Коммерческий найм жилого помещения считается одним из законных методов предоставления жилья для временного проживания в 2019 году. Узнайте, что такое коммерческое жилье, как заключается договор, как рассчитывается налог, как выглядит жилье данного типа, и какие документы потребуется подготовить. При аренде квартиры, как правило, заключается соответствующего типа договор между арендодателем и нанимателем. Какова его специфика? Чем он отличается от договора, закрепляющего отношения между владельцем недвижимости и нанимателем в форме социального найма?
Содержание
- Законодательная база
- Социальный и коммерческий типы найма
- Как оформить договор о коммерческом найме?
- Съем жилого помещения с правом выкупа
- Отличия коммерческого от социального найма
- Коммерческий найм: что это такое
- Составление договора коммерческого найма жилья
- Порядок расторжения договора коммерческого найма
- Юридическая природа договора коммерческого найма
- Структура контракта социального найма
- Тонкости налогообложения
- Выкуп и приватизация муниципального жилья
- Регистрация при коммерческом найме жилья муниципального жилья
- Структура договора коммерческого найма найма
- Определение такого найма относительно муниципального жилья
- Как расторгнуть договор коммерческого найма
- Договор коммерческого найма жилья
- Вопросы и ответы
Законодательная база
Коммерческий наем жилого и нежилого помещения регламентируется такими законодательными актами:
- ГК РФ (ст. 68, 308, 674—678, 680);
- ЖК РФ, ст. 19, ст. 36.
В этих документах разъяснены нюансы разных видов сделок (коммерческого и социального наймов), а также правила составления договоров на пользование таким жильем.
Что об этом говорится в ЖК РФ?
Так как коммерческий наем осуществляется на основе обычного гражданско-правового договора, то и регулируется такая сделка именно ГК РФ.Жилищное законодательство здесь выступает как регулятор эксплуатации жилого фонда, например, в МКД объектом сделки такого рода может служить (и фактически служат) не только квартиры и подсобки, но и общее имущество, в том числе коммуникации внутриквартирные, внутридомовые и наружные, а также электро-, сантехническое, вентиляционное, отопительное и ин. оборудование (ст. 36 ЖК РФ).
ЖК и ГК РФ регламентируют социальный наем жилого фонда.
Положение о данной разновидности найма
Муниципалитеты должны разрабатывать и утверждать Положение, на основании которого в пределах своих границ осуществляется коммерческий наем жилья, с учетом местных условий, размеров фонда и пр.
В Положении… расписываются все условия – сроки, права, обязанности и т.п. Основываются при разработке этого документа такими законодательными актами:
- Законом от N 131-ФЗ «Об общих принципах…»;
- ПП РФ от г. № 25;
- ЖК, ГК РФ.
В Положении… предусмотрено все, что нужно для заключения договора, в том числе и типовая форма, а также разъясняются правила пользования, взаимоотношения с поставщиками ресурсов и пр.
Социальный и коммерческий типы найма
Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм — совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками — такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.
Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.
Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.
Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых — жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем — только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем — государство или муниципалитет, наниматель — физлицо.
Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, — приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.
Рассмотрим специфику каждого из договоров.
Как оформить договор о коммерческом найме?
Как оформить договор о коммерческом найме?Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель. Наймодателями могут считаться:
- юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
- муниципалитет;
- частные лица;
- государство в лице полномочного представителя (организации).
Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно. В договоре указывается такая информация:
- предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
- величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
- период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
- перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
- список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
- возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
- порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
- прочие условия по обслуживанию жилого объекта.
Договор должен включать подробные реквизиты обеих сторон и быть скреплен их подписями. Юридические лица ставят печать.
Съем жилого помещения с правом выкупа
Это вид сделки, позволяющий сторонам в конечном итоге реализовать намерения: муниципалитета – продать жилой объект, а нанимателя – получить этот объект в собственность. Не факт, что сделка купли-продажи состоится, но в момент оформления контракта интересы сторон зафиксированы именно с такими правами.
Такой вариант – отличный выход для не имеющих собственного пристанища граждан приобрести квартиру, в которой прожили несколько лет, привыкли к ней и к району дислокации. Право выкупа жилища помогает муниципалитету несколько снизить напряжение с обеспечением людей жильем.
Выкуп на условиях договора коммерческого найма влечет приобретение нанимателем права собственности вследствие приватизации. Оформление такого договора регламентируется ст.606 ГК РФ.Статья 606 ГК РФ. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Отличия коммерческого от социального найма
По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.
По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.
Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.
В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.
В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.
Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.
Читайте также: Аренда нежилых помещенийВ сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.
Главное отличие заключается в безвозмездности процедуры перехода прав по договору социального найма, в то время как коммерческий договор предусматривает взимание соразмерной платы с проживающих.
Это становится юридическим последствием различия в базовых основаниях. Что вменяет регулирование возмездных правоотношений не Жилищным, а Гражданским кодексом.
