Пзз что это в земле

ПЗЗ - что это? Законодательство о ПЗЗ. Для чего нужны такие документы, их структура. В чем отличия Генплана и ПЗЗ? Что первично? Проблемы разработки ПЗЗ. Кому нужны ПЗЗ? Является ли ПЗЗ окончательным документом?. Понятие землепользования. Основные сведения о правилах застройки и землепользования. Порядок применения правил застройки в 2019 году.

Структура ПЗЗ

Кратко о содержании Правил землепользования и застройки

Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей.

Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.

Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:

• разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
• устанавливаемые ограничения в их использовании;
• предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
• уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.

Установление видов зон

Определяя границы территорий, при написании текста ПЗЗ, разработчики обязательно учитывают следующие факторы:

• Возможность совмещения в единой зоне разных вариантов использования имеющегося участка (реального/планируемого);
• Определённые Генпланом параметры развития тех либо иных функциональных зон;
• Фактически сформировавшееся в рассматриваемой ТЗ землепользование (с обязательным учётом фактической планировки территории);
• Предстоящие изменения участков, относящихся к землям, имеющим различные категории;
• Исключение повреждений ОКС, возведённых на соседних участках;
• Расположение объектов, имеющих статус исторических (культурных), находящихся в региональной либо федеральной юрисдикции.

Важно понимать, что с высокой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от тех, которые установлены местной администрацией (в разработанных ПЗЗ) для муниципальных участков.

При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилых или сельскохозяйственных, промышленных либо со специальными режимами охраны, иных.

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

1. Индивидуальное жилищное строительство.
2. Личные подсобные хозяйства.
3. Жилые дома разной этажности.
4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
7. Медицинские учреждения.
8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

• леса;
• полосы отчуждения;
• хозяйственные строения;
• пашни;
• участки для выпаса травоядных животных;
• сенокосы;
• садовые насаждения;
• залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

Рекомендуем ознакомиться:Что определяет градостроительный регламент на участок земли

1. Производственные предприятия.
2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
3. Объекты атомного производства и энергетики.
4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
5. Зоны специального назначения — космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Особо охраняемые объекты представляют собой земли, предназначенные под исторические и культурные ценности, природоохранные субъекты РФ, памятные места. Могут использоваться для организации городских свалок, кладбищ, крематорий и т.п.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны. В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность. Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Проведение общественных слушаний по вопросам землепользования и застройки

Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки (далее также - публичные слушания) проводятся в целях:

• информирования общественности по вопросам землепользования и застройки в, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие органами исполнительной власти решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений;
• предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществить строительство, реконструкцию, как и владельцам объектов, по поводу которых испрашивается специальное разрешение.

Публичные слушания организуются и проводятся Комиссией по землепользованию и застройке по вопросам:

• утверждения настоящих Правил, внесения в них дополнений, изменений;
• оформления разрешений на отклонения от предельных размеров земельных участков под строительство, эксплуатацию, от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов недвижимости, оформления разрешения на изменение одного вида разрешенного использования земельных участков, объектов недвижимости на другой вид;
• подготовки документации по планировке территорий;
• установления публичных сервитутов.

На публичные слушания по внесению изменений в настоящие Правила приглашаются владельцы недвижимости, интересы которых затрагиваются, а также представители органов, уполномоченных регулировать и контролировать землепользование и застройку, другие заинтересованные лица.

Позиция указанных органов по рассматриваемому вопросу должна быть письменно зафиксирована в соответствующих заключениях, представляемых в Комиссию по землепользованию и застройке до проведения публичных слушаний и доступных для ознакомления всем заинтересованным лицам.

После завершения публичных слушаний по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки Комиссия с учетом результатов этих публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект Правил землепользования и застройки и представляет указанный проект Главе администрации. Обязательными приложениями к проекту Правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

Оповещение дается в форме:

• публикаций в местных газетах;
• объявлений по местному радио и телевидению;
• вывешивания объявлений в здании Администрации городского поселения и на месте расположения земельного участка, в отношении которого будет рассматриваться вопрос.

Оповещение должно содержать информацию о:

• характере обсуждаемого вопроса;
• дате, времени и месте проведения публичного слушания;
• дате, времени и месте предварительного ознакомления с соответствующей информацией (типе планируемого строительства, месте расположения земельного участка, виде испрашиваемого использования и т. д.).

