У какого застройщика лучше покупать квартиру

Основные правила выбора квартиры. Стоит ли переплачивать за монолитный дом? На каком этаже выбрать квартиру? Стоит ли покупать квартиру на уровне котлована. Как оценить застройщика и максимально обезопасить себя.

Обязательный визит в отдел продаж

После посещения стройплощадки (или до этого) стоит заглянуть в отдел продаж одного из московских застройщиков. Здесь специалисты предоставляют полную информацию по интересующим клиентам вопросам — по сроку сдачи объекта, свободным квартирам, особенностям дома, стоимости недвижимости, нюансах будущей инфраструктуры и так далее.

По первому требованию менеджер передает документацию — проект, разрешение на строительство объекта, бумаги на подведение коммуникаций и многое другое. Специалисты уверяют, что при посещении офиса девелопера или застройщика стоит посмотреть:

• Учредительные бумаги компании.
• Бухгалтерский баланс.
• Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
• Отчет об убытках и прибыли.
• Свидетельство о госрегистрации юрлица.
• Заключение аудиторов за последние 12 месяцев работы.

Если интересующие документы отсутствуют в офисе продаж, требуется ехать в главный офис строительной компании или девелопера, где необходимые бумаги будут переданы по первому требованию. Если представители компании отказывают в передачи документов, это может говорить об отсутствии разрешения на строительство.

Чтобы упростить задачу, необходимую информацию о застройщике можно получить из следующих бумаг — выписки из ЕГРЮЛ, а также проектной декларации. В первом случае у вас будут данные о строительной компании, а во втором — об объекте и имеющихся в распоряжении документах.

В каком районе выбрать жилье?

Выбор района обычно зависит от бюджета, так как вариант в центре города всегда дороже. Многие при выборе отталкиваются от прошлого места проживания, так как район уже хорошо изучен в плане расположения магазинов, кафе, больниц, остановок и т.д. Если же выбор не ограничивается только одним районом, а рассматриваются все возможные варианты, то тогда на первое место разные люди ставят разные критерии: хорошая транспортная развязка, развитая инфраструктура, более-мене чистый воздух и отсутствие рядом вредных производств.

Так, если на первое место выходит именно хорошо развитая транспортная и развлекательная инфраструктура, то в Санкт-Петербурге, — это Центральный район, где стоимость жилья в новостройках одна из самых высоких в городе. Калининский район города также признается удобным в плане транспортной развязки, а Приморский – оптимальный по соотношению социальной и транспортной инфраструктуры. Новостройки в Невском и Красносельском районе радуют более низкой ценой, а Петроградский и Московский районы многие эксперты по недвижимости относят к лучшим частям города в плане удобства проживания. Если на первое место выходит качество воздуха, то Адмиралтейский, Фрунзенский и Петродворцовый районы лидируют по чистоте воздуха, ведь крупные промышленные предприятия тут отсутствуют.

Как выбрать хорошую новостройку?

Многие при выборе новостройки ищут универсальный «рецепт успеха», но такого не существует. Вопрос решается в индивидуальном порядке и зависит от финансовых возможностей покупателя. Для начала стоит определиться с бюджетом, после чего приниматься за поиски с учетом имеющей на руках суммы. Также рекомендуется изучить средние цены на квартиры в пределах интересующего района и класса недвижимости. Если стоимость жилья слишком низкая, это должно вызвать подозрения.

Выбирая выгодный вариант, определитесь с целью покупки — для проживания или инвестирования денег. В последнем случае желательно приобретать недвижимость на этапе строительства с последующей продажей после сдачи объекта. Если вы выбираете новостройку для жизни, проведите анализ основных параметров — инфраструктуры, развития транспортного сообщения и прочих аспектов.

