Что такое ипотечное кредитование

Простыми словами об ипотеке. Что такое ипотека на жилье, ипотечная ссуда и в чем разница между кредитом и ипотекой. Тема ипотеки постоянно на слуху. Но не все понимают, что такое ипотека, а без этих знаний можно лишиться не только жилья в перспективе, но и остаться без имеющегося в собственности объекта недвижимости.

Основные ветви ипотечного бизнеса

Дальше идут два крупных ответвления – жилищная и коммерческая ипотека. По количеству запросов и кругу клиентов жилищная ипотека намного обогнала ту, что выдается для приобретения производственных, торговых и прочих нежилых площадей. Но и потому, что схемы выдачи такого кредита к настоящему времени в России уже отработаны, стандартизированы и имеют много вариаций (ипотечных программ). Кредит на жилье, в свою очередь, можно разделить на четыре крупные ветви:

• стандартные ипотечные программы;
• социальные ипотечные программы;
• специальный сегмент жилищного кредитования – «Молодая семья»;
• ипотека для военнослужащих;
• обычный жилищный кредит.

Стандартных ипотек больше всего. Они рассчитаны на широкий круг лиц, которые по своему материальному положению находятся на самой нижней ступеньке среднего класса. Т. е. имеют стабильный средний доход. И, вероятнее всего, небольшую и хорошую кредитную историю (несколько успешно погашенных потребительских кредитов). Несмотря на разнообразие предлагаемых условий, обычные жилищные кредиты объединяет ряд особенностей.

1. Стоимость квадратного метра жилья, а значит, и размер ипотеки, определяется из объективного анализа местного рынка недвижимости на данный момент.
2. Процентные ставки назначаются с оглядкой на конкурирующие организации. Более высокие ставки обеспечат большую прибыль и, следовательно, большую выживаемость.
3. Работает довольно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Клиент по своему материальному статусу должен соответствовать требованиям банка.
4. Можно выделить усредненный, т. н. типичный набор критериев типичной ипотеки: 14-15% годовых, первоначальный взнос 30%, срок 10 лет, доход заемщика минимум в два раза больше ежемесячного платежа.

Социальная ипотека

Данная разновидность жилищного кредита была создана с целью обеспечить жилплощадью незащищенные, наиболее уязвимые слои населения. Далеко не все люди в состоянии потянуть требования стандартного займа на квартиру. Это означает, что воспользоваться такой льготной ипотекой сможет отнюдь не каждый. Во-первых, не все банки поддерживают программу социального ипотечного кредитования. Хотя наиболее крупные и известные финансовые организации России поддерживают. Во-вторых, жилплощадь, на которой официально прописан заемщик, должна быть меньше жилищного минимума.

Согласно ст. № 50 Жилищного кодекса России, общей для всех россиян минимальной нормой в перспективе постоянного проживания является цифра 12 кв. метров на человека. Семья из двух человек вправе рассчитывать на минимальные 42 кв. метра жилой площади. Если получается меньше, тогда необходимо стать на учет в администрации по месту прописки. Тогда заемщик официально может быть признан нуждающимся в дополнительной жилплощади, что позволит ему взять социальную ипотеку с ее льготными условиями – 7% годовых, отсутствие первоначального взноса, срок до 28 лет.

Ипотека для молодой семьи

Фактически является подпрограммой социальной ипотеки, направленной специально на обеспечение квартирами молодых семей с детьми и без. Но здесь основные формы помощи – государственная субсидия и материнский капитал, а не льготные условия самой ипотеки для молодых семей. Материнский капитал чаще всего используют для погашения первоначального взноса. Что позволяет многим молодым семьям брать даже обычную ипотеку. Государственная субсидия может иметь место при нехватке минимального метража. Так, семья из двух человек при прописке на 42 метрах способна по закону получить субсидию в размере 35% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. После рождения хотя бы одного ребенка минимальный метраж увеличивается до 18 «квадратов» на человека, а субсидия – до 40%.