Итоги слушания и принятое Комиссией по землепользованию и застройке заключение публикуются в местной газете и на сайте Администрации.

Кто может внести предложение об изменении в ПЗЗ

Отправить заявление может любой землепользователь – физическое и юридическое лицо, органы самоуправления, управы и др. Любой из инициативной стороны действует по одинаковым принципам, в одной последовательности.

В зависимости от специфики предложения, инициаторы делятся на:

• федеральные органы исполнительной власти;
• органы местного самоуправления;
• муниципалитетам;
• исполнительная власть субъектов Российской Федерации.

Если регламентирующие правила землепользования и застройки препятствуют расположению на территории значимых государственных объектов (федерального, местного уровня), то на рассмотрение отправляется требование, а не предложение об изменении.

Физические и юридические лица могут отправлять соответственные прошения, в ряде ситуаций. Процедура может проходить на самостоятельной инициативе или по причине неэффективности использования территории, вредное воздействие на собственников, проживающее население, наблюдается заметное снижение стоимости объектов, нарушены права владельцев.

ППЗ или Генплан — что первично?

Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки

По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.

Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ.

Читайте также: Отказ от права собственности на земельный участок: пошаговая инструкция

Фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.

Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Существующие виды земельных участков

Их можно свести в три группы разрешённого использования.

К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.

Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.

Кадастровые кварталы и ПЗЗ

Правила землепользования имеют огромное значение и для кадастрового учета: градостроительная документация активно используется подразделениями Росреестра для проведения кадастрового учета.

Одним из этапов кадастрового учета является дополнительное зонирование территорий и их разделение на определенные территории в зависимости от их целевого назначения и использования.

Наименьшей единицей кадастрового учета является кадастровый квартал. Обычно он включает в себя небольшие населенные пункты, городские районы и прочие территории.

Подробности содержатся в материале «Кадастровый квартал».

Подготовка документации по планировке территории органами местного самоуправления

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти области, органами местного самоуправления.

Содержание, состав, порядок подготовки, согласования, обсуждения и утверждения документации по планировке территории определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 41, 42, 43, 44, 45), законодательством о градостроительной деятельности субъекта РФ, настоящими Правилами.

Порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления (которое подлежит опубликованию в течение 3-х дней со дня принятия) определяется статьей 46 Градостроительнного кодекса Российской Федерации.

Планировка территории в части подготовки, выделения земельных участков осуществляется посредством разработки документации по планировке территории:

• проектов планировки без проектов межевания в их составе;
• проектов планировки с проектами межевания в их составе;
• проектов межевания как самостоятельных документов (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков;
• градостроительных планов земельных участков как самостоятельных документов (вне состава проектов межевания).

Решения о разработке того или иного вида документации по планировке территории применительно к различным случаям принимаются уполномоченным органом в области архитектуры и градостроительства с учетом характеристик планируемого развития конкретной территории, а также следующих особенностей:

• проекты планировки (без проектов межевания в их составе) разрабатываются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:

а) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов),

б) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков,

в) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории;

• проекты планировки с проектами межевания в их составе разрабатываются в случаях, когда помимо границ, указанных в подпункте 1) данного пункта настоящей статьи, необходимо определить, изменить:

а) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования,

б) границы зон действия публичных сервитутов,

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд,

г) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков;

• проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков;
• градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, которые, планируя осуществить строительство, реконструкцию на таких участках объектов капитального строительства, должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков.

Посредством документации по планировке территории определяются:

• характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;
• линии градостроительного регулирования, в том числе:
  1. красные линии, ограничивающие территории общего пользования (включая автомагистрали, дороги, улицы, проезды, площади, набережные) от территорий иного назначения и обозначающие планировочные элементы - кварталы, микрорайоны, иные планировочные элементы территории;
  2. границы земельных участков линейных объектов – магистральных трубопроводов, инженерно-технических коммуникаций, а также границы зон действия ограничений вдоль линейных объектов;
  3. границы зон действия ограничений вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, являющихся источниками (потенциальными источниками)загрязнения окружающей среды;
  4. границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  5. границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам - при межевании свободных от застройки территорий;
  6. границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки;
  7. границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков - в случаях реконструкции

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

• регулирования застройки территорий муниципального образования;
• внесения изменений в порядок и цели использования;
• проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
• проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

• пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
• соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
• принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
• порядок проведения градостроительной подготовки;
• порядок предоставления земли гражданам в пользование;
• условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
• виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

• обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
• обжалование Правил;
• расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

• земли и объекты строительства используются неэффективно;
• причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
• снижается стоимость земли;
• правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

ПЗЗ и ГПЗУ

ГПЗУ - градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.