Смотрите также: Строительство жилой недвижимости: сущность рынка и сила инвестиций

Не меньшее значение имеют финансовые возможности. Определите, готовы ли вы внести всю сумму за квартиру или планируете оформить ипотеку (рассрочку). Выясните наличие аккредитации жилого комплекса в финансовом учреждении, где вы получает заработную плату, возможность применения материнского капитала и прочие важные моменты.

При оценке недвижимости ориентируйтесь на следующие параметры:

• Уровень готовности объекта.
• Отношение объема финансирования к скорости продаж.
• Наличие страховых гарантий.
• Позиции застройщика на рынке.
• Репутацию строительной компании, отзывы клиентов, ценовую стратегию.

Если комплексно подходить к решению вопроса, проблем с выбором недвижимости по выгодной цене не возникает.

Стоит ли воспользоваться услугами риэлтора?

Один из главных вопросов, который должен решить покупатель — привлекать риэлтора к процессу выбора недвижимости или работать напрямую с девелопером. Здесь решение стоит принимать с учетом поставленных задач. Если вопрос с выбором подходящей новостройки уже решен, лучше оформлять сделку напрямую. Но стоит отметить, что в случае привлечения агентства по  недвижимости при покупке квартиры договор долевого участия (ДДУ) все равно подписывается с юрлицом (застройщиком). Получается, что риэлтор просто оказывает услугу, но не дает никаких гарантий.

Недостаток прямого сотрудничества с девелопером в том, что он предлагает квартиры лишь в той недвижимости, которую возводит самостоятельно. В случае с привлечением риэлторов горизонт выбора расширяется. Специалисты анализируют предпочтения клиента и подбирают подходящий по всем критериям вариант. Что это значит? Если вы еще не определись с районом и готовы рассмотреть несколько вариантов, для экономии времени лучше воспользоваться услугами риэлтора.

Преимущество работы с риэлторской компанией и в том, что ее специалисты помогают с оформлением ипотечного займа. Это важный момент, ведь не все банки кредитуют покупки недвижимости в новостройках, а грамотный риэлтор быстро подберет подходящий вариант.

Какой этаж лучше?

Какой этаж лучше в новостройке? Правильного для всех ответа не существует. Если это шумный район с близлежащими автомагистралями, то лучше выбрать квартиру где-то повыше, чтобы обеспечить себе тишину, да и вид на панораму города будет отличным. Если же в будущей квартире будут жить пожилые люди, то очень высоко забираться не стоит, чтобы подниматься, в любом случае, было несложно.

Такие нелюбимые первый и последний этажи в новостройках не такие уж и плохие. На верхних этажах проблем с горячей водой и отоплением не будет, так как в абсолютном большинстве предусмотрена система верхнего разлива. Первый этаж дома теперь редко когда расположен на уровне глаз проходящих по улице: внизу часто располагаются коммерческие или технические помещения. Несмотря на то, что типичных недостатков квартиры на первом и последнем этаже лишены, самой большой популярностью пользуются квартиры на средних этажах, но они могут быть и немного дороже.

Если новостройка насчитывает более 17 этажей, то количество лифтов – важный параметр. Лучше, если их будет не менее четырех: во-первых, подстраховка на случае поломки одного из них, во-вторых, не будет необходимости утром и вечером подолгу стоять в ожидании лифта. Эксперты в сфере недвижимости рекомендуют обращать внимание и на количество квартир на этаже, исходя из принципа, чем меньше, тем лучше.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Время покупки квартиры

 Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем. 

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Определяемся с бюджетом

Когда принято решение покупать квартиру в новостройке, важно не поддаться эйфории, а четко оценить свои финансовые возможности. Именно от этого зависит класс дома, его местонахождение и площадь самой квартиры. На этом этапе важно знать, из каких средств будет оплачиваться столь серьезная покупка: собственные сбережения, ипотечный кредит, материнский капитал, военная ипотека и т.д.