Военная ипотека

Название говорит само за себя. Военнослужащие-контрактники могут позаботиться о внесении своей персоны в программу ипотечного кредитования военных. Тогда на имя соискателя будет открыт персональный счет, куда в течение всего срока службы по контракту от государства регулярно будут приходить индексируемые денежные суммы. После окончания срока контракта военный имеет право использовать накопленные средства, чтобы было легче приобрести квартиру в ипотеку. Например, для погашения первоначального взноса.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

• Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
• Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
• Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
• Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
• Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например, кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

• При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
• В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
• Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
• Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
• Право на досрочное погашение.
• Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизниАнгелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

• Налоговый вычет.

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

• Возврат уплаченного подоходного налога.
• Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Пример:Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

• Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизниКатерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

• Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
• Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или ипотечных каникул. В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизниИван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

• Сложность оформления.
• Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

Промсвязьбанк, один из немногих, кто предлагает ипотеку без первого взноса. Программа предполагает покупку жилья в новостройке по ставке от 10,9% (только для определенных жилищных комплексов). Для остальных клиентов ставка выше.

Читайте также Как взять ипотеку без первоначального взноса - 9 основных способов 2019 года

• Большой размер ежемесячного платежа.
• Переплата.
• Наличие стабильного дохода и необходимость его подтверждения.

Случай из жизниАнна: «Ипотеку я оформляла в Альфабанке, там моя подруга работает. За ручку привела к ипотечникам, просила посодействовать.

Основная проблема в том, что для одобрения, мне нужен доход в районе 50 тыс. руб. в месяц. Фактически, у меня и больше выходит, но подтвердить официально могу только 22. Врать не стала, сказала как есть. Сказала, что знакомый – Ипэшник может сделать справку на недостающую сумму, но реально – я там не работаю.

Кирилл – начальник по ипотеке – сказал, чтоб в этом ИП сделали справку 2 НДФЛ на небольшую сумму: 3-5 тыс. руб. и справку по форме банка на всю недостающую. Так и поступили.

Ипотеку мне одобрили. Не знаю только, это общий подход ко всем клиентам или это потому, что моя подруга там работает. Она просто специалист, не начальник даже».

• Обязательство на длительный срок.
• Риск неплатежей. Например, при ухудшении финансовой ситуации или из-за болезни. Это чревато потерей квартиры, которую банк может продать для погашения долга.
• Обязательное страхование с ежегодной платой.
• Обременение залогом. В результате ограничение прав собственника, невозможность продать, подарить квартиру.

Специальные программы ипотечного кредитования — обзор ТОП- ипотечных программ 

К оглавлению

В России существуют не только стандартные (базовые) ипотечные программы, на которые подать заявку может каждый, но и специальные, направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан. Отличительной особенностью такой ипотеки является поддержка со стороны государства.

1) Ипотека с господдержкой

Целью ипотечного кредитования с государственной поддержкой является помощь в решении жилищных проблем, которая предназначена для социально незащищенных граждан.

К ним относятся:

• семьи, относящиеся к многодетным;
• граждане, воспитывавшиеся в детских домах;
• низкооплачиваемые работники бюджетной сферы;
• инвалиды;
• иные категории граждан, не имеющие возможность приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы воспользоваться возможностью оформить социальную ипотеку, граждане должны быть поставлены в очередь на улучшение условий проживания.

Существует несколько видов помощи, оказываемой государством:

• субсидия, которая может быть направлена как на погашение имеющейся ипотеки, так и на первоначальный взнос;
• более низкая процентная ставка по ипотечному займу;
• продажа в кредит недвижимости по сниженной стоимости.

Гражданин не имеет права самостоятельно выбирать, какую помощь ему предпочесть. Такое решение принимается местными властями.