Наиболее компактно взаимоотношение данных документов определено президиумом ВАС РФ в постановлении № 1633/13, датированном Форма ГПЗУ утверждена приказом № 741/пр, изданным Минстроем России .

Общая информация о правилах застройки и землепользования

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Пп. 8 п. 1 ст. 1 ГрК помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.

Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:

• границы любого земельного участка на территории поселения;
• их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
• отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования);
• минимальные и максимальные размеры участков в пределах зоны;
• границы населенного пункта, расположение инфраструктурных объектов, дороги, генеральный план поселения и так далее.

Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.

Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.

В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, здесь можно получить выписку для Брянска.

Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:

1. Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
2. Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
3. Специальная часть – регламенты градостроения.

Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.

Чем полезны ПЗЗ?

• Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
• Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
• Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории. Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка. Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

• Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
• Градостроительным кодексом;
• Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Общая информация о землепользовании

Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 131 от , осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:

1. Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
2. Осуществляют градостроительное зонирование.
3. Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
4. Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
5. Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
6. Осуществляют муниципальный земельный контроль.
7. Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.

Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.

Узнайте больше о том, что такое землепользование.

Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.

Структура правил землепользования и застройки

Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной.

Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие - нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.

ПЗЗ являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.

Правила имеют большую силу по отношению к Генеральному плану и другим видам градостроительной документации.

По Земельному Кодексу РФ, существует 7 видов целевого назначения (категорий) земельных объектов:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населённых пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Любой земельный участок относится к конкретной категории земель, то есть имеет конкретное целевое использование.

Правовой режим (например, возможность или невозможность строительства, ведения конкретной деятельности на участке) для каждого конкретного участка определяется на основе его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования внутри своей категории. (То есть вида разрешённого использования «внутри» категории).

У каждой категории есть свои виды (зоны) разрешённых использований.

У каждого участка должно быть своё разрешённое использование.

Разрешённое использование определяется на основе зонирования земель внутри каждой конкретной категории.

Зонированием территорий муниципальных образований (градостроительным зонированием) определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты (виды разрешённых использований земельных участков), О том, как изменить территориальную зону, можно прочитать здесь.

Обязательными приложениями к проекту ПЗЗ являются протоколы публичных слушаний и заключения о результатах таких публичных слушаний.

Градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

Сведения о видах разрешённого использования земельного участка вносятся в Реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента или на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к следующим зонам:

1. жилым
2. общественно-деловым
3. производственным
4. инженерных и транспортных структур
5. рекреационным
6. сельскохозяйственного использования
7. специального назначения
8. военным объектам
9. иным территориальным зонам.

Земли с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются (то есть разбиваются, подразделяются) на следующие виды разрешённого использования:

1. для дачного строительства.
2. для личного подсобного хозяйства (полевые участки).
3. для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).
4. для ведения подсобного сельского хозяйства.
5. для сельскохозяйственного производства.
6. для крестьянского хозяйства.
7. для фермерского хозяйства.
8. для крестьянского (фермерского) хозяйства.
9. для сельскохозяйственного использования.
10. для садоводства и огородничества.
11. для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.
12. для создания защитных насаждений (под древесно-кустарниковой растительностью).
13. земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственного назначения (для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции).
14. для иных сельскохозяйственных целей (в том числе земельные участки для научно-исследовательских и учебных целей).
15. для размещения объектов несельскохозяйственного назначения ( для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи, автомобильных дорог и магистральных трубопроводов и др.

Решения об изменении вида разрешённого использования земельных участков внутри категории, то есть без изменения категории, вправе принимать:

1. Глава местной администрации поселения (до даты утверждения Правил землепользования и застройки),
2. Представительный орган местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Правил землепользования и застройки и при внесении в них изменений.

Решения о переводе земель иных категорий в земли населённых пунктов вправе принимать только представительные органы местного самоуправления (депутаты поселения, городского округа) при утверждении Генерального плана поселения (городского округа) и при внесении изменений в утверждённый Генеральный план.

ПЗЗ определяют правовой режим каждого земельного участка за исключением территорий общего пользования (парков, скверов, культурных объектов, памятников, особо охраняемых природных зон, водных поверхностей и линейных объектов- железнодорожных магистралей).

