Что значит купить квартиру в ипотеку

 

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке. Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку. Заключение. Каковы этапы покупки квартиры по ипотечному кредиту? Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку?

Покупка квартиры в ипотеке: риски покупателя.

Покупка квартиры в ипотеке: риски покупателя. покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя будут связаны в основном со способом расчета с продавцом. Впрочем, такие финансовые риски есть в любом случае, все зависит от продавца. Рассмотрим более подробно какие риски возможны при покупке ипотечной квартиры.

Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны со следующими ситуациями:

  • Для продавца одним из удобных способов является получение от покупателя финансовых средств, достаточных для погашения задолженности. После этого продавец снимает обременение с квартиры и переводит ее в собственность покупателя. В чем тут риск? Вы переводите продавцу деньги, он закрывает ипотеку, а квартиру в итоге не продает. Конечно, при наличии расписки в получении денег, а также при участии банка в сделке такая возможность исключена, однако далеко не все продавцы готовы предоставлять расписки. Многие при упоминании банковской ячейки сразу отключают телефон. С одной стороны, это позволяет сразу же отмести мошенников, с другой – количество доступных квартир снижается.
  • Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны также с использованием аккредитива. В этом случае предусматриваются определенные условия, при которых продавец получает доступ к деньгам. Казалось бы, такой способ наиболее предпочтителен, ведь если сделка не будет оформлена, а собственность зарегистрирована, то деньги можно просто забрать. Однако в настоящее время банки закрываются один за другим, поэтому риск в этом случае связан именно с банкротством банка. Использовать такой способ стоит только в том случае, если сделка оформляется в надежном банке.
  • Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя также могут быть связаны со способом, при котором ипотека переоформляется на покупателя. Вы попросту можете не подойти банку, даже если формально соответствуете его требованиям. Чаще всего, так «взбрыкивают» банки, которые не хотят терять предыдущего заявителя, который объективно может платить ипотеку, но у которого есть свои причины для продажи недвижимости. Кроме того, при переоформлении ипотеки к новому заявителю могут быть предъявлены более серьезные требования.

Наиболее безопасный способ, при котором можно рассчитаться с продавцом – использование ячейки банка-кредитора при его непосредственном участии. В этом случае риски покупателя минимальны, однако такой способ поддерживают не все банки, в основном – только крупные банки вроде Сбербанка, ВТБ или Россельхозбанка.

Итак, как мы видим, практически все риски покупателя связаны со способом расчетов с продавцом. Стоит отдельно упомянуть еще об одной причине, по которой сделка может не состояться. Если продавец нарушил свои обязательства перед банком и осуществил незаконную перепланировку, сделка вовсе не состоится, поскольку продавать такой объект банк попросту запретит.

Преимущество покупки ипотечной квартиры заключается в том, что в большинстве случаев вы получаете жилье по более доступной стоимости, а также получаете жилье, которое гарантированно соответствует всем современным требованиям.

Поиск подходящего банка

Не менее важно правильно выбрать банк, ведь условия ипотечного кредитования в финансовых учреждениях могут сильно разниться. Многие потенциальные заемщики ошибочно полагают, что нужно обращать внимание только на процентную ставку. На самом деле, следует рассматривать банковское предложение в комплексе. Вот наиболее важные аспекты, которые нужно обязательно учесть:

  • Процентная ставка. Предварительно нужно уточнить, что входит в стоимость кредита, придется ли дополнительно платить за РКО, услуги страховой компании, выдачу наличных. Если какие-то банки не учитывают эти услуги, рассчитывая процентную ставку, необходимо самостоятельно произвести расчеты.
  • Срок кредитования. Это особенно важно для тех, кто оформляет ипотеку на большую сумму и не имеет возможности платить большой ежемесячный взнос. Некоторые банки ограничивают сроки кредитования до 5 – 10 лет, а в некоторых учреждениях выплачивать долг можно на протяжении 25 и даже 30 лет.
  • Форма выплаты. Большинство банков предлагает своим клиентам вносить ежемесячно равные (аннуитетные) платежи. Некоторые заемщики предпочитают дифференцированные выплаты. Искать учреждение нужно, исходя из своих соображений.
  • Требования к заемщику. Это не менее важный аспект, так как клиент должен соответствовать параметрам, выдвинутым банком. Крупные учреждения вроде Сбербанка, ВТБ 24 выдают ипотеку только работающим гражданам. В число обязательных требований может входить временная или постоянная прописка, определенный трудовой стаж, размер заработной платы.
  • Перечень необходимых документов. Этот пункт тесно связан с предыдущим. Наличие паспорта и справки о доходах по форме 2-НДФЛ обязательно в большинстве банков. Если клиент не может предоставить информацию о заработной плате, то перечень учреждений, готовых выдать ему ипотеку, резко сократится. Сейчас некоторые банки берут во внимание не только заработную плату, но и другие разновидности дохода – дивиденды, проценты по вкладам, арендные платежи.