2) Военная ипотека

Для военнослужащих, которые принимают участие в программе накопительно-ипотечной системы, предусмотрена возможность воспользоваться для приобретения квартир программой «Военная ипотека». Такое кредитование осуществляется при поддержке со стороны государства.

На специальный счет военному перечисляют субсидии, которые предназначены для приобретения жилой недвижимости. При этом с 2016 года у военных появилась возможность выбирать регион приобретения жилья, а также тип объекта недвижимости.

3) Ипотека для молодой семьи

Еще одним видом социальной ипотеки является ипотека для молодой семьи. Действие этой программы планировали прекратить в 2015 году. Однако условия отредактировали и ипотеку для молодой семьи продлили. На данный момент планируется, что программа будет действовать до 2020 года.

Воспользоваться этим типом ипотеки имеют право семьи, отвечающие следующим требованиям:

• один из супругов моложе 35 лет;
• официальное признание семьи в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Программа предусматривает возможность использовать субсидированные средства в качестве взноса по ипотечному кредиту. При этом максимальный размер государственной помощи составляет 30% стоимости жилья.

4) Ипотека для молодых специалистов

Эта программа призвана помочь с приобретением жилья работникам бюджетной сферы, возраст которых не превышает 35 лет. Одна из программ этой категории – «Дом для учителя».

Категориям граждан, имеющим право на участие в программе, предоставляется пониженная процентная ставка и прочие льготные условия.

Тем, кто планирует воспользоваться социальной ипотечной программой, следует знать, что помимо федеральных программ имеются и специальные программы в регионах, разрабатываемые местными властями. Именно в этих организациях можно узнать о действующих программах.

Основные этапы ипотечного кредитования

ТОП-5 банков с лучшими условиями ипотечного кредитования 

К оглавлению

Сегодня практически все банки предлагают по несколько ипотечных программ. Многие из них характеризуются весьма выгодными условиями. О том, где выгоднее взять ипотеку, мы ранее писали в одной из наших статей.

Однако для самостоятельного поиска идеальной программы придется потратить огромное количество времени. Прекрасный вариант – воспользоваться рейтингами банков, составленными специалистами.

Один из таких рейтингов представлен далее в виде таблицы:

Какое жилье можно приобрести в ипотеку?

Какое жилье можно приобрести в ипотеку?

Требования к приобретаемому жилью

Банки устанавливают жесткие требования к залоговому жилью. Это вопрос безопасности. Банку важно, чтоб недвижимость была ликвидной и имела хороший спрос на рынке в течение всего срока ипотеки. Ведь если заемщик не сможет погашать кредит, банку придется продавать жилье.

Требования, предъявляемые к жилью, могут отличаться в разных банках и кредитных программах. Но есть общий перечень требований, попадая под которые, можно претендовать на кредит почти в любом банке:

• основательный фундамент и надежные перекрытия;

Деревянный дом или деревянные перекрытия не подходят для ипотеки.

• хорошее состояние дома;
• возраст дома: предпочтительно новое жилье, до 30 лет;

Жилье в строящемся доме банк кредитовать не любит. Оценку его стоимости провести сложно. Но если возникла необходимость покупки именно такого жилья, нужно обращаться за кредитом в банк, где аккредитован застройщик.

• этажность: предпочтительны высотные здания. Кредитовать панельные пятиэтажки банки не любят. Не любят банки кредитовать квартиры крайних этажей;
• квартира: не заложена, не арестована, не сдана в аренду, без прописанных людей;

Важно, чтоб не было граждан, снятых с регистрационного учета по причине отбытия в места лишения свободы или в Вооруженные силы. Если в квартире прописаны дети, ипотеку можно оформить только с согласия органов опеки. Это же касается престарелых и других лиц, находящихся под опекой.