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ возможно изменение категории земель сельхозназначения на земли поселений.

Принципиально такое изменение возможно только после того, как будет осуществлено зонирование соответствующей территории.

Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила (ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.

Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса».

Алгоритм проведения публичных (общественных) слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению ВРИ земельного участка)

В рамках данной статьи приведены лишь основные этапы:

1. Заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.
2. Принятие комиссией по землепользованию решения о проведении слушаний.
3. Извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости, которые имеют общие границы с участком, подлежащим обсуждению.
4. Публикация информационного сообщения через СМИ о проведении публичных (общественных ) слушаний.
5. Оформление протокола публичных (общественных) слушаний с перечнем поступивших обращений и замечаний.
6. Протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.
7. Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Примечание

Прохождение официальной процедуры изменения разрешённого использования земельного участка обязательно, если для возведения объектов на этом участке требуется получение градостроительного плана участка и разрешение на строительство.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения (с разрешённым использованием «для садоводства», «для дачного строительства» в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» осуществляется путём установления или изменения границ населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

За информацией о состоянии дел с подготовкой Генерального плана поселения и Правил землепользования и застройки, а также со своими предложениями следует обращаться к Главе администрации поселения по месту расположения земельного участка.

До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет такой:

1. Заинтересованное лицо подаёт заявление в местный орган власти с просьбой включить участок в границы данного поселения.
2. Органы власти проводят публичные слушания. По их итогам пишут своё заключение и направляют его в Правительство области. (Законом предусмотрено исключение: публичные слушания не проводятся в случае, если земельный участок входит в границы населённого пункта и изменение его вида использования или категории проводится в целях жилищного или рекреационного строительства).
3. Областное Правительство (орган исполнительной власти субъекта РФ) в течение 30 дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. (Однако, если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляются на согласование, например, в Рослесхоз и др. В случае отсутствия ответа в течение 1 месяца вопрос считается согласованным).

Общие положения Правил землепользования и застройки

Правовая основа, цели введения, назначение и состав Правил землепользования и застройки городского или сельского поселения.

Правила землепользования и застройки городского или сельского поселения (далее - Правила) являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законами и нормативными правовыми актами и инструктивно-методическими документами федерального и регионального уровней, Генеральным планом городского или сельского поселения, а также с учетом положений актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского или сельского поселения, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

ПЗЗ на территории городского или сельского поселения вводятся в целях:

• создания условий для устойчивого развития территории на основе Генерального плана сельского поселения, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия на территории городского или сельского поселения ;
• создания предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий;
• обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;
• создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

ПЗЗ обязательны к исполнению должностными, физическими и юридическими лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории городского или сельского поселения .

Правила регламентируют деятельность должностных, физических и юридических лиц в отношении:

правового зонирования территории муниципального образования и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;

• разделения (межевания) территории муниципального образования на земельные участки;
• предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;
• подготовки градостроительных обоснований для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;
• согласования проектной документации;
• приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;
• предоставления разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;
• контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости;
• обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;
• внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.

ПЗЗ вводят порядок использования и застройки территории городского или сельского поселения, основанный на градостроительном зонировании - делении всей территории на территориальные зоны и установлении для них градостроительных регламентов.

Основные понятия и термины, используемые в ПЗЗ, и их определения

В Правилах землепользования и застройки используются следующие основные понятия:

• Основные виды деятельности при осуществлении землепользования и застройки

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий сельского поселения Сосенское, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Территориальное планирование - планирование развития территорий сельского поселения Сосенское, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Резервирование территорий - деятельность органов исполнительной власти по определению территорий, необходимых для государственных и общественных нужд и установлению для них правового режима, обеспечивающего их использование, для размещения новых или расширения существующих объектов, необходимых для государственных и общественных нужд.

Землепользование - использование земельного участка, объекта капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования, установленными Правилами землепользования и застройки, с учетом ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства - комплекс ремонтно-строительных работ, осуществляемых в отношении объектов капитального строительства, направленных на ликвидацию последствий физического износа конструктивных элементов, инженерного оборудования, элементов благоустройства и приведение их технического состояния в соответствие с нормативными требованиями.

Основные документы, используемые при осуществлении землепользования и застройки

Генеральный план сельского или городского поселения - единый документ территориального планирования, содержащий положения о территориальном планировании, соответствующие карты (схемы) и указания на последовательность их выполнения.

Правила землепользования и застройки на территории городского или сельского поселения - документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения - карта в составе ПЗЗ, на которой устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия.

Технические регламенты - документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, устанавливают обязательные для применения и исполнения требования безопасности к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

До вступления в силу соответствующих технических регламентов в соответствии с п.1 ст.46 Федерального закона «О техническом регулировании» требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Региональные (местные) нормативы градостроительного проектирования - устанавливаемые с учетом особенностей территории минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

Проектная документация - документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде чертежей (карт, схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Специальные разрешения в области землепользования и застройки - разрешение на условно разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Разрешение на условно разрешенный вид использования - документ, разрешающий правообладателям земельных участков применение вида использования из числа условно разрешенных видов использования, установленных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт с отклонением от указанных предельных параметров, установленных градостроительным регламентом, в пределах, определенных данным разрешением.

Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, неограниченным кругом лиц в государственных или общественных интересах (публичных интересах) нас основании закона или иного нормативного правового акта Российской Федерации и субъекта РФ..

Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

Землевладельцы - лица, использующие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения;

Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

Объекты (территориальные) градостроительной деятельности:

Функциональные зоны - зоны, для которых Генеральным планом определены границы и функциональное назначение.

Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Объект культурного наследия - объект, обладающий историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющий особое значение для истории и культуры Российской Федерации (объект федерального значения), субъекта Российской Федерации (объект регионального значения) или муниципального образования (объект местного значения) а также объект археологического наследия.

Вновь выявленный объект культурного наследия - объект, рекомендуемый для включения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении которого в течение не более года со дня поступления в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия документов, указанных в статье 17 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» должно быть принято решение о включении, либо об отказе включения его в реестр.

Санитарно-защитная зона - озелененная территория специального назначения, отделяющая селитебную часть города от промышленного предприятия и иного объекта в соответствии с действующим законодательством требующего организации санитарно-защитной зоны, размеры и организация которой зависят от характера и степени вредного влияния объекта на окружающую среду.

Зоны водоохранные - территории, которые примыкают к береговой линии рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров.

Прибрежные защитные полосы - части территории в границах водоохранных зон, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе расположенные вне территории кварталов - площади, улицы, набережные, бульвары и на территории кварталов - проезды и скверы.

Улично-дорожная сеть - система взаимосвязанных территориальных коммуникационных объектов (площадей, улиц, проездов, набережных, бульваров), территории которых являются, как правило, территориями общего пользования.

Земельный участок как объект градостроительной деятельности - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном земельном законодательстве порядке, на которой и под которой расположены объекты капитального строительства, в том числе сооружения линейных объектов, зеленые насаждения, иные объекты благоустройства, или которая предназначена для размещения указанных объектов.

Территория объекта культурного наследия - исторически сложившийся земельный участок, границы которого установлены и описаны в порядке, определенном действующим законодательством, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия, на который действие градостроительного регламента не распространяется.

Зеленые насаждения общего пользования - зеленые насаждения на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые свободен для неограниченного круга лиц (в том числе зеленые насаждения парков, городских садов, скверов, бульваров, зеленые насаждения озеленения городских улиц).

Проезд внутриквартальный - часть территории квартала, являющаяся территорией общего пользования и используемая как элемент внутриквартальной коммуникационной системы, связанной в свою очередь с улично-дорожной сетью.

Объекты и сооружения капитального строительства.

Малоэтажная застройка - застройка домами до 4 этажей включительно (включая мансардный).

Среднеэтажная застройка - застройка домами от 5 до 9 этажей включительно (включая мансардный).

Многоэтажная застройка – застройка домами от 10 этажей и выше.

Блокированный жилой дом – здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Коттеджная застройка – участок или группа участков коттеджной застройки, которые формируют самостоятельные жилые образования (поселки, комплексы коттеджной застройки) или входят в состав других жилых образований.

Приквартирный участок – земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Показатели использования земельных участков и параметры строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого не требует получения специальных разрешений.

Условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого требует получения специальных разрешений.

Вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, который может применяться только в качестве дополнительного по отношению к основному или условно разрешенному виду использования и осуществляться совместно с ним на территории одного земельного участка

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Высота объекта капитального строительства - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши, без учета технических устройств (антенн, вентиляционных труб, лифтовых шахт).

Общие положения о карте градостроительного зонирования городского или сельского поселения и градостроительных регламентах.