Крайне важно оценить свои возможности и семейный бюджет, когда речь идет об ипотеке, иначе столь желанная недвижимость совсем скоро превратится в неподъемный груз. Когда основной вопрос решен, можно начинать подыскивать застройщика, определяться с районом, планировкой и прочими деталями.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

• большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви 
• наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
• расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются  на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
• примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
• примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

У какого застройщика купить квартиру в Москве?

При выборе строительной компании обратите внимание на следующие показатели:

• Рентабельность. Если параметр находится на высоком уровне, это свидетельствует о своевременном выполнении обязательств и отсутствии проблем с финансами. Если девелопер «доживает» последние дни, он вряд ли будет браться за новые проекты. Часто такие застройщики концентрируются на продаже квартир уже имеющихся проектов.
• Количество переданных в эксплуатацию домов. Покупка жилья должна начинаться с изучения истории застройщика. Чем больше сооружений возведено за последние годы, тем лучше. Это говорит о высокой активности компании на строительном рынке.
• Доверие банков. При покупке недвижимости в новостройке часто привлекаются кредитные средства. Если в роли кредитора выступает крупный банк, это положительный сигнал для инвестора (дольщика).
• Успешность и своевременность сдачи объектов. Одним из свидетельств надежности московского застройщика является факт передачи здания в оговоренный договором ДДУ срок. Получить необходимую информацию можно как от строительной компании, так и с помощью отзывов дольщиков.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

• транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
• ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
• не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
• старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
• не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
• хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
• отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
• приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж 

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными  являются этажи с 4 по 8.  В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно.  При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши. 

Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.

Нужно ли посещать стройплощадку?

Допустим, вы нашли подходящего застройщика и новостройку, изучили сайт в Интернете, прочли отзывы пользователей на факт надежности строительной компании. Следующим шагом звоните в офис продаж, и делайте запрос на посещение строительной площадки. Это важный этап, ведь лучше один раз увидеть все своими глазами, чем сто раз посмотреть фото на официальной странице.

Бывают ситуации, когда времени на посещение стройплощадки нет, или политика девелопера/застройщика не предполагает такой возможности. В такой ситуации можно посетить специальные сайты, где многие новостройки отсняты с воздуха. После изучения фото и видеороликов проще сделать выбор оптимального варианта.

Если вы все-таки оказались на площадке, где ведется строительство, обратите внимание на ряд аспектов:

• Активность проведения работ.
• Состояние стройплощадки (насколько хаотично разложены материалы),
• Количество работников и их отношение к делу.

Смотрите также: Реформа СРО напугала бизнес

Учтите, что монолитный дом возводится медленнее, чем классические панельные конструкции.

Самые надежные застройщики Москвы

На московском строительном рынке работает не меньше десятка компаний, которые заслужили уважение и имеют большой опыт строительства. Выделим наиболее надежные:

• Дон Строй Инвест — застройщик, который за последние годы реализовал множество проектов, среди которых «Сердце столицы», «Алые паруса», «Кленовый DOM» и другие. Количество возведенных ЖК достаточное, чтобы заявлять о надежности фирмы.
• Capital Group — известная компания, которая является одним и лидеров по количество готовых проектов. В ее распоряжении находится такая известная недвижимость, как «Город яхт», «Триколор» и другие объекты.
• Урбан групп — застройщик, который занимается возведением объектов в Химках. Кроме того, к его лучшим ЖК стоит отнести «Опалиха 03», «Опалиха 02», Новосходненский и другие. Специалисты отмечают индивидуализацию квартир, что ранее было возможным только в отношении элитной недвижимости.
• МИЦ — группа компаний, которая на сегодняшний день заключила больше 5000 ДДУ на реализацию объектов недвижимости. Общая площадь жилья, которое продается в Подмосковье достигает 600 000 кв.метров.
• ПЖИ — еще одна известная группа компаний, занимающая высокие позиции в рейтинге строительных компаний. Ей присвоена наибольшая степень надежности ААА, а 14 лет работы на рынке лишь подтверждают надежность и высокий потенциал застройщика.
• ГК «ПИК». Число заключенных договоров приближается к отметке в 2000, а общее число квадратных метров превышает отметку в 400 000 (только в 2019 году). За время деятельности группа компаний показала себя с лучшей стороны, а наибольшего внимания заслуживают ЖК «Савеловский Сити» и ЖК «Эко Видное».
• Ведис Групп — широко известный застройщик, за «плечами» которого много готовых ЖК — «Мафино», «Алексеево» и другие. Отзывы покупателей отмечают высокую скорость застройщика и неплохое качество готовых домов.