• приватизация: если она проводилась, важно выяснить, не было ли обделенных лиц, которые могут восстановить свои права;
• предыдущие сделки купли – продажи (если были): необходимо проверить их юридическую чистоту;
• регион расположения: совпадает с расположением банка или его офиса.
• минимальная площадь. Для однокомнатной квартиры обычно от 32 кв. м., двухкомнатной – от 41 кв. м., а трехкомнатной – от 55 кв. м. Кухня от 5,9 кв. м.;
• коммуникации: жилье отдельное с собственной ванной и туалетом, с исправным электричеством, отоплением и водоснабжением;

Комнату в квартире купить в ипотеку сложно. Банк не захочет иметь дело с таким жильем. Ведь для продажи комнаты понадобится согласие всех соседей. Но если заемщик хочет купить последнюю комнату, а все остальные уже выкупил, шансов больше.

• перепланировка: квартира без перепланировки, или с зарегистрированной официально;
• продавец жилья: дееспособный; не близкий родственник (жена / муж, родители, дети);
• оформление собственности: при зарегистрированном браке – долевая собственность супругов.

Если ипотека оформляется на частный дом, банки предъявляют к нему стандартные требования:

• дом и участок должны быть поставлены на кадастровый учет;
• в доме должны быть проведены коммуникации: свет, вода, тепло;
• хорошее состояние дома, не аварийное;
• месторасположение и развитость инфраструктуры. Например, если дом находится в районе промзоны, он может быть признан неподходящим;
• бетонный фундамент и отсутствие деревянных перекрытий.

Выдвигая требования, банк исходит из того, что дом должен быть ликвидным – то есть при необходимости его можно будет быстро продать без существенной потери в цене.

Правовой статус приобретенного жилья

Правовой статус жилья характеризует порядок владения и распоряжения им и включает набор дозволений и запретов. Это то, что можно и нельзя сделать с жильем, это риски при его покупке, законность всех предшествующих сделок. Информацию о правовом статусе можно получить в БТИ и Росреестре.

Правовой статус подтверждается документами при государственной регистрации. Жилье, купленное в ипотеку, становится собственностью заемщика. Но имущественные права собственника частично ограничены. Это связано с тем, что на жилье устанавливается обременение. Оно становится залогом для банка. Поэтому есть риск утраты собственности при невыполнении обязательств перед кредитором.

Недвижимость, обремененную залогом, нельзя продать, подарить, обменять, завещать, заложить повторно и даже сделать перепланировку без согласования с банком – залогодержателем. Также, без согласия банка, нельзя зарегистрировать других людей.

Важно. Приписать супруга, детей и родителей можно беспрепятственно. Но, супруги или родители обычно в этом случае становятся созаемщиками. Так банк снижает свои риски. С другими людьми – сложнее. Здесь обычно требуется согласие банка. На этот счет в кредитном договоре должен быть отдельный пункт – его нужно внимательно изучить. Прописка без согласия банка дает ему право требовать немедленного возврата долга.

Обременение снимается с жилья после полной выплаты кредита. Для этого банк предоставляет заемщику пакет документов свидетельствующих о погашении долга и прекращении действия договора залога. Эти документы являются основанием для оформления нового документа, подтверждающего право собственности на недвижимость, без обременения.

С этого момента человек имеет полное право распоряжаться жильем.

В определении правового статуса приобретаемого в ипотеку строящегося объекта, есть особенности. Объект станет собственностью только по окончании строительства и сдаче в эксплуатацию. До этого момента жилье не является залоговым обеспечением. Следовательно, риски для банка резко возрастают. Для компенсации рисков, банки увеличивают процентные ставки. Или требуют оформить залог другой собственности.

Читайте также Рефинансирование ипотечных кредитов: способы, тонкости, подводные камни + 12 лучших предложений банков

Право собственности на ипотечное жилье

Собственник ипотечного жилья – покупатель. Если предусмотрены созаемщики – жилье становится долевым. Они тоже имеют право собственности.

Поручители права собственности не имеют.

Если на покупку жилья используются средства материнского капитала, право собственности должно быть у всех членов семьи, в том числе детей, которые могут родиться в будущем. Обязательство заемщика выделить долю несовершеннолетним детям и детям, которые возможно еще родятся, оформляется у нотариуса. Исполнить обязательство заемщик обязан после погашения кредита.

Размер выделяемых долей в законе не оговаривается, поэтому может быть любым. Важно то, что сделки с недвижимостью при регистрации в ней несовершеннолетних, совершить труднее. Для сделки обязательно требуется разрешение органов опеки.

Случай из жизниАнтон: «Решили с женой переехать в деревню. Продать квартиру и купить дом. Опека сделку зарубила, потому что в квартире есть доля сына. А наш переезд сочли ухудшением его жилищных условий, не согласились даже на увеличение доли. В квартире у него 10%, в доме хотели оформить 25%.

Пришлось сначала поменять долю сына в нашей квартире на долю в квартире свекрови. Опять таки – с согласия опеки. Хорошо, у нее внук единственный и проблем не возникло. А потом уже продавать квартиру и покупать дом.

Худшее в том, что пока длилась волокита с опекой и переоформлением доли ребенка, нашелся еще покупатель нашего дома. Пришлось перебивать цену. В итоге заплатили чуть дороже, чем изначально планировали. Жена хотела именно этот вариант и другие даже не обсуждались».

Если ипотека оформляется при законном браке, право собственности может быть зарегистрировано только на одного из супругов – заемщика. Но при разводе, имущество будет поделено, как нажитое совместно. Если только другой вариант не прописан в брачном договоре.

Читайте также Как делится кредит при разводе супругов: разбор ситуаций + инструкция по составлению иска

 Досрочное погашение ипотеки (ипотечного кредита) — выгодно или нет? 

К оглавлению

Большинство заемщиков стараются погасить ипотечный кредит в максимально короткие сроки. Объясняется это огромными переплатами.

Нетрудно посчитать, что купив квартиру в ипотеку на 20 лет, заемщик выплатит в 2 раза большую сумму, чем он берет у банка. И это не предел, если отсутствует первоначальный взнос, ставка выше среднего, а срок максимальный, переплата будет еще больше.

Некоторые утверждают, что за время выплат инфляция съест часть переплаты. Однако, несмотря ни на что, она в любом случае огромна.

Практика показывает, что многие клиенты банков, когда узнают размер переплат, отказываются от оформления ипотеки. Те же, кто все-таки решился принять на себя подобное обязательство, стараются избавиться от него как можно быстрее.

Не стоит забывать, что в России чаще всего используется аннуитетная схема осуществления выплат, которая предполагает очень медленное погашение основного долга. В первые месяцы и даже годы осуществляется выплата процентов по кредиту.

Но банкам подобные решения невыгодны, ведь они теряют в этом случае огромную прибыль. Поэтому они прилагают все усилия, чтобы заемщики отказывались от досрочного внесения.

С этой целью традиционно применяются следующие меры:

• мораторий на досрочное погашение предполагает запрет на подобные платежи в течение нескольких лет;
• вводятся комиссии на ускоренное погашение основного долга;
• фиксируется сумма досрочных выплат;
• процедура списания долга усложняется – чаще всего требуется написать соответствующее заявление в определенный день, потом прийти за новым графиком погашения.

Специалисты рекомендуют не спешить с досрочным погашением. Лучше всего перед тем, как совершить его, провести тщательный анализ эффективности подобных действий.

Не стоит забывать и о том, что сегодня конкретная сумма имеет большую ценность, чем будет иметь завтра с учетом инфляции.

Как правильно выбирать ипотеку — советы экспертов 

К оглавлению

Ипотечный кредит – обязательство, которое принимается не на один год, обычно на несколько десятков лет. Поэтому к выбору программы следует подходить максимально ответственно.

Чтобы выбрать наиболее выгодные условия, важно провести тщательный предварительный анализ.

Не стоит забывать, что зачастую банки представляют выгодными определенные параметры кредита, используя их как рекламный ход.

Не стоит верить всему безоговорочно, важно проверять все параметры кредитования, а не только те, на которые банки обращают внимание клиентов.

Далее приведены советы специалистов о том, какие параметры займа необходимо изучить, чтобы понять, насколько он выгоден.

Совет 1. Анализируйте процентные ставки

Традиционно заемщики при выборе подходящей программы ипотеки в первую очередь обращают внимание на размер процентной ставки.

Сегодня в России в среднем она составляет 12-15%, что считается довольно высоким уровнем. Одни из самых высоких переплат по ипотекам объясняются, прежде всего, существенным уровнем инфляции.

В ближайшее время изменение ситуации не предвидится. Снижение процентных ставок до адекватного уровня 8% произойдет только после того, как в течение 15 лет экономика будет стабильна.

Чтобы сравнение программ было более наглядным, желательно предварительно произвести расчет ипотеки. Сделать это можно не только в отделениях банка, но и в режиме онлайн, используя кредитный калькулятор.

Достаточно ввести ставку, срок и размер кредита, чтобы увидеть ориентировочный размер ежемесячного платежа. Но не стоит забывать, что стандартные калькуляторы не принимают в расчет различные комиссионные.

Помимо размера ежемесячного платежа калькулятор позволяет оценить уровень переплаты. Далеко не все осознают, что при оформлении ипотеки на длительный срок — более 10 лет, переплата может быть равна сумме первоначально полученного кредита и даже превышать ее в несколько раз.

Совет 2. Сравните размер комиссий

Все заемщики имеют представление, каков размер процентной ставки по получаемому ими кредиту. Однако далеко немногие в курсе, какую плату будут взимать с них за обслуживание различных банковских операций. В то же время в денежном эквиваленте расходы заемщика могут составлять не одну тысячу рублей.

При этом нередко банки указывают уровень дополнительных платежей в процентах в месяц, на что клиенты при оформлении очень часто не обращают внимания. В итоге за годы обслуживания кредита набегают огромные суммы.

Существует несколько видов комиссий:

• за обслуживание кредитного счета;
• за внесение ежемесячных платежей;
• за оформление и выдачу кредита.

Все они увеличивают размер переплаты по договору. Поэтому о наличии комиссий следует уточнять еще до подписания кредитного договора.

Совет 3. Анализируйте страховые условия

Закон обязывает при оформлении ипотечных кредитов страховать залоговое имущество. При этом банки зачастую помимо обязательных страховок включают в кредитный договор дополнительные — страхование жизни, здоровья и трудоспособности должника.

Следует иметь в виду, что взносы, как на обязательное, так и на дополнительное страхование оплачиваются самим заемщиком.

В принципе все виды дополнительного страхования являются добровольными и оформляются исключительно с согласия клиента.

Прежде чем принимать решение, стоит произвести расчет и сравнить экономию, которую влечет отказ от страхования, с дополнительной переплатой, возникающей в связи с увеличением ставки.

Совет 4. Изучайте условия досрочного погашения

В большинстве случаев заемщики прикладывают максимум усилий, чтобы погасить ипотечный кредит как можно быстрее.

Статистика показывает, что нередки случаи, когда ипотека, оформленная на 20 лет, закрывается через 10, а иногда и гораздо раньше.Однако далеко не все банки устраивает такое положение вещей.

При ускоренной выплате ипотечных займов кредитная организация лишается огромных прибылей. Именно поэтому кредиторы прилагают усилия, чтобы сделать досрочное погашение невыгодным для клиентов.

Для этого применяется несколько способов:

1. мораторий, то есть запрет на платежи по сумме выше графика на протяжении определенного временного промежутка;
2. комиссии за досрочное погашение;
3. усложнение схемы проведения досрочного погашения.

Совет 5. Уточните условия, при которых кредитный договор может быть расторгнут

До момента подписания договора ипотечного кредитования следует уточнить, при наступлении каких условий банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть это соглашение.