На карте градостроительного зонирования отображены:

• границы и кодовые обозначения установленных Правилами территориальных зон;
• границы и кодовые обозначения утвержденных в установленном порядке зон с особыми условиями использования территории,
• границы утвержденных в установленном порядке территорий объектов культурного наследия,

Градостроительные регламенты установливаютсяя в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территориальных зон, отображенных на карте градостроительного зонирования.

Действие установленных Правилами градостроительных регламентов распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон, за исключением земельных участков:

• расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия;
• расположенных в границах территорий общего пользования;
• линейных объектов.

Границы зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ, не отображенные на Карте градостроительного зонирования сельского поселения, включаются в ПЗЗ после их утверждения в установленном действующим законодательством порядке.

В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

• виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Значения градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений, сооружений установлены в текстовом виде - в Главе 3 Части III Правил и в графическом виде - на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений (Часть III Правил).

При этом более строгие требования, относящиеся к одной и той же территории, поглощают более мягкие.

Содержание ограничений, использования земельных участков и объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента определено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок применения и внесения изменений в Правила землепользования и застройки

РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Структурные подразделения муниципального органа местного самоуправления, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку

В соответствии с законодательством, иными нормативными правовыми актами к органам, уполномоченным регулировать и контролировать землепользование и застройку в части соблюдения настоящих Правил, относятся:

• администрация городского или сельского поселения (уполномоченные Главой администрации структурные подразделения администрации);
• иные уполномоченные органы.

По вопросам применения настоящих Правил органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку:

• по запросу Комиссии по землепользованию и застройке предоставляют заключения по вопросам, связанным с проведением публичных слушаний;
• участвуют в регулировании землепользования и застройки в соответствии с законодательством, Уставом сельского поселения, настоящими Правилами и на основании положений об этих органах.

Комиссия по землепользованию и застройке

Комиссия по землепользованию и застройке является постоянно действующим совещательным органом при Главе администрации городского или сельского поселения по обеспечению реализации настоящих Правил.

В состав Комиссии входят руководители структурных подразделений администрации сельского поселения в области градостроительства и архитектуры, земельных ресурсов и имущественных отношений, экономики, природопользования и экологической безопасности, иных подразделений; представители других органов, деятельность которых связана с вопросами планирования, развития, обустройства и функционирования территорий.

По решению Совета депутатов городскогоили сельского поселения в состав Комиссии включаются депутаты.

Сфера полномочий Комиссии по землепользованию и застройке

• представляет проект правил землепользования и застройки в орган местного самоуправления на проверку на предмет соответствия требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, схемам территориального планирования.
• проводит публичные слушания в случаях и порядке, в соответствии с главой 4, Части I Правил;
• подготавливает Главе администрации сельского поселения рекомендации по результатам публичных слушаний, в том числе, рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, рекомендации по досудебному урегулированию споров в связи с обращениями физических и юридических лиц по поводу решений органов местного самоуправления, касающихся вопросов землепользования и застройки;
• организует подготовку предложений о внесении изменений в Правила, а также проектов местных нормативных правовых актов, иных документов, связанных с реализацией и применением настоящих Правил.

По вопросам применения и реализации настоящих Правил в обязанности уполномоченного органа архитектуры и градостроительства входит:

• подготовка для администрации сельского поселения и Совета депутатов регулярных (не реже одного раза в год) докладов о реализации и применении Правил, включающих соответствующий анализ и предложения по совершенствованию Правил путем внесения в них изменений;
• участие в подготовке документов по предоставлению физическим и юридическим лицам земельных участков для строительства, реконструкции;
• подготовка градостроительных планов земельных участков в качестве документов при оформлении разрешений на строительство;
• предоставление Комиссии по землепользованию и застройке заключений по вопросам реализации настоящих Правил;
• предоставление по запросу Комиссии заключений, материалов для проведения публичных слушаний;
• ведение Карты градостроительного зонирования и Карты зон с особыми условиями использования территорий и внесение в них в установленном порядке изменений;
• предоставление заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах землепользования и застройки, документах территориального планирования, документации о планировке территории;
• иные обязанности, в соответствии с Положением об уполномоченном органе архитектуры и градостроительства и настоящими Правилами.

По вопросам применения настоящих Правил уполномоченный орган в области охраны окружающей среды, уполномоченный орган в области санитарно-эпидемиологического надзора в соответствии с законодательством осуществляют контроль за соблюдением ограничений по экологическим, санитарно-эпидемиологическим условиям.