Если деньги на покупку квартиры нужны срочно, то нужно оценивать и скорость рассмотрения заявки банком. Большинство из них дает ответ потенциальному заемщику в течение 1 – 7 дней. Есть и, так называемые, экспресс-кредиты, предполагающие получение быстрого решения. Но и процентная ставка по ним будет завышена, по сравнению с обычными предложениями.

Если человек имеет какие-то дополнительные льготы (материнский капитал, многодетная семья, участие в программе НИС), то необходимо выбирать банк, позволяющий применить выделенные государством субсидии. Как правило, обращаться в таком случае нужно в крупнейшие финансовые учреждения страны.

Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку

Ипотечные кредиты уступают по популярности потребительским у жителей РФ и ближнего зарубежья, поскольку считаются слишком «дорогими».

Количество заключаемых сделок в кризисные времена ожидаемо снизилось, есть стойкая тенденция к уменьшению спроса на залоговое жильё.

Но многие продолжают брать жильё в ипотеку, в том числе – семьи с 2 и более детьми, использующие для первоначального взноса федеральный семейный капитал. Подробнее об ипотеке под маткапитал читайте в отдельной статье блога.

Плюсы

Самое очевидное преимущество ипотечного кредита – возможность быстрого решения квартирного вопроса.

Другие преимущества:

  • некоторые банки предлагают льготные кредитные продукты для молодых семей;
  • приобретая недвижимость (даже в залог) вы делаете потенциально прибыльное вложение, поскольку квартира (особенно новая) с течением времени не теряет в цене, а наоборот;
  • большой выбор объектов – доступно жильё в новостройках и на вторичном рынке;
  • военным и семьям с 2 (и больше) детьми государство предоставляет средства на оплату всего кредита или его значительной части.

Ну и житейский довод – как ни крути, а снимать комнату или квартиру в конечном итоге всё равно дороже и хлопотнее, чем брать в ипотеку, тем более что со съёмной жилплощади вас в любой момент могут попросить съехать хозяева.

Минусы

Минусов у ипотечного кредитования тоже предостаточно:

  • значительная процентная ставка (в большинстве крупных банков РФ комиссия не опускается ниже 11-13% в год);
  • штрафы и пени за просрочки;
  • длительный срок выплат, в течение которого многие семьи вынуждены жить в режиме постоянной экономии;
  • в случае систематической задержки платежей и нарушения условий договора банк вправе вернуть квартиру себе и продать её другим желающим;
  • кредиты выдаются далеко не всем: банки тщательно проверяют платежеспособность клиентуры.

Само оформление покупки в ипотеку – тоже непростое мероприятие. Но в этом вопросе я постараюсь вам помочь непосредственно в рамках данной статьи.

Квартира в ипотеку – особенности и нюансы покупки

Фото 2

Желание иметь собственное жильё – естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость в приобретении собственной жилплощади возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь.

Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру (даже на нулевой стадии строительства) не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса.

Один из таких вариантов – покупка в ипотеку. Людям, которые не знают, что означает данное слово, и тем, кто никогда не сталкивался с банковским кредитованием, я рекомендую к прочтению обзорную статью «Что такое ипотека».

Условия и суть

Количество квартир, купленных под залог, ежегодно растёт. Для многих людей ипотека – единственный шанс стать владельцем собственного жилья, пусть даже не принадлежащего покупателю в полной мере.

На юридическом языке покупка имущества в ипотеку – вид кредитования, при котором объект продажи остаётся под залогом у финансовой организации, выдавшей займ. Банк имеет право отсудить квартиру себе, если заемщик по каким-то причинам не может выплачивать долг или нарушает условия договора.

В ипотечной сделке участвует 3 стороны:

  • продавец квартиры или застройщик;
  • банк, выдающий деньги в долг;
  • заемщик (покупатель).

Отношения ипотечного должника и кредитной компании регулируются не только пунктами составленного договора, но и законами страны, в которой осуществляется сделка. В РФ таким документом выступает закон 1998 года «Об ипотеке».

Ипотека выдаётся банком лишь в том случае, если кредитодатель полностью уверен в платежеспособности заемщика. Кредиты не раздаются финансовыми учреждениями направо и налево: для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход определенной величины и иметь безупречную кредитную историю.

Важные нюансы

Ипотека почти всегда даётся на продолжительный срок (минимум – 5-10 лет, максимум – 50). Поскольку суммы кредитов немаленькие, вернуть их с процентами за более короткий промежуток времени просто нереально.

Банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как в этом случае покупатель переплачивает меньше. Общие суммы переплаты за годы выплаты комиссионных и самого долга испугают неискушенных читателей, но обойти этот пункт невозможно.

Приобретая жильё в ипотеку, будьте готовы, что общая переплата составит 70-100%. Это значит, что за квартиру ценой в 1,5 млн. вы за весь срок платежей можете заплатить 2,5-3 млн. И ещё один неутешительный факт – в РФ самые высокие переплаты по кредитам за жилье.

Вывод

Прежде чем оформлять кредит, трезво оцените свою платежеспособность и готовность каждый месяц в течение следующих 10-30 лет выкладывать из своего кармана внушительные суммы выплат.

Помните также, что вы вправе прекратить действие договора, если бремя выплат станет непосильным.

О том, как продать квартиру в ипотеке, на сайте есть тоже подробная статья.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Обязательное условие при оформлении ипотеки — стоимость жилья должен подтвердить независимый эксперт. Такая проверка предоставляет банку гарантии, что при невыполнении заемщиком его условий или задержке платежей объект можно будет продать и вернуть сумму кредита. Заемщик в своют очередь обеждается, что рыночкая стоимость недвижимости соответствует сумме запланированного займа.

При оценке объекта учитывают ряд факторов:

  • расположение дома — в центре или на окраине, рядом или в отдалении от транспортной развязки, социальных и культурных объектов, дополнительно учитывается экология района;
  • степень износа объекта — год постройки, общее состояние здания и коммуникаций;
  • характеристики жилья — площадь, планировка, количество комнат, качество ремонта, тип отопления.

Итоговая цена рассчитывается с учетом стоимости аналогичных объектов и возможном изменении цены жилья в будущем. Например, новая квартира в удобном районе будет расти в цене, а стоимость хрущевки может со временем снизится.

При оформлении ипотеки большинство банков предлагают воспользоваться услугами аккредитованных оценщиков, которые прошли проверку и соответствуют требованиям кредитора. Для этих целей обычно составляются реестры оценочных организаций. Чтобы получить информацию из таких реестров, обратитесь напрямую в офис банка, данные могут быть выложены в свободный доступ на сайте кредитной организации.

Для проведения оценки недвижимости нужно предоставить свой паспорт гражданина РФ, правоустанавливающий документ на недвижимость, техпаспорт и план объекта. Если покупаете квартиру в новостройке на этапе строительства, правоустанавливающим документом будет договор долевого участия. Если жилье построено до 1970 года, нужно подтверждение, что дом не стоит в очереди на снос или реконструкцию.

Инструкция как получить заключение о стоимости квартиры:

  1. Выберите оценочную компанию из списка, предложенного банком. Можно обратиться и в другую организацию, но тогда необходима проверка на соответствие требованиям кредитора.
  2. Заключите договор с оценочной компанией и оплатите ее услуги.
  3. Вместе с сотрудником фирмы посетите объект, который планируете купить по ипотеке.
  4. Получите заключение эксперта о реальной стоимости жилья и отправьте подтверждение в банк.

Стоимость самой оценки будет зависеть от того, насколько срочно необходимо заключение, а также от особенностей, расположения объекта и наличие всех необходимых документов. Обычно, процедура занимает от 1 до 5 дней.

Ожидание ответа и поиск квартиры

Фото 3

Когда все документы будут собраны и поданы в банк, нужно дождаться ответа от кредитного специалиста. Как правило, на рассмотрение уходит до 5 рабочих дней. Некоторые учреждения оценивают заемщика за еще более короткий срок. Сообщают о решении специалисты по телефону, при личном обращении клиента или посредством СМС-сообщения.

Если банк дал положительный ответ, клиент получает время для поиска подходящей квартиры. Обычно, срок этот варьируется от 30 дней до 3 – 4 месяцев.

Выбирая квартиру, нужно обязательно учитывать требования банка к жилью. Например, в готовом доме обязательно должны быть проведены все коммуникации. Перечень требований нужно заранее уточнить у банка. Если человек хочет купить квартиру в строящемся доме, то можно рассмотреть вариант покупки недвижимости у застройщика, сотрудничающего с финансовым учреждением. Это может помочь снизить процентную ставку или получить какие-то послабления от банка.

Когда квартира будет найдена, всю документацию по ней относят в банк, где принимается окончательное решение.

Справка 2-НДФЛ имеет ограниченный срок действия – 30 дней. Если к моменту заключения договора с банком этот срок истек, придется обращаться к работодателю за бумагой заново.

После этого заключается предварительный договор между сторонами – покупателем, продавцом и банком. Далее вносится задаток, прописываются все условия и ответственность каждого участника сделки.

Приобретение ипотечной квартиры

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать:  раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Покупка ипотечной квартиры содержит определенный риски, чтобы их учесть рекомендуем нашу прошлую статью об этом.

Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Вернуться

Можно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Почти всегда ипотечный займ предполагает внесение начального взноса в размере от 10% до 50% от общей суммы. Другими словами, заемщикам нужна весьма солидная сумма накоплений.

Семьи с 2 и больше детьми имеют право в качестве первичного взноса использовать материнский капитал. Те, у кого нет такой возможности, и нет достаточных накоплений, вынуждены изыскивать альтернативные пути.

Некоторые банки предлагают ипотеку с нулевым взносом. Это значит, что заемщик не вносит никаких средств на момент подписания договора, а платит только ежемесячные суммы, рассчитанные банком индивидуально.

Сразу хочу предупредить, что ипотека без первичного взноса – рискованный вид кредитования, прежде всего, для самого заемщика. Проценты по такому варианту ипотеки обычно выше, а при расторжении договора получатель кредита лишается и своих вкладов, и самой недвижимости.

Эксперты не советуют без раздумий выбирать ипотеку без первичного взноса. В большинстве случаев данные продукты – рассчитанный маркетинговый ход для привлечения новых клиентов.

В условиях общего падения спроса на ипотечные кредиты банки выживают, как могут. Один из способов держаться на плаву – создавать новые привлекательные для клиентов предложения.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

Фото 4

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Особенности ипотеки на квартиру

Фото 5

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2019 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Например, Сбербанк снижает ставки по ипотеке до 8,4% по определенным видам кредитов.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

  1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
  2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
  3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
  4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
  5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
  6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
  7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.

В новостройке

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

Например, когда вы решили взять квартиру на одном из последних этапов стройки уже не у самого Застройщика, а у Инвестора, то залогом в этом случае будут являться права требования у Застройщика.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования.  Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

  • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
  • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
  • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
  • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
  • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком,  здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет.  Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и  застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации  Застройщиков.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Более подробно ипотека на вторичку разобрана в отдельном посте.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании.  А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет  колебаться, в среднем  от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически  от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

  • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
  • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
  • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
  • Износ дома — не более 50%;
  • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
  • Этажность – не менее 2х;
  • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
  • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.

Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

Комната и доля

Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

Требования к залогу здесь следующие:

  • Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
  • Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
  • Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
  • Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

Особенности ипотеки на комнату и как работает ипотека на долю в квартире вы можете узнать из наших прошлых статей.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipoteka.fun/pokupka-ipotechnoj-kvartiry-v-ipoteku-vse-chto-nuzhno-znat
  • https://law03.ru/finance/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku
  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku.html
  • https://j.etagi.com/ps/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku/
  • https://ipotekaved.ru/kvartira/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku.html
  • https://topurist.ru/article/54036-pokupka-kvartiry-uzhe-nahodyashcheysya-v-ipoteke.html
  • https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/
  • http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий