Сколько опека рассматривает разрешение на продажу квартиры

 

Как получить разрешение на продажу квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в Органах опеки и попечительства? Что делать, если опека отказывает в выдаче разрешения? Нужно ли разрешение опеки при рефинансировании ипотеки?. Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Если квартира была куплена с материнским капиталом, то родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним получить возможно, но обязательно выполнение некоторых важных условий.

Перечень таковых отражается в специальных законодательных нормах.

Перед тем, как обратиться в соответствующие органы, нужно разобрать некоторые вопросы:

  • необходимые условия;
  • какие потребуются документы;
  • порядок оформления;
  • срок действия;
  • когда могут отказать.
Как получить согласие на продажу квартиры бывшего супруга, можно узнать в статье: согласие на продажу квартиры от супруга.

Интересует вопрос, какие особенности перепланировки, читайте здесь.

Необходимые условия

Сам процесс оформления разрешения на продажу квартиры, собственником которой полностью или же частично является несовершеннолетний, можно осуществить только лишь при выполнении определенного перечня условий.

К таковым на данный момент относятся:

Со всеми условиями, при которых может иметь место оформление разрешения на продажу квартиры, нужно внимательно разобраться заранее. Это позволит избежать задержек, всевозможных затруднений в процессе работы.

В отдельных случаях может понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры. Этот вопрос также следует рассмотреть обязательно отдельно.

Какие потребуются документы

Для оформления соответствующего разрешения потребуется собрать достаточно обширный перечень специальных документов. Причем для различных этапов он несколько отличается.

Для взаимодействия с паспортным столом потребуется наличие следующих бумаг:

На основании представленного выше перечня документов можно получить справку, в которой отражается полный перечень всех прописанных в жилье лиц. Этот документ является обязательным для предоставления в органы опеки.

При его отсутствии разрешение выдано быть не может. Непосредственно в сам орган опеки для получения разрешения потребуется также представить некоторый перечень документов.

К таковым относится следующее:

Необходимо помнить, что пытаться обмануть органы опеки и попечительства чревато достаточно серьезными проблемами.

Причем если подобное все же будет иметь место – это чревато не только административной, но также уголовной ответственности.

Если будут обнаружены нарушения, орган опеки имеет право обратиться в суд от лица ребенка. Результатом такого судебного разбирательства вполне может стать аннулирование сделки по поводу отчуждения собственности.

Порядок оформления

Процесс оформления разрешения от органов опеки имеет большое количество нюансов.

Сам алгоритм включает в себя следующие основные этапы:

В случае положительного решения оформляется специальное разрешение на осуществления различного рода сделок. Но в некоторых случаях даже при отсутствии видимых нарушений органы опеки отказывают в выдаче соответствующего документа.

В таком случае родитель, опекун имеет полное право потребовать объяснений. Также свои права и права ребенка можно будет защитить через суд.

Срок действия

Важным моментом является длительность действия конкретной справки. В соответствии с нормами ГПК РФ если в документе не указывается продолжительность его действия, то срок составляет 1 месяца с момента выдачи.

В то же время орган опеки имеет право обозначить на документе срок действия. В каждом случае все сугубо индивидуально. По возможности стоит заранее прояснить этот вопрос в конкретном учреждении в которое подается соответствующее заявление.

Когда могут отказать

В определенных ситуациях органы опеки могут ответить отказом на просьбу оформить разрешение по поводу продажи квартиры от лица несовершеннолетнего ребенка.

При этом наиболее часто подобные ситуации возникают по следующим причинам:

Под ухудшением условий проживания нередко подразумевается следующее:

  1. Приобретен более дешевый вариант недвижимости.
  2. Место расположения самой новой недвижимости неудобно.
  3. Иное.

Перечень обозначенных выше моментом достаточно обширен. Лучше всего заранее прояснить для себя его полностью.

Таким образом станет возможным избежать задержек по времени в процессе реализации старой квартиры и приобретения нового жилья.

Видео: продажа квартиры несовершеннолетнего

Особенности процесса получения согласия на продажу квартиры

Если несовершеннолетний гражданин собственником не является, однако зарегистрирован в продаваемой недвижимости, одновременно с процессом снятия с учета он должен быть прописан в новой квартире. Чтобы органы опеки согласились рассмотреть заявку, потребуется составить заявление и приложить к нему пакет документов. Если родители проигнорировали положение закона и не обратились в соответствующие учреждения при продаже квартиры, органы опеки могут направить заявление в суд с требованием признать реализацию недвижимости незаконной и привлечь родителей, не получивших разрешение, к ответственности.

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не места нахождения недвижимости — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от N 48-ФЗ, ст. 20 ГК РФ и п. 28 Постановления Правительства от N 713. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  1. Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  2. После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК). Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет. Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.
  3. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК. Образцы должны висеть на стендах.
  4. Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки. По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.
  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Сроки получения разрешения органов опеки на продажу квартиры

Фото 2

Разрешение или отказ в соответствии с п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от выносится в срок, не превышающий 15 дней со дня подачи заявления. Также сроки рассмотрения подлежат ускорению, если уже был внесён аванс или залог. На практике какие-либо договоренности, авансовые платежи и так далее не являются уважительными причинами для ускоренного рассмотрения.

Реально веской причиной считают только переезд по медицинским причинам, таковыми являются аллергия или астма. Выданное решение действует в течение 1 месяца со дня выдачи, если срок действия не указан в постановлении. Лучше всего прояснить сроки у сотрудников органа, так как каждый отдел их устанавливает индивидуально.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

  • паспортного стола;
  • органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

  • с обоснованием причины продажи;
  • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

  1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
  4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
  5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Процесс получения согласия на продажу квартиры

Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, от его имени действуют родители, усыновители или официальные опекуны. Такое правило фиксируется в действующих постановлениях. После того, как установленный возраст достигнут, несовершеннолетний гражданин сам может отстаивать свои права. Это дает возможность принимать участие в сделке лично. Однако родители должны дать согласие на осуществление действия.

Видео

В попечительский совет необходимо предоставить заявление на продажу недвижимости и приложить к нему все требуемые документы. В перечень нужно включить бумаги на приобретаемое жилье. Документация не требуется, если после реализации помещения несовершеннолетний переходит на попечение государством. В этом случае родители обязаны открыть на имя ребенка счёт и перечислять туда денежные средства, соответствующие стоимости ранее принадлежавшей доли.

Банковская документация, подтверждающая факт выполнения процедуры, должна быть приложена к заявлению. Зачисление денежных средств должно произойти до того, как будет выполнена операция купли-продажи.

Если отпрыски после продажи недвижимости останутся вместе с родителями, органы опеки и попечительства дадут согласие только в том случае, если вместо реализуемого помещения покупается равноценная квартира или дом.

Как обращаться

Для начала родителям необходимо в письменном виде направить уведомление о продаже жилплощади в компетентные органы. В этом документе мать и отец ребенка (или опекуны) должны заверить государство, что интересы малыша будут соблюдены в полной мере.

Важно: Заявление следует оформлять в присутствии инспектора по охране прав детства УСЗН и заверить этим уполномоченным лицом.

После этого потребуется собрать максимально полный комплект документации для подачи в госучредение. От этого будет зависеть ответ на вопрос многих граждан, сколько опека рассматривает разрешение на продажу квартиры.

Читайте также: Особенности договора купли-продажи квартиры между родственниками

Какие документы потребуются

Нужно помнить, что без полного пакета документов органы опеки имеют право отказать в приеме заявления граждан. При этом следует предоставить не только подлинники бумаг, но и их копии.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • паспорта обратившихся лиц;
  • заявку-согласие несовершеннолетнего (если ему исполнилось 14 лет), что он не возражает против отчуждения жилья;
  • ксерокопии свидетельств о рождении детей и свидетельства о регистрации брака или разводе;
  • выписку с банковского счета, если он открыт на имя детей (если возможен вариант поступления ребенка под госопеку);
  • бумаги на отчуждаемую жилплощадь: право собственности, кадастровый паспорт, техпаспорт, соглашение о приватизации (при наличии), выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг, справка из домовой книги и др.

Список документов для опеки при продаже квартиры может быть расширен в зависимости от обстоятельств дела. Поэтому следует заранее выяснить этот вопрос.

Справка: Если гражданин уже имеет паспорт, то есть ему уже исполнилось 14 лет, он имеет полное право принимать самостоятельные решения относительно принадлежащих ему объектов недвижимости, если на то имеется разрешение официальных попечителей (родителей).

Если малолетний владелец жилья находится на государственном обеспечении (к примеру, в доме малютки), то бумаги  на вновь покупаемую жилплощадь сдавать не требуется. При этом родители (опекуны) после реализации квартиры должны открыть банковский счет на имя несовершеннолетнего и внести на него сумму средств, равную стоимости реализованного жилья или его доли. Документы из банка следует предоставить в органы опеки. Деньги в банк необходимо положить до официального совершения сделки.

Государственные органы с настороженностью относятся к сделкам, когда новое жилье приобретается в кредит, хотя все имеющиеся во владении помещения продаются, а также тогда, когда имеется высокая вероятность потери имеющейся квартиры (например, продажа с дарением).

Читайте также: Обмен коттеджа на квартиру - как это правильно сделать?

Как получить положительное решение

Разрешение госорганов на отчуждения жилья оформляется в форме распоряжения главы населенного пункта. Специалист администрации города должен подготовить проект документа на основе поданных вместе с заявкой бумаг.

Обычно документы в опеку на продажу квартиры рассматриваются в течение 30 дней с даты их подачи. Длительность этого периода может поменяться в зависимости от обстоятельств каждого конкретного случая.

Интересно: Работа госучреждения в данном случае регламентирована Письмом Министра образования и науки РФ №АФ-226/06 от 25 июня 2007 «Об организации и осуществлении деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних».

Сроки рассмотрения заявления не могут быть сжаты в связи со следующими причинами:

  • истекает период действия поданных документов;
  • истекает срок расчетов по сделке с жильем;
  • при наличии соглашения (устного или письменного) между участниками сделки или специалистами, если оно не обладает юридической силой.

На основе наблюдений риэлторов, в связи с необходимостью получения разрешительного документов от госучреждения, срок проведения сделки с недвижимостью в среднем увеличивается на 14 дней. Но после того, как разрешение получено, куплю-продажу можно совершать без промедления. При этом нужно помнить, что продавать старое и покупать новое жилье следует одновременно.

После того, как переход права собственности от одного лица к другому осуществлен, необходимо зарегистрировать малолетнего гражданина по новому адресу. Также потребуется еще раз проинформировать органы опеки о получении несовершеннолетним во владение равноценной недвижимости. Это необходимо сделать в течение месяца после завершения процедуры регистрации по новому месту жительства.

Необходимость обращения в госорганы

Фото 3

Согласно действующему законодательству РФ (Гражданский кодекс) родители несовершеннолетнего не могут совершать сделки, которые влекут уменьшение имущества, принадлежащего их ребенку. Если маленький гражданин по закону владеет недвижимостью или долей в ней, то при отчуждении данного объекта потребуется разрешение органов опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего. Также необходимо получить согласие от госучреждения на приобретение нового жилья. При этом реализация и покупка должны осуществляться в одно время.

Если родители планируют временно зарегистрировать ребенка у родственников, то это действие не считается достаточной мерой, так как после перепрописки право собственности на принадлежащее гражданам имущество остается без изменений.

Важно знать: Родители должны доказать государству, что у маленького гражданина после отчуждения квартиры будет равноценное жилье.

Получить разрешение опеки на продажу квартиры несовершеннолетним следует в местном отделении управления соцзащиты населения (УСЗН). Если родители не выполнили данное условие при реализации объекта недвижимости, то сделка может быть признана незаконной при обращении представителей учреждения защиты детей в суд. При этом права ребенка будут признаны нарушенными.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2019 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2019 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

Фото 4

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

  1. При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте). Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой. Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу. Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка. С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов. Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.
  2. При покупке квартиры в ипотеку. Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), то квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4. Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.
  3. При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме). Дело в том, что так как дом еще не построен, то и долю ребенку в ней выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Почти всегда Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают. В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступки прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи. Если опека одобрит Застройщика, то доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке. Некоторые в интернете пишут, чтобы дом был построен минимум на 70%. У в Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.
  4. При покупке частного дома. Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире. Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.
  5. При покупке комнаты в коммуналке. Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.
  6. При покупке недвижимости в другом городе/области. В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке. Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости. Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб. В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м. Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.
  7. При строительстве частного дома. Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Если у ребенка маленькая доля, то органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал. На момент покупки его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры). Лучше округлить до полных 3%. Поэтому родители выделили каждому ребенку по 3/100.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая.

При отказе можно пойти другим путем — положить ребенку деньги на счет + подарить ему недвижимость.

Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами. А деньги с продажи забрать себе.

Опека на такое, как правило, не идет. По крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге точно. В других регионах с этим полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — ст. 1142 ГК РФ. К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — ст. 1149 ГК РФ. А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — ст. 1146 ГК РФ. 2) Дарение является безвозмездной сделкой — ст. 572 ГК РФ. То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.

Если вы в будущем купите квартиру, то можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам

Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю

Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html
  • http://brakexpert.ru/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki.html
  • https://yurportal.info/zhilishhnoe-pravo/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki/
  • https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/razreshenie-organov-opeki-i-popechitelstva
  • https://zakon-dostupno.ru/opeka/kak-poluchit-razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiryi/
  • https://opekarf.ru/opeka-i-popechitelstvo/obshhie-ponyatiya/sdelki-s-nedvizhimostyu-podopechnogo
  • https://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-polucit-razresenie-opeki-na-prodazu-kvartiry-nesoversennoletnim.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий