Что такое поднайма жилого помещения

Договор поднайма жилого помещения позволяет нанимателю передать на определенный срок часть или всё нанятое им помещение в пользование поднанимателю, но только с разрешения наймодателя. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма - вся необходимая информация по этому вопросу.

Составление договора и его образец

Документ заполняется в письменной форме с помощью шариковой ручки чёрного или синего цвета. При этом важно соблюдать аккуратность и не допускать ошибок, поскольку при заметных исправлениях и помарках договор не будет считаться действительным. Само содержание соглашения должно быть истинным, поскольку при заведомо ложных сведениях оно не будет наделено юридической силой, а внесшее некорректные данные лицо может понести административную ответственность.

При составлении данного соглашения требуется придерживаться такой структуры:

1. Оформить шапку договора – указать его наименование, номер и дату подписания (написать прописью). Вписать ФИО участников соглашения.
2. Подробно описать предмет настоящего договора поднайма. Так, нужно указать адрес расположения жилплощади, срок его поднайма, а также реквизиты документа, который подтверждает факт социального найма. К реквизитам относятся серия и номер.
3. Зафиксировать права и обязанности участников договора. В рамках данного параграфа требуется указать полную информацию о лицах, которые будут проживать в рассматриваемой квартире. Помимо информации о поднанимателе, требуется указать данные обо всех членах его семьи и иных лицах, которым предоставляется право пользоваться жилым помещением.
4. Установить размер платы и порядок расчётов. В данном подпункте также нужно указать, какая из сторон оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
5. Определить ответственность участников рассматриваемых правовых норм.
6. Установить порядок разрешения потенциальных споров.
7. Установить срок и действие заключаемого договора. При этом нужно учесть, что данный срок не может превышать 5 лет. Если же срок не оговаривается, то соглашение автоматически действует в течение 1 года.
8. Вписать иные условия соглашения, которые сформированы сторонами при заключении договора.
9. Указать реквизитные данные участников соглашения, а именно: серию и номер паспорта, место его выдачи и регистрации, а также контактный телефон.
10. Вписать ФИО и поставить подпись.

Скачать типовую форму договора можно тут.

Документ желательно составить в трёх экземплярах. Он вступит в силу с момента его регистрации в жилищно-эксплуатационной службе (ЖЭС). Однако если жилплощадь сдаётся на «сутки» или «часы», регистрация не требуется, поэтому договор считается заключённым с момента, который был нанимателем и жильцом.

Понятие и параметры документа

Договор поднайма или субаренды жилья является вспомогательным относительно договора социального найма жилого помещения, имеет типовое воплощение и практически копирует его ключевые главы. Он позволяет нанимателю с одобрения наймодателя передать на определённый срок часть или всё арендуемое им помещение в пользование третьей персоне на возмездной основе. При этом последний самостоятельно не приобретает право пользования, то есть ответственность перед наймодателем всё равно несёт наниматель, с которым он заключил договор социального найма.

Для заключения такого соглашения нужно соблюсти требования законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека. С юридического же точки зрения, договор поднайма должен отвечать четырем законодательным требованиям, которые выглядят следующим образом:

• Двусторонность. Соглашение заключается между двумя или более сторонами правоотношений.
• Реальность. Документ не может содержать завышенные условия. К тому же в нём нужно регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
• Возмездность. Право пользоваться жилым имуществом является возмездным, то есть предоставляется только за ежемесячную плату, размер которой стороны устанавливают самостоятельно по обоюдному желанию (ч. 2 ст. 78 ЖК). В редких случаях плата за пользование жилым помещением представляется не в денежной форме. Например, жилец может расплатиться различными вещами, выполнением ряда работ или оказанием необходимых нанимателю услуг.
• Срочность. Если договор социального найма может не предполагать определённых временных границ, в течение которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем, то договор субаренды обязательно ограничивает данный период. Если же в нём не обозначается данный срок, то он автоматически составляет 12 месяцев или 1 год (ч. 3 ст. 77 ЖК).