Смотрите также: Разрешение на строительство линейного объекта: какие изменения принес 2016 год

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

• квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
• Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно. 
• Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
• Избегайте  квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Правильный выбор застройщика

Скандалы, которые время от времени возникают с недобросовестными застройщиками, учат скрупулезно проверять подобные компании прежде, чем отдать им кругленькую сумму. Начать нужно с того, что выяснить, как долго застройщик работает на рынке, сколько проектов уже успел реализовать, как проходило строительство, соблюдались ли сроки, остались ли довольны жильцы. Базовую информацию можно найти на сайте компании, но основной упор лучше делать на отзывы, опубликованные в интернете, специализированные форумы, а также новости, в которых может сообщаться о некоторых проблемах, типа замороженного строительства или нарушения сроков, или же, наоборот, о высоких достижениях, победах на конкурсах и т.д. Если серьезных недостатков у застройщика не обнаружено, тогда продолжать свою «проверку» нужно уже в офисе компании.

У застройщика нужно попросить ряд документов, связанных с его деятельностью и строительством конкретного объекта. Это свидетельство о праве собственности на землю или же договор аренды, разрешение на строительство и проектная документация. Кроме того, внимательно изучить нужно лицензии компании и прочие учредительные документы, взглянуть стоит и на документацию по подключению дома к коммуникациям. Ответственный добросовестный застройщик не откажет в предоставлении всех этих бумаг.

Немаловажным также остается вопрос формы заключения договора между компанией и будущими жильцами. Лучше всего, если застройщик действует по Закону «О долевом участии в строительстве»: в этом случае компания имеет больше обязательств перед вами и, в случае чего, механизмы воздействия на нее более действенны, а инвесторы – более защищены. И еще один способ, который поможет выявить надежного застройщика, — это аккредитованная банком стройка.

Для гарантии собственной безопасности можно обратиться в риэлтерскую фирму, специалисты которой знают рынок изнутри и в курсе всех подводных камней. Но такую фирму также нужно уметь правильно выбрать, да и комиссия за услуги может быть приличной. Поэтому отличной альтернативой становится сервис . Это проект, который предоставляет исчерпывающую информацию о новостройках и  строящихся объектах в Санкт-Петербурге и области. Данные каждый день пополняются и обновляются, чтобы пользователи всегда имели возможность получить актуальную информацию. Найти подходящий для себя вариант можно благодаря удобному поиску и фильтру всех объектов по цене, району, площади, сроку сдачи. Кроме того, пользователи могут находить жилье, которое устраивало бы их и по ряду других параметров, например, тип здания, наличие парковки, тип заключаемого договора, тип и класс жилья и т.д. Подыскать максимально удобный и подходящий для себя вариант очень просто. Также на страницах проекта можно найти информацию о старте продаж квартир в разных жилых комплексах, данные по проектируемым объектам, ознакомиться с перечнем предложений, посмотреть планировки квартир, а также данные о транспорте, окружающей среде, инфраструктуре, социальных объектах и т.д. Портал также предоставляет информацию о застройщиках, чтобы потенциальные покупатели были в максимальной безопасности, а в качестве бонуса – ипотечный калькулятор и данные обо всех банках города и области, где можно взять ипотеку. Кроме того, на сайте присутствует множество новостных и информационных материалов, чтобы пользователи были в курсе всех событий, происходящих на рынке недвижимости.