройку в микрорайоне, где через некоторое время планируется появление станции метрополитена, со временем стоимость такого жилья может вырасти очень существенно. Нахождение рядом уголков природы или интересных общественных объектов станет большим преимуществом. Но если в планах градостроителей – строительство автотрассы прямо под окнами, квартира с большой вероятностью потеряет в стоимости.

Покупка квартиры в новостройке: считаем доходность

Как говорил русский литератор Леонид Крайнов Рытов, “Постулат «За что купил, за то и продаю» – верный путь к банкротству”. Цель любого инвестора – продать дороже.

Если инвестор покупает квартиру за собственные средства, плановый доход от перепродажи новостройки – 30-40% за 1,5 года, то есть 20-27% годовых. Покупка квартиры в новостройке за кредитные деньги дает более высокую доходность.

Пример 1. Инвестор купил квартиру за 1 миллион рублей собственных денег. Через 18 месяцев продал ее за 1,3 миллиона рублей (не вкладывая дополнительных средств).

Доходность составила 30% за полтора года, или 20% годовых.

Пример 2. Инвестор купил ту же квартиру за 1 миллион рублей в кредит с первоначальным взносом 10% (100 000 рублей). 18 месяцев платил кредит (кредит на 20 лет по ставке 10% с ежемесячным платежом 8,5 тысяч рублей).

Затраты = 100 000+(8500*18)= 253 000 рублей.

После расчета с банком у инвестора осталось 1 300 000 – 900 000= 400 000 рублей.

Доходность = (400 000/253 000)/1,5= 38% годовых.

Это приблизительный расчет. По факту инвестор должен банку меньше 900 000 (т.к. часть кредита выплатил за полтора года) и у него есть возможность снизить расходы, взяв кредитные каникулы. Также расчет не учитывает небольших сопутствующих расходов на риэлторов и оформление сделки. Но при покупке за чужие деньги доходность выше. Чем больше срок ипотеки – тем выше потенциальная доходность.

Как продавать инвестиционную недвижимость?

Чтобы не платить налог на недвижимость (а это ни много ни мало 13% ее кадастровой стоимости), нужно продать инвестиционные квадраты до того, как оформлено право собственности на это жилище. Наиболее распространенный формат продажи – договор переуступки прав требования, то есть, после проведения сделки застройщик должен квартиру покупателю. Но слишком торопиться тоже не стоит, желательно дождаться, когда будет получено разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию, это наиболее удачный момент и можно выставить хорошую цену, так как покупатель, фактически, ничем не рискует.

Приступать к поиску потенциального покупателя стоит примерно за полгода до сдачи дома. Если таковой найдется быстро, можно заключить с ним предварительный договор. Правда, стоит понимать, что такой договор сам по себе не является основанием для передачи собственности. Некоторые крупные девелоперы в разных городах предлагают оказание помощи с переуступкой недвижимости, принимая на себя роль агента. Продавая жилье, стоит помнить, что, если квартира куплена в крупном комплексе, где проданы еще не все квартиры, в качестве конкурента выступает сам застройщик, а значит, инвестору, скорее всего, придется снижать цену.

С другой стороны, многие предпочитают покупать недвижимость на первичном рынке именно путем переуступки прав от частных инвесторов, которые не завязаны на план продаж, согласования и обязательства, а значит, можно рассчитывать на скидку. Важной задачей частного инвестора является привлечение покупателя на свой объект и удержание его до заключения сделки. Таким образом, основные преимущества частного инвестора - адекватная цена, достаточный уровень гибкости и возможность договориться.

Однако случаются и ситуации, когда выгодно продать квартиру на финальной стадии строительства не удается. Такая ситуация может привести к убыткам, ведь по договору с застройщиком дольщику необходимо принимать жилье в собственность. А это означает, что в момент продажи инвестору придется платить налог, ну или ждать пять лет – именно такой срок владения недвижимым имуществом позволяет продать его без уплаты налога.

Впрочем, квартиру можно не продавать, а сдавать в аренду, обеспечив себе хороший пассивный доход, а когда, через несколько лет, стоимость жилья достигнет на рынке максимума, жилище можно очень выгодно продать.

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Выбираем квартиру для инвестиций

Важный шаг – это правильно выбрать квартиру для инвестирования. Если здесь допустить просчет, то можно не только не заработать, но даже потерять. Квартира должна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке, и вы должны знать, что в любой момент сможете реализовать ее относительно быстро. Во-вторых, квартира должна быть в правильном доме и в правильном районе. Не секрет, что существуют более и менее ходовые планировки, дома и т.д. В то же время, правильно выбрать, где будет расположена квартира, в которую вы инвестируете, - это важный стратегический шаг. Местоположение, престижность района, города (если речь идет о Подмосковье), окружающая инфраструктура – все это может существенно сказаться на росте стоимости вашего объекта. Так, если подобрать квартиру в активно застраиваемом районе, где, скажем, скоро будет проведено метро, то со временем ее стоимость может взлететь. А если под окнами вашей квартиры вдруг решать строить автомагистраль – готовьтесь к убыткам.

Игорь Лебедев говорит, что на первичном рынке наиболее привлекательный объект для инвестиций – квартиры до 65 квадратных метров в жилом комплексе на северо-западе, западе или юго-западе Москвы на стадии начала реализации проекта. «На вторичном рынке это может быть однокомнатная квартира в панельном доме на окраине Москвы на незначительном удалении от метро. Район при этом не очень важен. Если говорить про Подмосковье, то даже с учетом сохранения неблагоприятных тенденций в мировой экономике, квартиры в новостройках Видного, Красногорска, Люберец и других подмосковных городов-спутников будут дорожать», - рассказал эксперт.