Коммерческий найм: что это такое
Коммерческий найм жилого помещения жк РФ считается одним из законных методов предоставления жилья для временного проживания в 2019 году. Указание на коммерческий характер этого типа договора не подразумевает наличие между лицами предпринимательских взаимоотношений, а говорит о возможности выставлять платный тип проживания для временных жителей.
ВНИМАНИЕ! Законодательство не отображает определенные норм, которые устанавливают порядок заключения договора коммерческого найма.
По этой причине людям нужно смотреть на требования, записанные в главе 35 ГК РФ, за исключением норм, прямо относящихся к найму жилого фонда. Особенности соглашения коммерческого найма:
- наймодателем может стать законный хозяин или назначенное им лицо;
- нанимателем жилья по соглашениям этого типа может считаться лишь физическое лицо;
- целевым предназначением этого вида правоотношений считается использование собственности только для проживания людей, ведение любой другой деятельности в подобных помещениях запрещается.
Это главные моменты, которые стоит запомнить. Существует самая распространенная недвижимость, которую можно назвать коммерческим жильем:
- Сельскохозяйственные предприятия.
- Промышленного типа объекты.
- Отели, гостиницы, мотели.
- Склады, гаражи.
- Офис.
- Различные центры и магазины.
Коммерческой недвижимостью также считают:
- Земельные и иные естественные участки.
- Определенные участки подземного типа.
- Разграниченные водного типа объекты.
- Участки в лесу.
- Старые насаждения.
- Другие разновидности имущества, прикрепленные к земельному участку или прочно с ним связанные. Чаще всего, это дома или сооружения.
Необходимо помнить, что к недвижимости также причисляются и права на нее. Еще ею можно называть обязательно подлежащие официальной регистрации космического типа объекты, водные и воздушные суда.
Составление договора коммерческого найма жилья
Документ составляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса: в простой письменной форме.
Должно быть указано его наименование:
- договор коммерческого найма: далее фиксируется место и дата заключения сделки;
- в преамбулу документа вносятся сведения об участниках коммерческой операции: наймодателе, в роли которого выступает владелец помещения, и нанимателе, которым является физическое лицо;
- в первом разделе рассматривается предмет найма – жилая недвижимость. Требуется указать точный адрес ее нахождения, размер, этаж, на котором она расположена, количество комнат и их площадь. Здесь же необходимо указать, кому принадлежит жилье, и документ, который подтверждает права на собственность;
- важным вопросом в коммерческом найме является оплата: размер, порядок и срок внесения. Если квартира принадлежит муниципалитету, то величина платежа рассчитывается из ставок, принятых для такого жилья;
- если собственником является частное лицо, то оно вправе назначать свою цену. В документе стоит указать, кому надлежит оплачивать коммунальные услуги. Если такой пункт включен не будет, то платежи будет производить наниматель;
- срок, на который максимально заключается коммерческий наем, составляет 5 лет. Если в тексте нет явного указания на время действия документа, то он устанавливается предельно возможным;
- важной стороной заполнения договора являются условия расторжения сделки. Нужно указать основания, по которым сделка может быть расторгнута. Приоритет по расторжению имеет наниматель. Он без указания причины, предупредив за 3 месяца собственника, может съехать из снимаемого жилья. Наймодатель для разрыва найма должен иметь веские причины, вплоть до обращения в суд.
Порядок расторжения договора коммерческого найма
Стороне, которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Направьте другой стороне договора найма предложение о расторжении договора
Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Если соглашение о расторжении договора коммерческого найма не достигнуто обратитесь в суд с исковым заявлением
Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).
Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ). Уплатите государственной пошлину. Так как иск является не имущественным, размер государственной пошлины составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. НК РФ).
К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
- копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
- копию договора найма жилого помещения;
- копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
- предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- иные документы, обосновывающие исковые требования.
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжалованоЕсли наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Получите решение суда о расторжении договора коммерческого найма
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).
Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда по договору коммерческого найма
Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ст. ст. 30, 33, 107 Закона от N 229-ФЗ).
Преимущественное право продления коммерческого договора найма жилья
Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом.
Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.
Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально. Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.
Юридическая природа договора коммерческого найма
Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:
- гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
- жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
- федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.
Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания.
Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.
Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:
- квартиры в одно или многоэтажном доме;
- жилого отдельного дома;
- отдельной комнаты квартиры.
Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.
Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.
Структура контракта социального найма
В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой — государство или муниципалитет.
Следующий компонент соглашения — объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне — государственном или муниципальном.
Следующий пункт — условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей — собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм - чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.
Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.
В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.
Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.
Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.
Тонкости налогообложения
С налоговыми взносами за коммерческую недвижимость тоже могут возникнуть проблемы. Так как подобное жилье фактически не причислено к жилому фонду, тут нереально получить налоговый вычет 13 %.
Но при этом сами налоги на апартаменты списываются по высоким ставкам, ведь по закону, это жилье считается коммерческим. Поэтому владелец апартаментов, в сравнении с собственником простого жилья, переплачивает в плане налогов.