Использование и застройка земельных участков, на которые распространяется действие градостроительных регламентов

Использование и застройка земельных участков на территории, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов их прав.

Разрешенным для земельных участков, объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте:

• видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Особенности использования земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам

Земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил, и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, являются несоответствующими градостроительным регламентам в случаях, когда:

• существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон;
• существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные для соответствующих территориальных зон, но расположены в границах зон с особыми условиями использований территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов;
• существующие размеры земельных участков и параметры объектов капитального строительства, не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• расположенные на указанных земельных участках и в объектах капитального строительства производственные и иные объекты требуют установления санитарно-защитных зон, выходящих за границы территориальной зоны расположения этих объектов.

Земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие до вступления в силу Правил и не соответствующие градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока приведения их видов в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование этих объектов представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что установлено органами исполнительной власти в соответствии с действующим законодательством, нормами и техническими регламентами.

Для объектов, представляющих опасность, исполнительными органами государственной власти устанавливается срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами.

Реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции при условии получения соответствующего разрешения в порядке, приведенном в разделе 1.8. Части I Правил.

В случае, если использование указанных в п. . настоящего раздела земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства.

Использование и застройка территорий, на которые действие градостроительного регламента не распространяется и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными органами исполнительной власти.

Режим использования и застройки территорий, на которые, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, действие градостроительного регламента не распространяется, определяется:

• в отношении объектов, расположенных в границах территорий общего пользования - положениями нормативных правовых актов исполнительных органов власти сельского поселения, издаваемых в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами, в том числе с пунктами . и . настоящего раздела;
• в отношении участков, занятых линейными объектами, - техническими регламентами или строительными нормами и правилами соответствующих ведомств и органов контроля.

В отношении участков, расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

В пределах территории улично-дорожной сети, расположенной в границах территорий общего пользования, указанных в пункте . настоящего раздела, нормативными правовыми актами исполнительных органов власти сельского поселения может допускаться размещение следующих объектов:

• инфраструктуры общественного транспорта (остановок и стоянок общественного транспорта, диспетчерских пунктов и т.д.);
• автозаправочных станций;
• попутного обслуживания пешеходов (мелко-розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания) во временных строениях и сооружениях.

Режим использования и застройки территорий сельского поселения, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется документами об использовании (в том числе, градостроительными планами) соответствующих земельных участков, подготавливаемыми уполномоченными органами исполнительной власти в соответствии с градостроительным, лесным, водным, историко-культурным и природоохранным законодательством Российской Федерации.

Осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории сельского поселения осуществляется правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства, в границах объектов их прав в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным Кодексом РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, устанавливающими особенности осуществления указанной деятельности в сельском поселении.

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров, либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики, перечень которых может быть установлен исполнительными органами государственной власти сельского поселения, неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Условием доступа застройщиков земельных участков и объектов капитального строительства к системам инженерной и транспортной инфраструктур, находящимся в распоряжении иных субъектов, является заключение ими соглашения с собственниками указанных инфраструктур в соответствии с установленными нормативными правовыми актами

Выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства направляет заявление об его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке.

Форма и состав заявления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливается нормативным правовым актом Администрации сельского поселения.

К заявлению прилагаются материалы, подтверждающие наличие у земельного участка характеристик, которые препятствуют эффективному использованию земельного участка без отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Заявление о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства выносится Комиссией по землепользованию и застройке на публичные слушания в порядке, устанавливаемом в соответствии с федеральным законодательством.

Комиссия по землепользованию и застройке осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их в Администрацию городского или сельского поселения.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов поселения в области архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений, по предмету заявления.

В заключениях:

• дается оценка соответствия намерений заявителя настоящим Правилам;
• характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;
• характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает Администрация городского или сельского поселения.

Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства действует в течение 5 лет.

Если в этот срок заявитель не приступил к осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании полученного разрешения, Администрация сельского поселения может продлить срок его действия на один год, если не произошло изменений градостроительного регламента в части, касающейся данного случая.

Ответственность за нарушение Правил землепользования и застройки

Физические и юридические лица, а также должностные лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности и в области охраны и использования земель, несут дисциплинарную, имущественную, административную,уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, области и муниципальными правовыми актами.