Однако в некоторых случаях даже разовая несвоевременная оплата может привести к существенным проблемам.

Условия выдачи ипотечных кредитов на примере крупнейших банков РФ

 Основные виды ипотеки и ипотечного кредитования 

К оглавлению

Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос на эту финансовую услугу постоянно возрастает.

В таких условиях банки с целью привлечения как можно большего количества клиентов выпускают на рынок всё новые программы. В то же время огромное количество клиентов не только затрудняются решить, какая программа будет оптимальной именно для них, но и не представляют, в чем состоят их принципиальные отличия.

Ипотечные кредиты – понятие многогранное, поэтому в зависимости от различных характеристик выделяют большое количество классификаций:

• по цели кредитования;
• в зависимости от валюты займа;
• по виду недвижимости, которая будет куплена;
• по способу расчета ежемесячных платежей.

Это далеко не полный список, причем каждая классификация имеет право на существование.

Некоторые специалисты предпочитают выделять группы ипотеки, исходя из ее определения как залога недвижимости.

По этому принципу можно выделить две группы:

1. ипотека под залог имеющейся в собственности недвижимости;
2. гораздо чаще займ берут те, у кого ничего нет, поэтому более популярен кредит под залог покупаемого имущества.

Если ипотека оформляется первым способом, заемщик получает следующие преимущества:

• более низкая ставка;
• возможность нецелевого использования средств.

При оформлении ипотеки под залог приобретаемого объекта недвижимости, наоборот, займ имеет исключительно целевой характер. То есть купить на полученные деньги нельзя ничего кроме квартиры, более того, она должна быть одобрена банком. О том, как взять ипотечный кредит под залог квартиры, читайте в отдельной статье.

Сегодня на рынке сосуществует огромное количество кредитных организаций. Естественно, это ведет к огромной конкуренции.

Называют программы кредитования по-разному, но чаще всего наименования отражают способ получения либо цель. В первом случае названия больше носят рекламный характер. Во втором – они отражают реальное предназначение ипотеки.

По цели оформления принято выделять:

1. Кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке один из самых распространенных на сегодняшний день. Его характеризуют оптимальные условия, выгодная процентная ставка. Кроме того, этот вид ипотеки отличается быстрым оформлением. Многие банки предлагают сразу несколько разновидностей ипотечных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, в соответствии с которыми для некоторых групп заемщиков предлагаются определенные льготы.
2. Ипотечный займ на строящуюся недвижимость дает возможность приобрести жилье в момент его строительства. Следует понимать, что застройщик в обязательном порядке должен быть аккредитован выдающей кредит организацией. Для банка в этом случае действует не только риск невозврата, но и вероятность, что строительство не будет окончено. Поэтому по подобным программам ставка самая высокая. Естественно, что это ведет к увеличению переплаты. Однако есть и плюс для заемщика – квартиру можно приобрести по гораздо более низкой стоимости.
3. Ипотека для строительства дома выдается тем, у кого имеется земельный участок. Такой кредит позволяет возвести частный дом.
4. Кредит на приобретение загородной недвижимости позволяет стать собственником таунхауса, загородного дома, земельного участка или коттеджа. На рынке существуют предложения, разработанные кредитными организациями при поддержке застройщиков. Подобные программы предоставляют возможность купить жилые объекты в экологически чистых районах по приемлемым ценам.

Получается, заемщику, чтобы облегчить выбор среди разнообразия ипотечных программ, следует определиться, какое имущество будет использоваться им в качестве залога.

После этого в отделении банка, на его сайте или на интернет-ресурсах поиска кредитов необходимо выбрать программу, соответствующую цели. То есть принимать во внимание следует те программы, которые позволяют приобрести желаемый тип недвижимости.

Программы ипотечного кредитования для молодых семей, бюджетников, госслужащих, молодых специалистов