При определении налоговой базы мин ставка для коммерческого жилья — 0,5 %, макс — 2 %. Что же касается простого жилья, то в его отношении задействована ставка 0,1 % .
Самые невыгодные в плане налогов это апартаменты, которые находятся в офисном, торговом комплексе, в доме, созданном для заведений общепита. Самые доступные — помещения в гостиницах.
Можно ли приватизировать такое жилье? Тут тоже есть проблемы. Порой людям предлагаются договоры, где они считаются собственниками не жилья, а какой-либо доли в общем имуществе.
Выкуп и приватизация муниципального жилья
Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам. Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации.
Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.
Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом.
Регистрация при коммерческом найме жилья муниципального жилья
По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь. Соответственно, прописка предоставляется на срок действия договора.
Пролонгация же осуществима:
- при продлении действия соглашением на установленный срок;
- автоматически – при отсутствии прекращения действия.
Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.
Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.
Структура договора коммерческого найма найма
Документ такого типа должен отражать:
- предмет договора;
- вид недвижимости, его адрес;
- права и обязанности арендодателя и нанимателя;
- срок соглашения;
- способы исполнения нанимателем своих обязательств;
- информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
- паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
- величину арендного платежа, регулярность оплаты;
- перечень имущества, расположенного внутри квартиры; условия оплаты коммунальных услуг.
В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.
Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.
Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.
Определение такого найма относительно муниципального жилья
Жилой фонд муниципалитета не в полном объеме распределяется на безвозмездной основе между нуждающимися в жилплощади, часть жилья передается в возмездное пользование.
Принадлежащее государству или находящееся в муниципальной собственности жилье может быть передано гражданам по договору коммерческого найма, на основании жилищного законодательства и ст. 672 ГК РФ.
Муниципальное жилье доступно на условиях коммерческого найма не льготным категориям населения и не тем, кто годами стоит в очереди, чаще всего такая форма предоставления жилища выбирается для специалистов, дефицит которых требует привлечения в данный район врачей, педагогов и т.п.
Муниципалитету важно, чтобы соблюдались правила пользования жильем, вовремя поступали платежи за наем, а также за коммуналку (проживающие должны иметь здесь регистрацию).
Вселение возможно только с ведома собственника, то есть муниципальных властей.
Размер оплаты за наем муниципального жилого фонда теперь регулируется (Закон от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ) на законодательном уровне.
Как расторгнуть договор коммерческого найма
Договор найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.
Срок, на который можно заключить договор найма, — не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма (ст. ст. 671, 674, 683 ГК РФ).
Права нанимателя и наймодателя на расторжение договора коммерческого найма
Наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для этого необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ):
- если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);
- наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
- наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей — это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
- наниматель нарушил иные существенные условия договора.
И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Договор коммерческого найма жилья
В случае предоставления съёмного жилья, составляется двусторонний договор, с определением сторон:
- Государственная структура или администрация населённого пункта, являющиеся собственниками объекта недвижимости и выступающие в роли наймодателя.
- Физическое лицо, семья или иная группа лиц, выступающие в роли нанимателя.
Далее следуют характеристики помещения, которое сдаётся временным владельцам. Они содержат сведения, соответствующие кадастровым учётным данным и справкам из БТИ. Разночтения и разногласия в перечисленных источниках не допускается.
Здесь же, во вводной части, указывается вид владения, на основании которого помещение передаётся временно проживающему лицу. А так же – установленные существенные условия договора, такие как:
- время и место составления;
- разрешение на регистрацию;
- допустимость субаренды;
- право выкупа.
Далее следуют положения, составленные из пунктов и подпунктов, в которых подробно санкционируются юридические отношения контрагентов. В их числе:
- Условия передачи прав, с определением времени, места и организационных требований, к сторонам.
- Права и обязанности контрагентов.
- Сроки действия договора.
- Установление фиксированной платы и условия её предоставления лицами, пользующимися квартирой.
- Ответственность за не исполнение положений и пунктов контракта, допустимость введения штрафов и пени за просрочку платежа.
- Возможность расторжения контракта по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.
- Порядок действия контрагентов в ситуациях непреодолимой силы или в случае форс-мажора.
В заключение ставятся реквизиты и подписи (печать) сторон, а составленный договор регистрируется в Росреестре.
Переход права следует обеспечить актом приёма передачи, условия проведения которого требуется зафиксировать отдельным пунктом в соответствующем положении.
Вопросы и ответы
Источники
Использованные источники информации.
- http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/arenda-p/kommercheskiy-naym-zhiilogo.html
- https://businessman.ru/new-chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya.html
- https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya
- https://myestate.club/arenda/kommercheskij-naem-zhilya.html
- https://ukaz.wiki/poleznye-stati/kommercheskoe-zhile
- http://nedviginform.ru/arenda/najm-munitsipalnogo-zhilya.html