Что касается предмета договора поднайма, то таковым может быть как всё жилое помещение, так и его определенная часть, например, одна из комнат.

Каковы условия заключения документа?

Наниматель может заключить договор поднайма только в том случае, если одновременно удовлетворяются все условия (предпосылки), которые предусмотрены ст. 76 ЖК. К ним относится:

• наличие письменного разрешения наймодателя;
• наличие письменного разрешения членов семьи нанимателя, если они проживают с ним в одном доме;
• наличие разрешения всех нанимателей и обитающих с ними членов их семей, если в поднаём сдаётся «участок» в коммуналке (если в ней имеются приватизированные жилые помещения, то также потребуются разрешения всех собственников и обитающих с ними членов их семей);
• достаточная площадь дома, чтобы после вселения нового жильца на одного проживающего отводилась площадь, соответствующая учётной норме (если помещение сдаётся в коммуналке, то после вселения поднанимателей на одну персону должна отводиться площадь не менее нормы предоставления);
• оговоренный срок действия договора, причём он не может быть дольше периода, в течение которого наниматель может располагать арендуемым жильём по договору с собственником жилья;
• установление размера денежной суммы, которая должна вноситься каждый месяц в качестве арендной платы, и срок её внесения;
• оговоренный срок, за который должна вноситься плата за жилищно-коммунальные услуги, если только наниматель обязан вносить её в рамках договора найма;
• соблюдение всех действующих норм относительно регистрации граждан по месту временного проживания при вселении нового жильца в дом.

Если отсутствует хотя бы один из перечисленных условий, то договор поднайма не может быть признан действительным. К тому же подобный документ невозможно оформить в следующих случаях:

• наниматель или проживающий вместе с ним член его семьи страдает тяжёлыми формами инфекционных хронических заболеваний, указанных в установленном правительством перечне (заключение договора невозможно и в тех случаях, когда подобными заболеваниями болеет сам поднаниматель);
• наймодатель подал в судебные органы иск на нанимателя, чтобы изменить условия договора найма или вовсе его расторгнуть;
• здание, в котором находится рассматриваемая жилплощадь, подлежит сносу;
• жилое помещение, в которое должен переехать поднаниматель, непригодно для проживания.

Заключить договор поднайма квартиры довольно сложно и в тех случаях, когда органы домоуправления выносят решение о проведении капитального ремонта здания.

Между кем заключается?

Участниками рассматриваемого документа являются:

• наймодатель – лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в пользование третьему лицу на фиксированный срок (рассматриваемая жилплощадь обязательно должна находиться в его собственности);
• наниматель (поднаймодатель) – лицо, которое снимает жилое помещение у предыдущей персоны по договору социального найма;
• поднаниматель – лицо, которому наниматель передаёт занимаемую жилплощадь на оговоренный период времени, но только с одобрения самого владельца.

В договоре поднайма без исключения указываются все граждане, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.

Вне зависимости от того, какую часть помещения занимает поднаниматель, с юридической точки зрения, ответственность перед наймодателем несёт непосредственно наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК).

В рамках договора субаренды поднаймодатель имеет следующие права:

• требовать у жильца своевременно вносить ежемесячную плату за пользование помещением и жилищно-коммунальными услугами;
• запретить вселение в жилплощадь граждан, которые не вселяют доверие, или любых дополнительных жильцов;
• выселить жильца, обратившись для этого в суд, если тот отказывается сделать это на добровольной основе.

Что касается поднанимателя, то он вправе:

• проживать на жилой площади, за поднаём которой вносит ежемесячную плату;
• вселить в арендуемое помещение членов своей семьи или третьих лиц, но только с разрешения нанимателя;
• требовать у нанимателя проведения капитального ремонта или выполнения ряда работ, которые улучшат состояние жилья;
• зарегистрировать на жилплощади своих детей несовершеннолетнего возраста, причём без согласия нанимателя;
• зарегистрировать на жилплощади совершеннолетних членов семьи, но только с разрешения нанимателя.

Право поднанимателя пользоваться жилплощадью не является самостоятельным, а зависит от прав нанимателя и имеет ограниченный характер (ч. 3 ст. 76 ЖК).

Так, поднаниматель не принимает участия в решении вопросов относительно пользования помещением, например, без его согласия наниматель может вселить новых постояльцев. К тому же его голос может не учитываться при принятии решения относительно переустройства жилплощади, её ремонта и т. д. Между тем жилец избавляется от исполнения обязанностей, которые возникают перед нанимателем и членами его семьи.

Требования, предъявляемые к договору поднайма

Договор поднайма жилья имеет типовое воплощение и практически полностью копирует собой соглашение социального найма. В частности, в рамках документа прописано ключевое условие – заключение контракта возможно лишь в том случае, если учетная норма после свершения юридически значимых действий будет находиться на предельно допустимом уровне.

Что касается основных законодательных требований, предъявляемых к подобному документу, то они ничем не отличаются от правил оформления договора социального найма. Контракт о поднайме обладает следующими характеристиками:

• Двусторонность. Соглашение подписывается как минимум двумя сторонами правоотношений.
• Реальность. Документ не должен содержать в себе завышенных условий, а также должен регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
• Возмездность. За пользование жилым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата, размер которой устанавливается участниками самостоятельно по обоюдному согласию.
• Срочность. В отличие от договора соцнайма контракт о поднайме подразумевает определение временных границ, во время которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем.

Форма и срок заключения договора поднайма

Форма договора социального поднайма имеет классическое воплощение. Ключевым условием считается его письменное закрепление, которое будет иметь юридическую силу. Иными словами, форма контракта о поднайме практически дублирует собой договор о соцнайме за минимальными исключениями. В частности, форма поднайма подразумевает получение со стороны иных сонанимателей квартиры или дома социального назначения согласия на сдачу постройки в аренду.

Что касается срока заключения контракта, то данное условие должно в обязательном порядке быть включено в официальный документ правовой сделки.

В НПА, действующих на территории РФ, точно не указан срок, на который может быть заключен поднайм помещения. Однако установлены максимальные временные границы, которые не могут превышать 5 лет.

Если условие не прописано в договоре, то соглашение автоматически считается оформленным на срок, равный 1 году со дня его подписания. В конфликтных ситуациях поднаниматель может быть выселен из жилья на законных основаниях, даже если срок контракта еще не считается истекшим.

Договор поднайма жилого помещения и требования, предъявляемые к нему

Что такое поднайм? Это гражданско-правовое соглашение, которое имеет непосредственную зависимость от контракта социального найма, по поводу предоставления за определенную плату конкретной жилплощади, выделенной нанимателю на законодательных основаниях. Таким образом, договор поднайма жилого помещения – это документ, имеющий юридическую силу, подписанный всеми участниками соглашения в строго установленном законодателем порядке.

Пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ. В частности, как у нанимателей, так и поднанимателей после заключения соглашения возникает целый перечень прав и обязанностей. Но главным отличием является то, что договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя. Поэтому вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.

Прилагаемые документы

При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно успешно заключить договор субаренды, для чего также потребуется собрать пакет из ряда документов. К ним относится:

• договор социального найма жилплощади;
• документы, которые удостоверяют личности всех лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади (если имеются несовершеннолетние, то потребуется приложить свидетельства о рождении);
• письменное согласие лиц, которые проживают в рассматриваемой жилплощади;
• бумаги, которые подтверждают право владения недвижимым имуществом.

Все документы должны быть представлены в оригинальном варианте. К тому же необходимо приложить по 2 ксерокопии каждого акта. Собранный пакет документов вместе с договором поднайма требуется представить в местный орган домоуправления или в отделение МФЦ (Многофункционального центра). Стоит учесть, что оформление договора будет невозможно без присутствия самого наймодателя.