Ольга Гусева считает, что выбирать следует квартиры с меньшей площадью и стоимостью – зачастую, их ликвидность выше. Это могут быть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. Если выбирать между двумя 1-комнатными и одной 2-комнатной квартирой, стоит остановиться на первом варианте.

Продавать необходимо до оформления права собственности на квартиру (это позволит избежать уплаты налога на недвижимость), но не раньше, чем за месяц до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», - рассказала г-жа Гусева.

Григорий Алтухов рассказал, что при выборе квартиры желательно наличие какого-либо «интересного» преимущества: хорошая транспортная доступность (общественным и личным транспортом), выдающиеся объекты окружения или виды на них (парк, набережная реки, известные объекты города), обеспеченность инфраструктурой (особенно касается школ и детских садов). Для Подмосковья наличие ж/д ветки и регулярного автобусного сообщения с Москвой в пределах 10 минут пешком от дома – большой плюс. Кроме того, стоит обратить внимание на площадь квартир, которая не должна превышать: однокомнатные до 45 м2 (лучше 36-42 м2), двухкомнатные до 75 м2 (лучше 65-70 м2), трехкомнатные до 100 м2 (лучше 80-90 м2). «Весьма «ходовыми» являются квартиры в панельных домах современных серий вследствие небольших площадей квартир и минимальных затратах на чистовую отделку квартиры. При равенстве указанных выше характеристик более предпочтительным выглядит дом в новом микрорайоне, чем отдельный дом посреди существующей застройки. Найти объекты для инвестирования можно по цене от 2 млн. руб. за однокомнатную квартиру в Подмосковье и от 4,5 млн. руб. в Москве», - рассказал эксперт.

Типичный пример заработка на купле-продаже новостроек

Продажа от застройщика декабрь 2019 года. 2-к квартира в 5-ти этажном доме, площадью 47 кв.м., цена 1620 000 рублей.  Срок сдачи г.

В апреле 2017 г (через 5 месяцев) перекупщик продает эту квартиру за 2 165 000 рублей с торгом до 50 000 — 60 000 рублей.  Его личный доход за эти полгода на проведении этой сделки составит 485 000 рублей.

Что же выбрать? Баланс риска и прибыльности

Если есть готовность к риску и ожиданию завершения строительства дома, эксперты рекомендуют инвестировать уже на стадии котлована, и тогда «выигрыш» может достигать 30% и выше. Когда более важными параметрами являются защищенность вложений и минимум риска, стоит подождать, пока будут возведены хотя бы первые этажи, правда, и рост стоимости будет более скромным, так как уже на этой же стадии застройщик тоже увеличивает стоимость жилья.

Авторитетные девелоперы и аналитики утверждают, что более высокая степень готовности не может давать реальные гарантии, а оказывает скорее психологическое воздействие. Известны как ситуации, когда дома возводятся строго по графику, так и случаи замораживания строительства за несколько шагов до финала. Стоит знать, что капиталовложение в новостройку на начальной стадии возведения дома может быть доходным, в основном, не за счет роста рынка, а за счет продвижения строительства от стадии к стадии. При отсутствии больших экономических потрясений рост может составить до 15% в год.

Важно помнить, что время в нестабильной экономической ситуации играет против частного инвестора. Спрос на недвижимость может резко упасть, и, если не угадать с ликвидностью, когда новостройка уже сдана в эксплуатацию, процесс продажи жилья может затянуться. Объявление попадет в ряд с другими подобными, и придется потрудиться, чтобы убедительно обозначить выгоды именно своего предложения. Кроме того, сходные «лоты» могут выставлять и застройщики, маркетинговые возможности которых выше, чем у частных инвесторов.

Стоит также заглянуть в планы застройки ближайших территорий. Если готовятся к выходу на какой-либо уровень продаж несколько новостроек, расположенных неподалеку, это может негативно сказаться на темпах повышения цен в выбранном жилом комплексе, что негативно скажется на прибыли.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Ключевой вопрос для любого инвестора – какую новостройку выбрать для инвестиций. Некоторые квартиры с годами не растут в цене и даже дешевеют. Здесь имеют значение 3 фактора:

1. на каком этапе строительства покупается квартира (на стадии котлована, в процессе строительства, когда дом почти готов, когда дом сдан)
2. характеристики квартиры
3. характеристики дома и района

Рассмотрим их более подробно.

Покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. Доходный, потому что на этапе котлована самые дешевые цены за квадратные метры. Рисковый, потому что эти квадратные метры могут так и остаться в проекте на бумаге. Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству. В конце 2019 года Правительство объявило об отказе от ДДУ (договоров долевого участия) и переходе к проектному финансированию строительства. Поэтапный переход будет завершен к 2020 году.

1 июля 2019 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме будет нельзя. Финансировать строительство теперь станут не дольщики, а банки. Целый ряд дополнительных требований к застройщикам вытеснит с этого рынка мелких игроков и заставит оставшихся застройщиков поднять цены (по оценкам экспертов, на 15-20%). Пока изменения не вступили в силу, инвесторы еще могут дешево купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Главное – трезво оценить все риски и выбрать надежного застройщика.

Покупка квартиры на стадии строительства

Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Для инвесторов, которые не готовы рисковать, есть смысл искать почти готовые дома за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.

После 1 июля 2019 года купить квартиру на стадии строительства будет нельзя.